Las ciudades del Área de la Bahía deben construir cerca de 450 mil viviendas, dice el estado
Una vista aérea del centro de San José. Foto de Ramona Giwargis.

Listo o no, los nuevos objetivos de desarrollo de viviendas obligatorios del Área de la Bahía han llegado, y los números son más grandes que nunca.

Se espera que los municipios del Área de la Bahía sean responsables de planificar, zonificar y aprobar un total combinado de 441,176 viviendas nuevas entre 2023 y 2030, de acuerdo con la determinación más reciente de la Evaluación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) del estado.

Eso es superior a las 187,990 ciudades del Área de la Bahía que se encargaron de generar entre 2015 y 2023, lo que representa un aumento del 135 por ciento, o más del doble de los objetivos en la próxima década.

La noticia llega ya que la mayoría de las ciudades de la región ya están luchando por cumplir con los objetivos de desarrollo de viviendas existentes.

Por ejemplo, al 25 de junio de 2019, la información más reciente disponible del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, San José y Santa Clara aún no habían alcanzado el punto medio para alcanzar sus objetivos actuales de RHNA.

Datos y gráficos de la vivienda sin fines de lucro [correo electrónico protegido] muestra que, en general, en el condado de Santa Clara, las ciudades están rezagadas.

Un desglose de los objetivos generales de desarrollo de viviendas exigidos por el estado del Área de la Bahía durante este ciclo de RHNA. Gráfico cortesía de [correo electrónico protegido]

El enigma del financiamiento de la vivienda asequible

El aumento de RHNA este año fue aproximadamente lo que los líderes locales esperaban que fuera, impulsado por la escasez de viviendas existente y emparejado con la tasa proyectada de empleo y crecimiento de la población en la región. Y todavía está muy lejos del aumento del 229 por ciento que vio el sur de California.

Pero la pregunta es si las ciudades realmente construirán tantas casas. Aunque se requiere que los municipios reserven suficiente tierra para construir su parte de la vivienda, no hay castigo del estado si no cumplen con los objetivos de desarrollo.

“Las comunidades nunca han visto el número como algo que tuvieran que cumplir”, dijo Leslye Corsiglia, directora ejecutiva de [correo electrónico protegido] dijo. “Simplemente han sentido que es un número de planificación, lo cual es desafortunado porque lo que eso significa es que planean para ese número porque se espera que lo hagan, están obligados por ley, pero sin ninguna intención de alcanzarlo. "

El objetivo también es complicado porque los números de RHNA vienen con requisitos en torno a los tipos de viviendas construidas, dividiéndolos entre cuatro niveles de asequibilidad, desde viviendas de “ingresos muy bajos” hasta viviendas de “ingresos superiores a moderados”. Si bien muchas ciudades en el condado de Santa Clara han logrado un buen progreso en la aprobación de viviendas asequibles para personas de medios “por encima de los moderados”, pocas han permitido viviendas asequibles suficientes.

Pero eso puede no ser del todo culpa de los gobiernos de las ciudades, dijo Corsiglia. Las ciudades pueden tomar decisiones políticas que promuevan viviendas asequibles, dijo, pero el gobierno no construye viviendas. El problema para los desarrolladores es que la vivienda para personas de bajos ingresos es difícil de financiar.

“Creo que un problema realmente importante es que una proporción tan grande de las necesidades (de vivienda asequible) identificadas requieren subsidio, y simplemente no tenemos suficiente”, dijo. "Esa es una razón por la que los números no se cumplirán hasta que identifiquemos esa fuente (de financiamiento)".

Las 441,176 viviendas que se han asignado a las ciudades del Área de la Bahía se dividirán en las cuatro categorías de accesibilidad de la siguiente manera:

  • Ingresos muy bajos: 114,442 (25.9 por ciento)
  • Bajos ingresos: 65,892 (14.9 por ciento)
  • Ingresos moderados: 72,712 (16.5 por ciento)
  • Por encima de ingresos moderados: 188,130 (42.6 por ciento)
Una instantánea de la cantidad de hogares de “muy bajos ingresos” permitidos para fines de 2018 muestra que la mayoría de las ciudades están por debajo de las metas exigidas por el estado. El segundo "Santa Clara" en el gráfico es el condado de Santa Clara no incorporado. Imagen cortesía de [correo electrónico protegido]

Repartir los objetivos

Ahora, la pregunta que hacen las ciudades de la región es cómo se dividirán esos objetivos de vivienda por ciudad. Ahí es donde entra en juego la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (ABAG).

El Comité de Metodología de Vivienda de ABAG está ideando un sistema para asignar los objetivos de vivienda a ciudades de toda la región, una tarea complicada y potencialmente controvertida.

Como comité, está explorando preguntas sobre cómo mitigar el desplazamiento y si las ciudades compuestas principalmente por hogares de altos ingresos deberían obtener un porcentaje mayor de la asignación de vivienda para personas de bajos ingresos, o viceversa. Varios miembros del comité durante una reunión el viernes dijeron que también querían considerar la viabilidad de que los desarrolladores pudieran construir la vivienda en las áreas donde está asignada.

Pero la principal preocupación para muchos fue encontrar un sistema que responda a la compleja cuestión de crear una mejor equidad en el desarrollo de viviendas en el Área de la Bahía y que los legisladores y los residentes puedan entenderlo y aceptarlo fácilmente.

“Realmente imploraría que sea lo que sea con lo que terminemos, tiene que ser lo suficientemente simple como para que podamos explicarlo”, dijo Pat Eklund, miembro del comité y concejal de Novato.

Otros dijeron que llegar a una solución compleja para un problema tan complejo puede ser inevitable.

"El objetivo aquí en la herramienta de esto es apuntar a obtener resultados más equitativos", dijo Rubí Bolaria Shifrin, miembro del comité y gerente de asequibilidad de viviendas de la Iniciativa Chan Zuckerberg. "Si eso significa que esta herramienta es un poco más sólida que el pasado, probablemente sea algo bueno en términos de llevarnos al resultado que todos queremos".

El comité recomienda un método para repartir la asignación regional de viviendas en septiembre. Se espera que las asignaciones finales se anuncien a fines de 2021.

El condado de Santa Clara se vuelve colaborativo

Aún así, la pregunta sigue siendo cómo las ciudades que ya luchan por cumplir con los objetivos de producción de vivienda tendrán una barra aún más alta.

Esta vez, sin embargo, las ciudades del condado de Santa Clara tendrán un nuevo plan de juego para cumplir sus metas inevitablemente altas a través de una asociación.

Las 15 ciudades y el condado se han unido para formar una nueva colaboración a través de la Asociación de Ciudades del Condado de Santa Clara que les permitirá, como grupo, solicitar subvenciones, contratar consultores y compartir estrategias para aumentar la cantidad de viviendas incorporadas. South Bay, similar a la iniciativa 21 Elementos del Condado de San Mateo.

El vicealcalde de San José, Chappie Jones, miembro de la Junta Ejecutiva de la Asociación de Ciudades, fue uno de los principales defensores de la colaboración.

"Creo que es una oportunidad para que trabajemos juntos en colaboración, a diferencia de que a veces estamos en conflicto", dijo Jones el año pasado cuando se formó la colaboración. "En el futuro, si podemos tener un enfoque regional para resolver estos problemas de vivienda, creo que beneficiará a todos".

Póngase en contacto con Janice Bitters en [correo electrónico protegido] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

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