El esfuerzo de Palo Alto para transformar los estacionamientos del centro en sitios de viviendas asequibles podría alcanzar un hito a finales de este mes, cuando el Ayuntamiento considere un nuevo plan de la organización sin fines de lucro Alta Housing para construir más de 50 apartamentos en un lote de Lytton Avenue.
Alta, que hace tres años completó la construcción de Wilton Court, un proyecto de 59 unidades para residentes de bajos ingresos y adultos con discapacidades, ha surgido en los últimos dos meses como el principal candidato para participar en el nuevo programa de estacionamientos de la ciudad. Fue uno de los dos desarrolladores, junto con MidPen Housing, que respondieron a la solicitud de propuestas de vivienda de la ciudad en lotes del centro de la ciudad en 2023.
El proyecto se centraría en el estacionamiento T, un estacionamiento de 20,000 pies cuadrados en la intersección de Lytton y Kipling Street. Actualmente, el estacionamiento tiene espacio para 52 vehículos, aunque, según la Oficina de Transporte de la ciudad, solo está ocupado en un 40 % durante el día.
Se pidió a ambos desarrolladores que presentaran tres escenarios de desarrollo: uno, conocido como Escenario A, que combina viviendas con estacionamiento en el lugar para los residentes; otro llamado Escenario B que incluye estacionamiento tanto para los residentes como para el público; y el Escenario C, que no incluye estacionamiento en el lugar y depende de que los residentes estacionen en otros lotes y garajes del centro.
Después de recibir las propuestas y discutirlas con Alta y MidPen, el personal de planificación le dio la ventaja a la primera. Un informe del Departamento de Planificación y Servicios de Desarrollo afirma que Alta Housing demostró "una mayor diligencia debida y atención a los detalles durante la discusión posterior a la presentación con el personal y un enfoque general en la viabilidad, la financiación y el éxito del proyecto".
Según la propuesta de Alta, el nuevo complejo de viviendas tendría 50 pies de alto, si no hay estacionamiento en el lugar, y 75 pies de alto si incluye estacionamiento tanto para los residentes como para la comunidad en general. Según el Escenario A, que incluye estacionamiento solo para residentes, el edificio de 54 apartamentos tendría una altura de 60 pies e incluiría una sala para adolescentes, una sala comunitaria, una lavandería, estacionamiento en el podio y estacionamiento para bicicletas en la planta baja. El Escenario B y el Escenario C contarían con 57 y 47 unidades, respectivamente, según la propuesta de Alta.
Alta también propuso reservar el 25% de sus unidades para personas y familias sin hogar. Estas unidades se reservarían para aquellas personas con ingresos inferiores al 30% del ingreso medio de la zona. El resto se dedicaría a aquellas personas que ganen menos del 50% o 60% del ingreso medio de la zona.

MidPen propone un proyecto más grande como parte del Escenario A: un edificio de siete pisos con 73 apartamentos. Las unidades irían desde estudios hasta apartamentos de tres habitaciones, y todas estarían destinadas a familias que ganen hasta el 60 por ciento del ingreso medio de la zona. Su propuesta del Escenario B también tiene siete pisos pero incluye 61 apartamentos, mientras que el Escenario C prevé 77.
Ambos desarrolladores proponen proporcionar media plaza de aparcamiento por unidad. Si bien esto está por debajo de las normas estándar de la ciudad, el lote T está ubicado a menos de media milla de la estación Caltrain del centro de la ciudad y, como tal, se rige por el Proyecto de Ley 2097 de la Asamblea, que permite que los desarrollos no proporcionen ningún tipo de aparcamiento.
Según el análisis financiero proporcionado por los dos desarrolladores, el proyecto más grande implica mayores costos. También es probable que implique mayores contribuciones de la ciudad, un factor que el personal consideró cuando le dio la ventaja a Alta. El proyecto de viviendas de Alta anticipa un déficit de aproximadamente $4 millones que la ciudad tendría que cubrir para un proyecto que costaría entre $46 y $70 millones para desarrollar, dependiendo del escenario elegido. Para el proyecto MidPen, el déficit de financiación de la ciudad sería de entre $9.4 millones y $10.2 millones.
“Cabe destacar que la propuesta de Alta Housing tiene el beneficio adicional de requerir menos fondos de déficit por parte de la ciudad, lo que también hace que este proyecto sea más factible para la ciudad”, afirma el informe.
El personal de la ciudad también se dejó influir por el conocimiento local de Alta y su sensibilidad hacia las propiedades adyacentes. El informe de la ciudad señaló que los diseños de Alta eran "más apropiados en relación con el contexto de las casas históricas de Kipling Street, en todos los escenarios". Sin embargo, los planificadores de la ciudad también reconocieron que la propuesta de MidPen tiene una ventaja: unidades adicionales.
“Las propuestas de MidPen Housing incluyeron más unidades en cada escenario y tuvieron un costo unitario más bajo en comparación con las propuestas de Alta Housing, y si se implementan en los niveles contemplados, podrían informar otras direcciones políticas relacionadas con el futuro desarrollo de viviendas en el centro de la ciudad”, afirma el informe.
Incluso si el consejo decide seguir adelante con el plan de Alta, la decisión no necesariamente impedirá que MidPen continúe trabajando con la ciudad en propuestas de estacionamiento. El desarrollo del Lote T está destinado a ser el primero de varios esfuerzos de este tipo y los planificadores de la ciudad señalan que MidPen puede ser considerado para futuros proyectos de vivienda de este tipo.
Al presentar su propuesta, Randy Tsuda, presidente y director ejecutivo de Alta Housing, destacó la presencia local del grupo sin fines de lucro. Alta administra el programa de viviendas a precios inferiores al mercado de la ciudad y 23 de sus 28 propiedades están ubicadas en Palo Alto. Anteriormente conocida como Palo Alto Housing Corporation, la empresa desarrolladora dejó de trabajar brevemente en Palo Alto después de que los votantes revocaran en un referéndum de 2013 un cambio de zonificación que le habría permitido construir 60 unidades para personas mayores de bajos ingresos y 12 viviendas unifamiliares en Maybell Avenue. La empresa desarrolladora regresó para construir Wilton Court, que se convirtió en el primer proyecto de vivienda asequible de Palo Alto en más de una década cuando dio la bienvenida a nuevos residentes en 2022.
“Durante más de 50 años, hemos estado comprometidos con servir a esta comunidad, y nuestro personal y los miembros de la Junta están profundamente conectados con el área. Como resultado, estamos particularmente comprometidos con el éxito de los proyectos que mejoran el bienestar de los residentes de Palo Alto”, escribió Tsuda en su propuesta.
Su propuesta incluye un edificio en forma de C con un patio con podio que incluye equipos de juegos y zonas de estar. Los pisos superiores incluirían salas de lavandería con vistas al horizonte del centro de la ciudad, afirma la propuesta.
“Este diseño equilibra historia y modernidad, funcionalidad y belleza”, afirma la propuesta de Alta.
El plan de MidPen prevé entre 71 y 77 viviendas, todas ellas asequibles para familias que ganen entre el 30% y el 60% del ingreso medio de la zona. Las unidades irían desde estudios hasta apartamentos de tres habitaciones, y al menos el 50% serían apartamentos de dos o tres habitaciones para familias.
Para respaldar su candidatura, MidPen promocionó sus 24 nuevos proyectos de desarrollo de construcción, incluido el proyecto Kiku Crossing en San Mateo, que combinaba 225 apartamentos con un garaje público. El proyecto requería que el desarrollador "innovara y superara los límites de los enfoques convencionales para diseñar y financiar viviendas asequibles", escribió Abby Goldware Potluri, vicepresidenta sénior de MidPen.
“Nuestro proyecto propuesto para el Lote T, al igual que Kiku Crossing, será audaz y responsable con los objetivos de la ciudad”, escribió Potluri. “Ofrecerá una sólida programación de servicios para residentes y familias, incluido nuestro programa extraescolar basado en la enseñanza académica y centrado en la alfabetización”.
El esfuerzo de Palo Alto por construir viviendas en estacionamientos públicos es una de las iniciativas que la ciudad incluyó en su Elemento de Vivienda, su plan para construir 6,086 viviendas para 2031. El documento identificó seis estacionamientos (cuatro en el centro de la ciudad y dos cerca de California Avenue) que en conjunto pueden albergar alrededor de 212 nuevos apartamentos, según el documento.
Si bien el Ayuntamiento apoya firmemente este programa, no todos están entusiasmados con la perspectiva de que los estacionamientos se conviertan en viviendas. El abogado David Lanferman, que ha representado a los desarrolladores del centro de la ciudad, argumentó en una carta de agosto al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado que, debido a que los lotes se crearon a través de tarifas aportadas por los desarrolladores, la ciudad no tiene el "derecho ilimitado ni la autoridad legal para convertir ninguno de los estacionamientos existentes en el centro de la ciudad".
Para apaciguar las preocupaciones de los desarrolladores sobre la desaparición de lugares de estacionamiento, el consejo está impulsando simultáneamente la construcción de un nuevo estacionamiento en el lote D, en Hamilton Avenue y Waverley Street.
Si bien cualquier proyecto potencial aún estaría a años de distancia de su diseño y construcción finales, la votación del consejo del 21 de enero podría determinar cómo lucirán finalmente los desarrollos. El personal de planificación recomienda que el consejo le ordene que entable negociaciones exclusivas con Alta Housing. El consejo también considerará cuánto estacionamiento se requerirá en el sitio, la combinación de dormitorios y la altura del edificio propuesto.
El personal de planificación también señaló en el nuevo informe que ambos desarrolladores presentaron argumentos sólidos sobre por qué la ciudad debería elegirlos.
“Tanto Alta Housing como MidPen Housing son proveedores de viviendas asequibles con experiencia y respetados en el Área de la Bahía. La cartera de Alta Housing se destaca por sus numerosos proyectos en Palo Alto, mientras que la cartera de MidPen Housing se destaca por su tamaño general y su impacto”, afirma el informe.
Esta historia apareció originalmente en Palo Alto WeeklyGennady Sheyner cubre política local y regional, vivienda, transporte y otros temas para Palo Alto Weekly, Palo Alto Online y sus publicaciones hermanas.
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