Cohen: el plan del mercado de pulgas impulsa las voces de los proveedores y la colaboración

El martes, el Ayuntamiento de San José votará sobre rezonificación de Berryessa BART Urban Village, la propiedad adyacente a la estación de BART donde se encuentra actualmente el Berryessa Flea Market.

La construcción de aldeas urbanas vibrantes y de alta densidad a lo largo de las rutas de transporte público es una de las formas más efectivas de alejarse de una cultura dependiente del automóvil. Con BART operando en Berryessa, es imperativo que el desarrollo de alta densidad tome forma para garantizar que se lleve a cabo esta evolución de la comunidad.

Desafortunadamente, el consejo no abordó el desplazamiento de las pequeñas empresas, en su mayoría propiedad de inmigrantes, en el Flea Market en cualquiera de las decisiones de zonificación anteriores para el sitio. Los propietarios se comprometieron en 2007 durante la rezonificación original del sitio para tratar de encontrar una ubicación alternativa permanente para el mercado, pero ningún sitio se materializó.

La rezonificación de 2007 requirió que el mercado de pulgas permaneciera abierto durante los siguientes cinco años, pero no había otros planes para proteger a los vendedores del desplazamiento. Ahora, el consejo puede rezonificar el lado sur del sitio para aumentar la cantidad de nuevas unidades de vivienda, incluida la vivienda asequible requerida por la Ordenanza de Vivienda Inclusiva de la ciudad, agregar espacio comercial para respaldar hasta 11,000 empleos, cumplir con nuestras metas de Inteligencia Climática y construir parques en el vecindario y senderos de arroyos, al mismo tiempo que aborda el desplazamiento de proveedores.

Esta rezonificación creará un camino hacia La Pulga 2.0 y proporcionará planes a largo plazo para evitar el desplazamiento de cientos de proveedores que forman parte del vibrante mercado comunitario.

Este problema se encuentra actualmente ante el Ayuntamiento porque en 2016 el consejo requirió que los propietarios, la familia Bumb, presentaran un plan de rezonificación para aumentar la densidad del desarrollo cerca de BART. Habiendo cumplido con su obligación de presentar esta nueva solicitud de zonificación, la familia Bumb no está obligada a proporcionar más adiciones o enmiendas a la propuesta.

Si esta zonificación no se aprueba, tendrían el derecho legal de desarrollar el sitio dentro del alcance de los derechos de 2016. La ciudad no tiene influencia para exigir concesiones en el desarrollo del mercado de pulgas.

Aunque San José necesita desesperadamente el desarrollo de viviendas, el proceso y la participación de la comunidad no ha sido ideal. Esto se hizo evidente para mí poco después de asumir el cargo. La voz de los proveedores no se incluyó adecuadamente en todo el proceso durante los últimos 15 años, pero esta propuesta sienta las bases para la colaboración futura.

Mi oficina comenzó a involucrar a los proveedores a principios de este año, abriendo líneas de comunicación y trabajando con la familia Bumb para abordar las inquietudes que nos expresaron.

De muchas conversaciones durante varios meses con la Asociación de Vendedores del Mercado de Pulgas, aprendimos que tienen cuatro prioridades: 1) espacio para un mercado recreado; 2) seguridad: mantener las operaciones actuales durante el mayor tiempo posible y notificar con la mayor antelación posible los cambios que afectarían sus operaciones; 3) alivio económico para los proveedores; y 4) inclusión en el diseño y operación del nuevo mercado.

Con la ayuda del personal de la ciudad, la oficina del Distrito 4 trabajó extensamente con el dueño de la propiedad para redactar un acuerdo voluntario para cumplir con estas prioridades. Una vez que este acuerdo sea codificado con el voto del consejo, estas condiciones deberán cumplirse para que el desarrollo continúe. El acuerdo incluye:

• Cinco acres reservados para un mercado de pulgas reinventado. A los proveedores actuales se les garantizará la primera oportunidad de alquilar espacio, con alquileres que son comparables a los mercados al aire libre cercanos, como el Capitol Flea Market. Algunos dicen que cinco acres no son suficientes para acomodar a todos los vendedores que actualmente ocupan 15 acres, pero aún no sabemos cómo será el mercado público. No hay intención de limitar el mercado a un solo piso. El desarrollador evaluará cómo se puede construir un mercado de varios pisos en el sitio en el espíritu de otros mercados urbanos vibrantes de todo el mundo, acomodando a tantos proveedores como sea posible. También me comprometo a identificar ubicaciones adicionales en el área para adaptarse a más puestos de proveedores, como debajo de las vías de BART y alrededor de la estación.
• Un aviso de un año antes de un posible cierre del sitio actual. Ese aviso no llegará antes de julio de 2023, por lo que hay un mínimo de tres años antes de que se produzcan cambios. Hay muchas oportunidades de colaboración en el diseño del mercado dentro de ese tiempo. El acuerdo también incluye el compromiso de que todos los proveedores que sigan las reglas y los términos de su contrato de alquiler no serán desalojados del mercado de pulgas antes del cierre.
• Un Fondo de transición comercial de proveedores para ayudar a los proveedores con los gastos que puedan surgir debido a interrupciones durante la construcción. El dueño de la propiedad proporcionar los primeros $ 2.5 millones para el fondo, y las donaciones y subvenciones de la comunidad aumentarán esos recursos.
• Inclusión de proveedores, que los hará integrales en el futuro. Este acuerdo creará un Grupo Asesor del Mercado de Pulgas que incluye representantes de proveedores. El Grupo Asesor hará recomendaciones sobre el diseño del mercado reinventado y tomará todas las decisiones sobre el uso del fondo de transición.

Existen llama a posponer la acción del consejo sobre esta rezonificación para "permitir más tiempo", pero el acuerdo voluntario que se codificará con la rezonificación es lo que dará más tiempo a los proveedores. Les dará un marco de tiempo definitivo para el cierre del Flea Market en su forma actual y les dará tiempo para decidir cómo usar el fondo de transición y cómo ayudar mejor a los proveedores actuales a avanzar.

Es importante reconocer que la voz de los proveedores no se ha incluido en el proceso durante los últimos 15 años.

Confío en que con la aprobación de este acuerdo, el Ayuntamiento sienta las bases para la colaboración a medida que avanzan los planes de desarrollo. Esta acción inicia un nuevo proceso de colaboración y esperamos trabajar juntos para llevar este proyecto inclusivo hasta la línea de meta.

David Cohen es un concejal de San José elegido por primera vez en 2020 para representar al Distrito 4, que abarca Berryessa, North San Jose y Alviso.