La promesa de tierra de Apple en San José es más complicada de lo que parece

Cuando Apple anunció su sin precedentes Promesa de inversión en vivienda de $ 2.5 mil millones El lunes vino con, sin sorpresa, fanfarria y muchos de los mismos componentes que otros grandes titanes tecnológicos han prometido: subvenciones, préstamos y tierras.

Pero la promesa de Apple de hacer que la tierra por valor de $ 300 millones que posee en San José esté “disponible” para vivienda no es exactamente como las promesas de tierras de otros gigantes tecnológicos; es más complicado debido a la ubicación de la propiedad en el norte de San José, que según los funcionarios de la ciudad era el terreno que Apple estaba buscando cuando anunció su contribución a la vivienda esta semana.

Para resumir simplemente, nuevas viviendas actualmente no está permitido subir en la parte de la ciudad donde Apple posee aproximadamente 87 acres debido a un acuerdo legal de 2005 entre San José, el condado y las ciudades circundantes. Pero incluso si los funcionarios de San José superan la moratoria temporal de viviendas y aprueban nuevas viviendas en el norte de San José, la propiedad del fabricante de iPhone ha sido vista como un lugar para millones de pies cuadrados de espacio comercial que podría generar miles de empleos en la ciudad. corredor principal de empleo.

Eso es importante porque San José es una de las únicas ciudades de la región con más hogares que empleos, un desequilibrio que ejerce presión a la baja sobre las finanzas de la ciudad. Los líderes electos de la ciudad durante años han adoptado una postura dura en contra de convertir cualquier empleo o "tierra de trabajo" en vivienda debido a los trabajos que tanto se necesitan. Por lo tanto, cambiar cualquier terreno zonificado comercialmente a vivienda será una pregunta importante, dijo Erik Schoennauer, consultor de uso del suelo en The Schoennauer Co.

"La única forma en que remotamente podría ser aceptable para la ciudad era si se vinculaba directamente con un desarrollo de empleo a gran escala", dijo.

Y a medida que los funcionarios se preparan esta semana para hacer una reserva natural de más de 900 acres de tierra en Coyote Valley Una vez programada para 35,000 trabajos manuales, la propiedad donde el espacio comercial y los empleos pueden aumentar se vuelve aún más valiosa para la ciudad más grande del Área de la Bahía.

Estos no son asuntos insuperables, aunque tomarán trabajo, dijo el alcalde Sam Liccardo en una entrevista el lunes.

"Creo que lo que ves en ese paquete de $ 2.5 mil millones son muchos compromisos que probablemente resulten en viviendas más rápidamente que en ese sitio en particular debido a algunos desafíos", dijo Liccardo a San José Spotlight.

De hecho, Apple también promete préstamos perdonables, subvenciones a organizaciones sin fines de lucro y asistencia para compradores de vivienda por primera vez que no necesitarán pasar por la zonificación y los aros legales que su tierra en San José necesitará. Pero incluso en comparación con las promesas de tierra de otros gigantes tecnológicos, la de Apple es más compleja e incierta.

Por ejemplo, gran parte de Google prometió $ 750 millones en terrenos para vivienda en todo Silicon Valley ya estaba vinculado a los hogares. La compañía con sede en Mountain View había presentado planes de desarrollo o hecho anuncios importantes para desarrollos de uso mixto en varias ciudades cuando se anunció el compromiso de vivienda de la compañía.

Asimismo, Facebook presentó planes hace más de un año para su Campus Willow, que incluirá unidades residenciales 1,500 en su ciudad natal de Menlo Park, donde Contribución de $ 225 millones de tierras se sienta

En ambos casos, las compañías elaboraron propuestas y recibieron cierto nivel de aceptación por parte de los líderes de la ciudad para crear desarrollos de uso mixto donde solo una vez había oficinas o bodegas.

Ahora Apple ha prometido poner su terreno a disposición para viviendas asequibles, pero ha ofrecido pocos detalles sobre cómo superará los obstáculos de desbloquear más aprobaciones de vivienda en el norte de San José, cambiando su designación de uso del suelo y no ha proporcionado ningún plan específico que los líderes de la ciudad pueden dejar atrás su apoyo o rechazarlo.

“Lo que entiendo que hará (Apple) es, obviamente, tenemos que pasar por el EIR y los asuntos legales… pero luego esperamos que presenten un plan maestro”, dijo Liccardo.

El alcalde anticipa que el plan incluirá viviendas densas, mucho espacio para oficinas y tiene la esperanza de que también vendrá con espacio comercial, pero no pudo estimar cuándo llegaría el plan al Ayuntamiento.

No está claro cuántos de los acres de 87 que Apple posee en el norte de San José, la compañía tiene como objetivo poner a disposición para la vivienda. Los representantes de Apple no respondieron a una solicitud de información y Liccardo dijo que aún no había escuchado ese nivel de detalle de la compañía.

El terreno de Apple en San José desde 2016 ha tenido aprobaciones para construir 4.15 millones de pies cuadrados de espacio de investigación y desarrollo, oficinas, edificios industriales y de fabricación, por lo que los líderes de la ciudad tendrían que acordar agregar viviendas a las aprobaciones del sitio para avanzar con la visión de Apple de hacer la propiedad disponible para viviendas asequibles.

Pero el sitio, una colección de propiedades a lo largo de North First Street en Component Drive, se encuentra dentro de una zona de crecimiento planificada, previsto para más de 30 millones de pies cuadrados de nuevas oficinas, I + D y espacio comercial junto con 1,000 habitaciones de hotel y, finalmente, 32,000 unidades residenciales.

Las nuevas viviendas en el norte de San José serán aprobadas en fases, a tiempo con el desarrollo comercial, para garantizar que el área tenga un equilibrio de ambos, según un acuerdo con el condado y las ciudades de Santa Clara y Milpitas en un esfuerzo por evitar el medioambiente y el medioambiente. Impactos del tráfico en la zona. Liccardo dijo el lunes que los líderes de Milpitas y el condado parecen abiertos a desbloquear más aprobaciones de vivienda a corto plazo, pero la ciudad se encuentra actualmente en un punto muerto con su vecino, Santa Clara, sobre el asunto.

Las primeras unidades residenciales de 8,000 permitidas crecer en el área ya han sido aprobadas y construidas. Mientras tanto, el desarrollo comercial está retrasado, retrasando cualquier nueva aprobación residencial en el futuro previsible.

"Todavía hay otras 24,000 casas para ellos ... que podrían construirse bajo el plan", dijo Liccardo, y señaló que estaría dispuesto a convertir parte de la tierra de Apple en el norte de San José de comercial a vivienda. "La pregunta es realmente cómo y dónde".

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