Una división de los votos del Ayuntamiento de San José para debilitar la ley de control de alquileres

La vivienda estuvo a la vanguardia de la reunión del Consejo de la Ciudad del martes, ya que los legisladores de San José sopesaron hacer cambios a varias leyes de vivienda cruciales. Entre ellos estaba la modificación de la Ley Ellis de la ciudad, donde los legisladores votaron 6-5 a favor de reducir la cantidad de unidades que los desarrolladores deben volver a poner bajo control de alquiler después de la remodelación.

Los concejales Sergio Jiménez, Maya Esparza, Sylvia Arenas, Raúl Peralez y Magdalena Carrasco emitieron los votos discrepantes.

En un asombroso disgusto por las multitudes de defensores de la mano de obra y la vivienda que asistieron a la reunión, los legisladores votaron para enmendar la ordenanza ajustando la cantidad de unidades de renta controlada que se reinstalan en un nuevo edificio después de que el anterior fue demolido, un movimiento impulsado por El temor de que el requisito anterior de la ley fuera detener la producción de viviendas en la región.

“Se supone que nuestro alcalde y nuestro concejo son funcionarios públicos y no urbanizadores”, dijo Karen Kindorf, líder comunitaria de Sacred Heart Community Service. "Necesitamos abordar primero la vivienda para personas de bajos ingresos y personas de muy bajos ingresos".

Anteriormente, la Ley Ellis requería que los desarrolladores que demolían o remodelaron un complejo existente de alquiler controlado pusieran al menos la mitad de las nuevas unidades o la cantidad de apartamentos antiguos retirados del mercado, el número que sea mayor, nuevamente bajo control de alquiler. Pero ahora, la ley solo requiere un límite de "no más de siete veces el número de apartamentos retirados". Para un edificio con 100 unidades, los cambios reducirían la cantidad de unidades asequibles al 35 por ciento.

“Necesitamos más viviendas en el Área de la Bahía, punto, y no las obtendremos sin inversión”, dijo el concejal Lan Diep, quien apoyó los cambios.

Pero varios miembros del consejo argumentaron en contra de la medida, diciendo que cambiar la ley abre la puerta a debilitar las protecciones de alquiler.

“Hemos visto muy poca evidencia convincente de que estos cambios sean necesarios, pero se nos ha presentado una clara evidencia de los impactos negativos que se traerán a nuestras comunidades vulnerables”, dijo Esparza, quien vive en un edificio de renta controlada y ha visto ex vecinos desplazados. “El propio informe de nuestro personal de la ciudad muestra que solo el 28 por ciento de los desplazados pueden quedarse en San José. Esta noche es nuestra oportunidad, esta es. Tenemos que mostrarles a nuestros residentes que estamos comprometidos a mantener a nuestros residentes más vulnerables alojados ”.

Pero el alcalde Sam Liccardo respondió y criticó la ley actual por no ser un "enfoque sensato" de la política. El alcalde dijo que algunos de sus colegas estaban perdiendo el punto. El desplazamiento ocurre cuando las familias son expulsadas debido a la escasez de viviendas y los altos costos de vida, enfatizó, no porque los desarrolladores estén entrando y expulsando a la gente.

“¿Cuál es la fuente del desplazamiento? ¿Son los desarrolladores que vienen y empujan a la gente o es que no tenemos suficientes viviendas, que los alquileres están aumentando y las familias están siendo desalojadas y luego desplazadas? " dijo Liccardo. “Escuché hoy que cambiar esta política es violencia contra los inquilinos. Creo que es violencia contra los inquilinos si no hacemos algo ".

Si los desarrolladores reconstruyen un nuevo proyecto con al menos un 15 por ciento de unidades asequibles, la ciudad dijo que renunciará a todos los demás requisitos de la Ley Ellis. Para los residentes desplazados, se implementará una política de “derecho a regresar” en la que los inquilinos pueden regresar al nuevo edificio y pagar su alquiler anterior más los costos atribuidos al índice de precios al consumidor de la ciudad, o hacer que el desarrollador busque una vivienda de reemplazo en otro lugar. En ambos casos, los alquileres de los inquilinos no se pueden aumentar en más del 5 por ciento cada año.

De acuerdo con la solicitud del vicealcalde Chappie Jones, los desarrolladores que buscan una exención del control pueden permitir que los inquilinos regresen a su unidad anterior u ofrecerles una equivalente. Los inquilinos desplazados también tendrán la opción de formar un grupo de inquilinos y negociar con el propietario el desalojo firmando un acuerdo por mayoría de dos tercios.

La nueva ley entrará en vigencia 30 días después de su segunda lectura, que se espera para este año.

Ordenanza de vivienda inclusiva 

Los desarrolladores en San José que quieran construir proyectos a precio de mercado ahora tendrán más facilidad para poner palas en el suelo, ya que los legisladores votaron el martes 10-1 a favor de otorgar a esos desarrolladores en el centro de la ciudad una exención de pagar a un fondo de vivienda asequible. En una victoria para los desarrolladores, el Ayuntamiento también votó a favor de reducir la cantidad de unidades asequibles que deben apartar, según el tamaño del proyecto.

Esparza fue el único voto disidente.

La ley en cuestión, la Ordenanza de Vivienda Inclusiva de la ciudad (OHI), anteriormente requería que todos los desarrollos a precio de mercado con 20 o más unidades designaran el 15 por ciento de esos apartamentos como asequibles o pagaran una tarifa a un fondo de vivienda asequible. Pero ahora, la política solo se aplicará a proyectos más pequeños de cinco unidades o más.

Muchas ciudades tienen requisitos de vivienda asequible en la mayoría de los desarrollos, pero no todos los desarrolladores quieren ofrecer viviendas asequibles. Como resultado, las ciudades cobran a los desarrolladores una tarifa en lugar de satisfacer su fondo de vivienda asequible y financiar proyectos de vivienda para personas de bajos ingresos.

Para todos los desarrollos en la ciudad, la tarifa alternativa se basará en la ubicación y el alcance del proyecto. Para West San José, la tarifa será de $ 43 por pie cuadrado, mientras que en toda la ciudad será de $ 18.26 por pie cuadrado. Pero en el centro, no se agregarán tarifas. Los funcionarios de vivienda dijeron que el cambio incentivará un mayor desarrollo en el centro de la ciudad, ya que apunta a construir al menos 10,000 nuevas unidades de vivienda para 2020, y una reciente análisis muestra que la ciudad está muy atrasada en este objetivo.

Para preservar cuánto tiempo puede permanecer asequible una unidad, la nueva política también extenderá el período de asequibilidad de las unidades de alquiler a 99 años, desde el período original de 44 a 55. Desde 1998, la ciudad ha construido un total de apartamentos 9,398, pero solo 1,780 de esas unidades son asequibles.

Liccardo atribuyó la escasez de viviendas al auge económico de la región y expresó su apoyo a los cambios, ya que espera que la nueva política consiga más palas en el suelo.

“Nuestra creación de empleos en Silicon Valley ha superado nuestra producción de viviendas, es un desafío básico de oferta y demanda”, dijo Liccardo. "Necesitamos construir más viviendas a precio de mercado porque tenemos muchos empleados de tecnología que están devorando apartamentos, expulsando a las familias y adquiriendo ese inventario de viviendas que lo necesitan críticamente para las familias que no pueden pagarlo".

Varios grupos empresariales a favor del desarrollo estuvieron de acuerdo, citando preocupaciones sobre la creciente crisis de vivienda.

“El estudio de factibilidad y costos muestra los severos desafíos que enfrenta nuestra región para producir viviendas asequibles”, dijo Michelle Huttenhoff, directora de políticas de SPUR en San José.

Pero no todos los concejales estuvieron de acuerdo. En un memorando publicado el martes temprano, Arenas instó a sus colegas a mantener la política en vigor para los edificios con 20 o más unidades. Añadió que no se están construyendo suficientes viviendas de unidades múltiples en su distrito.

“Tengo preocupaciones reales acerca de hacer este cambio al mismo tiempo que aliviamos los requisitos para los grandes desarrolladores. Esto crea tanto la apariencia como el hecho de trasladar el costo de las viviendas asequibles de nuestra ciudad de las grandes corporaciones a las pequeñas empresas locales, y las que tratan específicamente de mejorar nuestros vecindarios ”, escribió Arenas.

Jeffrey Buchanan, director de políticas públicas de Working Partnerships USA, dijo que la nueva política entrega un folleto a los desarrolladores y no respalda proyectos que se centren en viviendas de bajos ingresos.

“En un momento en que la ciudad se está quedando $ 520 millones por debajo de sus objetivos de vivienda asequible, estamos proponiendo recortes profundos y profundos a unos pocos que necesitamos para construir viviendas asequibles que necesitan nuestras familias de ingresos más bajos”, dijo Buchanan. “Esta propuesta representa un cambio de nuestros recursos de vivienda asequible de brindar servicios a unidades de ingresos bajos, muy bajos y extremadamente bajos a apoyar viviendas de ingresos más moderados, donde es menos probable que los inquilinos se vean agobiados por el alquiler”.

Además de los cambios propuestos, el personal de la ciudad también estudiará la viabilidad de utilizar SB 35 para simplificar los proyectos de viviendas asequibles.

Los funcionarios de la ciudad volverán al Concejo Municipal para la aprobación de la política enmendada para fin de año.

Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o sigue a @n_llopez en Twitter.