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Si el trabajo de la política del Ayuntamiento de San José el año pasado se pudiera resumir en una palabra, sería vivienda.
En 2019, San José aprobó una serie de iniciativas de vivienda destinadas a aumentar la oferta de viviendas de la ciudad, al mismo tiempo que modifica el control de alquileres y las protecciones de inquilinos, que los funcionarios de vivienda hacen cumplir e implementan a través del Programa de Estabilización de Alquileres de la ciudad.
El programa brinda servicios y recursos a propietarios, inquilinos y administradores de propiedades que viven o administran unidades de alquiler, lo que incluye brindar educación en varios idiomas sobre las políticas de vivienda de la ciudad, brindar servicios legales a inquilinos de bajos ingresos, mediar entre propietarios e inquilinos en caso de desacuerdos y la gestión de solicitudes de desalojos por causas justificadas, que han aumentado de manera constante durante los últimos dos años.
En un nuevo reporte, Los funcionarios de vivienda exponen los principales logros del programa del año pasado, destacando los esfuerzos para implementar y hacer cumplir la Ley Ellis, que brinda protección a los inquilinos después de que se reconstruye un edificio de alquiler controlado, la ley de control de alquiler de la ciudad, que recopila datos de viviendas de alquiler a través de una registro y trámite de peticiones y notificaciones de desalojo.
“El Programa de Estabilización de Rentas continúa desempeñando un papel fundamental en la estabilización del mercado de viviendas de alquiler de San José y se ha convertido en un recurso invaluable para inquilinos y propietarios que buscan ayuda para comprender sus derechos”, dijo la directora de vivienda Jacky Morales-Ferrand.
Registro de renta
La base de datos de “registro de alquileres” recientemente adoptada por la ciudad requiere que los propietarios registren sus apartamentos de alquiler controlado en línea para que los funcionarios de vivienda de la ciudad puedan hacer cumplir y rastrear los datos y los aumentos de alquiler para asegurarse de que no superen el límite legal.
Los complejos de apartamentos bajo control de alquiler son aquellos construidos antes de septiembre 1979 con tres o más unidades de alquiler. Hay apartamentos con alquiler estabilizado 38,867 en San José, la mayoría de los cuales son unidades de una habitación, y apartamentos con alquiler estabilizado sin alquiler 49,133 en la ciudad. Alrededor del 74 por ciento de todas las unidades de renta controlada se registraron en el registro de renta este año. Según los nuevos datos de la ciudad, el alquiler promedio de las unidades de alquiler controlado son:
- $ 1,457 por estudio
- 1,652 para una habitación
- $ 1,979 para dos habitaciones
- $ 2,354 por tres habitaciones
- $ 2,856 por cuatro habitaciones
El registro también recopila información de los propietarios sobre los aumentos de alquiler, los depósitos de seguridad y las razones de las vacantes. Hasta ahora, sólo el 4.8 por ciento de todas las unidades de apartamentos registradas en el registro de alquileres están recibiendo vales de alquiler, lo que equivale a un total de 1,424 unidades. Los funcionarios de la ciudad planean verificar mejor la información de los inquilinos agregando un “portal de inquilinos” al registro de alquileres para fines del próximo año.
Más fuertes protecciones para inquilinos
Varias leyes cruciales de vivienda fueron cambiadas o actualizadas este año que se aplican a todas las unidades de control de rentas en la ciudad.
La ordenanza de alquiler de apartamentos, comúnmente llamada control de alquiler, se estableció en la década de 1970 para evitar aumentos de alquiler exorbitantes o irrazonables, aliviar las "dificultades indebidas" de los inquilinos y tranquilizar a los propietarios de que recibirán un "retorno justo y razonable del valor de su propiedad ". La ciudad en 2018 ya no permite que los propietarios pasen el pago de los servicios públicos a los inquilinos.
La ordenanza de protección del inquilino, que se aplica a todas las unidades de renta controlada, requiere que los propietarios ofrezcan asistencia de reubicación a los inquilinos que se ven obligados a abandonar porque las unidades están siendo retiradas del mercado, el propietario se muda u otras razones aceptables.
Un total de hogares 19 recibieron asistencia de reubicación el año pasado.
La ciudad también hizo algunos cambios importantes para prohibir a los propietarios preguntar a los inquilinos sobre su estado migratorio y proteger a las víctimas de la violencia doméstica. San José también agregó "actividad criminal" como causa justa de desalojo este año, aunque el inquilino puede regresar al apartamento si es absuelto del delito.
En lo que respecta a las protecciones de los inquilinos para los propietarios de casas móviles y los residentes del parque, el informe encontró que los aumentos de alquiler en los últimos diez años se han mantenido en un mínimo de 3 por ciento. En este momento, la ciudad tiene parques de casas móviles 59, 12 de los cuales están diseñados para personas mayores, que albergan a residentes de 35,000.
Ley de Ellis
Según la Ley Ellis, solo dos propietarios emitieron este año avisos para retirar sus apartamentos del mercado de alquiler, lo que equivale a nueve apartamentos. En ambos casos, el plan es demoler los complejos de apartamentos existentes y construir más de 200 unidades en cada complejo. Los funcionarios de vivienda informaron que todos los antiguos inquilinos fueron "reubicados con éxito".
La Ley Ellis describe los requisitos para los propietarios de apartamentos con renta controlada que eligen sacar unidades del mercado de alquiler. Legisladores el mes pasado votó para modificar la política, reduciendo la cantidad de unidades que los desarrolladores deben volver a poner bajo control de alquiler después de la remodelación, una medida impulsada por el temor de que la ley estuviera deteniendo la producción de viviendas.
Los nuevos cambios de este año permiten una política de "derecho al retorno" en la que los inquilinos pueden regresar al nuevo edificio y pagar su renta anterior más los costos atribuidos al índice de precios al consumidor de la ciudad, o hacer que el desarrollador encuentre las viviendas de reemplazo de los inquilinos.
Just Cause desalojos y peticiones
De las razones de 13 que un arrendador puede desalojar a un inquilino, la falta de pago de la renta fue la razón principal en los informes de 93 por ciento o 9,081 de casos en que un inquilino fue desalojado, según el informe.
La segunda razón, que compuso 415 desalojos, fue la violación material o habitual del arrendamiento, cuando un inquilino viola su contrato de arrendamiento. Durante los últimos cuatro trimestres entre 2017-2019, los desalojos por causa justa han aumentado constantemente.
Solo en el último trimestre, los desalojos bajo la póliza aumentaron en 151, alcanzando un total de 2,311. El aumento más significativo se registró en el tercer trimestre, con un aumento de 425 desalojos, 2,475 desde 2,050.
En San José, un propietario debe “comprar” a un inquilino si planea rescindir el contrato de arrendamiento antes de pagarle para que se mude. El año pasado, solo se produjeron 12 adquisiciones de inquilinos, según el informe. En promedio, los propietarios pagaron casi $ 30,000 en tarifas de compra.
El programa de estabilización de alquileres también supervisa las peticiones presentadas por propietarios e inquilinos, llevando a cabo mediaciones para resolver disputas antes de ir a la corte. En los últimos cinco años, se han presentado peticiones 1,515 con solo peticiones 263 presentadas este año por ambas partes.
El año pasado fue el primero en que los funcionarios de vivienda administraron “decisiones de petición”, resolviendo disputas para los propietarios e inquilinos.
Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o sigue a @n_llopez en Twitter.
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