Vivienda asequible: la fecha límite de la tarifa de San José puede ser presionada en medio del coronavirus

San José ha estado haciendo la transición en la forma en que los desarrolladores de viviendas contribuyen a unidades asequibles durante años, pero el coronavirus puede prolongar el proceso aún más.

La ciudad de South Bay ha estado trabajando para pasar de un sistema basado en tarifas a uno que promueva la construcción de unidades de bajos ingresos siempre que sea posible y, a menudo, conlleva tarifas más altas para los desarrolladores que no lo hacen. Pero algunos proyectos se han incorporado al antiguo sistema porque los planes estaban en marcha a mediados de 2018.

Ahora, el último de esos desarrollos residenciales está marchando hacia la fecha límite del 30 de junio para obtener la aprobación de los planes finales y pagar las tarifas de vivienda asequible para permanecer bajo el antiguo sistema. Actualmente, 10 proyectos con 1,976 unidades combinadas propuestas en toda la ciudad califican para pagar las tarifas usando ese antiguo cálculo, conocido como tarifas de impacto de viviendas asequibles.

Una vez que pase la fecha límite, todos los desarrollos de viviendas que aún no están completamente aprobados seguirían a los nuevos ordenanza de vivienda inclusiva, que requiere construir un cierto número de viviendas asequibles en el sitio o pagar tarifas más altas que antes.

Pero COVID-19 ha interrumpido el proceso, ralentizar a los desarrolladores haciendo tratos y procesando planes, dijo Rachel VanderVeen, subdirectora del Departamento de Vivienda de la ciudad.

"Reconocemos que con la crisis de salud pública y la situación de COVID y la declaración de emergencia de la ciudad, cambiaron muchos plazos para nuestros desarrolladores ... también es más difícil administrar sus propios negocios", dijo.

Ahora, los funcionarios de San José tienen el objetivo de llevar la fecha límite del 30 de junio a una fecha desconocida en el futuro cuando la ciudad levante su declaración de emergencia, que se promulgó en marzo debido al contagioso coronavirus.

"Básicamente, esto es solo decir que estamos reconociendo que COVID cambió un mundo para todos", dijo VanderVeen.

No todo el mundo está contento con el cambio propuesto. No está claro cuándo se levantará la declaración de emergencia, pero los documentos de la ciudad dicen que es probable que se extienda en los próximos meses.

"La lucha con esto es que permitirá que un puñado de desarrolladores, muchos de los cuales han tenido sus derechos durante bastante tiempo, reciban un conjunto bastante significativo y prolongado de exenciones de tener que seguir la política de vivienda inclusiva", dijo Jeffrey Buchanan, director de políticas públicas de Working Partnerships USA, un grupo de defensa de la justicia laboral y social.

Dos programas

Los desarrolladores con derechos adquiridos podrían pagar $ 18.26 o $ 18.70 por pie cuadrado en tarifas de vivienda asequible en el próximo año. Si todos los proyectos avanzaran, generaría más de $ 27 millones en tarifas para viviendas asequibles en la ciudad, según documentos públicos.

Pero si los desarrolladores no cumplen con la fecha límite, los proyectos tendrían que cumplir con la nueva ordenanza de viviendas inclusivas de la ciudad, que exige que el 15 por ciento de las unidades construidas en cualquier proyecto con 20 o más viviendas se destinen a bajos ingresos. inquilinos

Para aquellos que no incluyen las casas en el sitio, la ley aún permite otras opciones, como dedicar terrenos o pagar tarifas.

Las tarifas, una tarifa fija de $ 125,000 por hogar asequible requerido, tienden a ser significativamente más altas de lo que pagarían los desarrolladores bajo el sistema anterior, potencialmente más que duplicar las tarifas de vivienda asequible para algunos, según los cálculos de San José Spotlight. Pero es difícil calcular exactamente cuánto se generaría porque los desarrolladores pueden usar una serie de opciones para compensar esas tarifas.

Aun así, Buchanan comparó extender el programa a un descanso para los desarrolladores y dijo que preferiría que la ciudad no extendiera el programa.

"Estamos en medio de una emergencia de salud pública y es frustrante ver el enfoque en continuar recortando las tarifas para los desarrolladores a toda costa, incluso en un momento en que como ciudad estamos atravesando tensiones presupuestarias importantes", dijo. . "Es realmente frustrante para aquellos de nosotros que queremos que la ciudad se concentre más en las familias trabajadoras, la vivienda asequible y los buenos trabajos".

Extensión o no, algunos de los desarrolladores pueden no cumplir con el plazo de ninguna manera, dijo VanderVeen. Pero para otros, cambiar los requisitos para la vivienda asequible en los desarrollos podría afectar el financiamiento, una parte clave para construir el proyecto.

En al menos un caso, un desarrollador le dijo a la ciudad que planeaba construir el proyecto pero que necesitaba más tiempo para asegurar los préstamos debido a la pandemia, lo que ha hecho que algunos prestamistas duden más, dijo VanderVeen.

“Hay una variedad de cosas, hay algunas que pueden (cumplir con la fecha límite) y otras que pueden no”, dijo. "Pero esto solo les da a aquellos que estaban, en la pista - y realmente estaban en la pista antes de COVID - les dará un respiro y la oportunidad de simplemente intentar superar la línea de gol antes de que expire".

La idea de perder urbanizaciones es una píldora difícil de tragar en una ciudad como San José, que ha hecho un objetivo para construir 25,000 casas nuevas, incluidas 10,000 unidades asequibles, para 2022. La ciudad está actualmente atrasada en ese objetivo mientras enfrenta graves déficits presupuestarios en los próximos años debido al coronavirus que ha cerrado el negocio generador de impuestos en toda la región.

Los miembros del consejo de San José decidirán hoy si tiene sentido retrasar el plazo del programa de vivienda asequible, un ejemplo más de cómo el coronavirus ha cambiado potencialmente los planes en Silicon Valley y en todo el país.

Los 10 proyectos que podrían verse afectados por el cambio incluyen:

Póngase en contacto con Janice Bitters en [email protected] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

Nota del editor: El director ejecutivo de Working Partnerships USA, Derecka Mehrens, es miembro de la Junta Directiva de San José Spotlight.