Chester: Urban Villages no es una solución de vivienda 

A lo largo de la carrera por la alcaldía de San José, una de las principales preocupaciones de los candidatos, con razón, es la vivienda. Vivienda asequible. Vivienda para actualmente personas sin hogar. Vivienda para personas mayores. Todos los tipos de vivienda han sido discutidos durante foros de alcaldes, puntos de vista que difieren mucho de estar en contra de más viviendas a través de SB 9 a ser un defensor de viviendas densas solo dentro de los límites actuales de Urban Village.

Este último es uno de los puntos de vista más importantes para examinar como una solución de vivienda por múltiples razones, una de las cuales es que varios candidatos a alcalde y supervisor del condado han hablado sobre esta política como una solución a los problemas de vivienda del área.

¿Cuánta vivienda puede proporcionar Urban Villages?

Como siempre, es complicado. San José tiene 58 Pueblos Urbanos designados de superficie variable. Según el Plan General 2040 de la ciudad, Urban Villages puede proporcionar 250 viviendas por acre. ¿Qué tan realista es esto en la práctica? Podemos realizar un estudio de caso rápido en Urban Village del Distrito 9 que ha estado bajo revisión durante más de cuatro años y medio sin siquiera tener la aprobación para preparar siquiera la construcción.

Pueblo cámbrico es un poco más que 18 acres de tamaño y, por Plan General de San José, tendría una capacidad máxima de vivienda superior a las 4,500 viviendas. La propuesta más reciente tiene 454 viviendas propuestas, menos del 10% del máximo permitido. De esas 454 viviendas, solo 15 —o menos del 4%— están destinadas a algún tipo de viviendas asequibles. Además, 27 de ellos parecen ser Unidades de vivienda accesorias que podrían ser opciones para futuros compradores, suponiendo que se compren antes de la construcción.

Cuando observamos el mínimo de Urban Village de 55 unidades de vivienda por acre, cuando hay un "componente residencial significativo", Cambrian Village tampoco está a la altura. Eso se debe a una cláusula que permite una menor densidad cuando se combina con usos no residenciales y el proyecto debe "ser compatible con los usos de la tierra adyacente".

Este examen no quiere decir que el diseño actual no sea el mejor que se le ocurrió a la empresa de desarrollo, ni estoy diciendo que la densidad máxima de viviendas se ajuste a la ubicación. Nuestro sistema de transporte público, que merece ser mejor, aún no funciona lo suficientemente bien como para justificar la densidad máxima.

Cuando observamos los desarrollos cerca de Cambrian Village—1371 Kooser Rd, Estación Bascom, 3090 S Bascom Av, Centro de atención S Bascom Ave son ejemplos—hay un promedio de 81 casas por acre. Este promedio llevaría a Cambrian Village a proporcionar más de 1,400 viviendas, lo que fomenta la afirmación de que el desarrollo está proporcionando menos de lo que es capaz de construir.

De los proyectos mencionados, solo dos edificios con una densidad superior a 100 viviendas por acre tienen todas las unidades designadas como asequibles. ¿Es realista esperar que la construcción de mayor densidad sea asequible? ¿Es realista esperar que el costo de adquisición de la tierra sea lo suficientemente bajo como para que se puedan seguir construyendo viviendas asequibles?

La economía básica es un problema para la política de tener todas las viviendas densas dentro de los límites de Urban Village. En primer lugar, el centro de San José, Willow Glen, Santana Row y Japantown son áreas comerciales vibrantes, que el costo de la vivienda implica que las personas encuentran increíblemente deseables.

Si Urban Villages intenta replicar este tipo de distritos comerciales, especialmente Santana Row, ¿es razonable esperar que los desarrolladores construyan muchas viviendas asequibles, si las hay, particularmente para los empleados que trabajan en esos lugares?

La oferta y la demanda sugieren no hay suficientes Aldeas Urbanas, y ciertamente no hay suficientes propiedades de uso mixto que tengan una posibilidad realista de reurbanización, para ofrecer algún tipo de solución a la vivienda. Las excepciones que Cambrian Village ha utilizado son un ejemplo de cómo no se puede esperar que Urban Villages resuelva una crisis de vivienda. Y ciertamente no resolverá ningún problema de tráfico que experimenten millones de personas a nuestro alrededor.

Cualquiera que ofrezca una póliza única como solución a la vivienda le está vendiendo una propiedad frente al mar en Wyoming. Este problema data de décadas y no puede resolverse sin un compromiso de transporte simultáneo con la construcción de viviendas.

La mejor respuesta posible también incluye un cambio de zonificación aún mayor que permita y fomente la construcción de uso mixto en una mayor parte de la ciudad de lo que existe actualmente; en realidad es la única solución que aborda el cambio climático. Esta respuesta es fervientemente opuesta mientras se aboga por soluciones para el cambio climático, resolviendo la crisis de la vivienda y expresando algún tipo de preocupación por los sin vivienda.

Las causas de nuestras mayores crisis actuales están vinculadas a políticas que datan de hace aproximadamente 100 años. Tardarán mucho en corregirse. Corregir estos también debe tomar diferentes políticas.

Si quita una cosa mientras votamos en las elecciones de 2022, no crea que ningún candidato que insinúe que Urban Villages resolverá nuestra crisis de vivienda. No están siendo honestos o no tienen una comprensión completa sobre el alcance o los problemas que enfrentamos.

Gordon Chester es esposo, padre y residente de toda la vida de San José con experiencia en desarrollo en el condado.