Collins: Creación de equidad con casas móviles modernas

Hace varios meses, escuché una presentación sobre casas móviles de Franco Pérez, miembro de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara. Su presentación realmente me abrió los ojos y cambió mi percepción de las comodidades que puede brindar una casa móvil.

He tenido miembros de la familia que residen en casas móviles, principalmente alrededor del área de Brentwood, que tenían un diseño básico y el parque de casas móviles en sí carecía de comodidades significativas. Al final de la presentación de Franco Pérez, tenía una perspectiva completamente nueva sobre lo que podría ser vivir en una casa móvil en el condado de Santa Clara. Sorprendentemente, algunas de estas unidades tenían la características y detalles de diseño comparable al de una casa de $1.2 millones en Silicon Valley, pero a un precio mucho más bajo.

Quería obtener más información sobre las casas móviles, así que contacté a Realtor Lawrence Gillen de Compass para una educación sobre todo lo relacionado con las casas móviles.

Lawrence ha estado vendiendo casas móviles por más de 15 años. Lo primero que compartió conmigo es que los términos "casa móvil" y "casa prefabricada" se usan indistintamente. Después de 1976, los estándares de construcción aumentaron y el término “casa prefabricada” se volvió un poco más común. A los efectos de este artículo, utilizaré el término más común “casa móvil”.

Cuando compra una casa móvil, está comprando solo la unidad. El terreno en el que descansa es propiedad del proveedor del parque de casas móviles y usted es responsable de pagar una tarifa de alquiler por el espacio.

Básicamente, existen tres tipos de parques de casas móviles: los parques familiares no tienen restricciones de edad, los parques para personas mayores tienen restricciones de edad y por lo general requieren que al menos un propietario tenga 55 años o más, y los parques propiedad de residentes o cooperativos son parques en los que los propietarios de casas móviles en realidad poseen una participación financiera en el parque. La ventaja de los parques cooperativos es que es muy poco probable que el parque se venda alguna vez.

Gillen me informó que el alquiler de espacio promedio en San José es de aproximadamente $1,100 por mes. La mayoría de los parques ofrecen una casa club y también pueden tener otras comodidades, como piscina, spa, sala de ejercicios, cancha de tenis, estacionamiento para vehículos recreativos, área de barbacoa, área de juegos para niños y más. Él recomienda que trate de hablar con los residentes existentes para conocer sus comentarios sobre el parque, y también trate de conducir por el parque en diferentes momentos del día para hacer su propia evaluación de si las comodidades son adecuadas y si el parque cumple con sus expectativas.

Hay cinco ciudades en Santa Clara con ordenanzas de estabilización de alquileres para parques de casas móviles: Gilroy, Los Gatos, Milpitas, Morgan Hill y San José. En ciudades con ordenanzas, los aumentos anuales tienen un tope y están vinculados al Índice de Precios al Consumidor. Aquí están los ordenanzas existentes de estabilización de alquiler de casas móviles en el condado de Santa Clara:

Al igual que con cualquier compra importante, la compra de una casa móvil viene con su propio conjunto de matices. En primer lugar, solo hay unos cinco prestamistas principales que ofrecen financiamiento. Asegúrese de trabajar con un profesional que se especialice en esta área de financiamiento. Los términos del financiamiento son tradicionalmente más cortos que la hipoteca estándar a 30 años que la mayoría de los compradores de vivienda esperan. Los plazos de financiación de las casas móviles suelen ser de 20 o 23 años. No se necesita un seguro hipotecario al comprar una casa móvil, por lo que ahorra costos. Los costos de cierre también son sustancialmente menores que los costos asociados con la compra de una casa tradicional.

Al comprar una casa móvil, también debe obtener la aprobación del parque de casas móviles. La mayoría de los proveedores de parques de casas móviles requieren que los propietarios tengan un ingreso de al menos tres veces el gasto de vivienda. Para casas móviles, eso incluye el préstamo para la casa móvil en sí, la cantidad para alquilar el espacio, impuestos y seguros.

Las casas móviles no se consideran bienes inmuebles, pero aún puede obtener capital en su compra porque las casas móviles son un recurso escaso en nuestra área y existe una demanda cada vez mayor por ellas. Si se está preparando para su próxima mudanza, es posible que desee considerar comprar una casa móvil en lugar de alquilar un apartamento.

Por ejemplo, al alquilar un apartamento durante 10 años a $3,000 al mes, está gastando un mínimo de $360,000, y cuando incluye el aumento del alquiler con el tiempo, está considerando gastar más de $400,000 o más de su bolsillo.

Aunque una casa unifamiliar podría valorizarse entre $200,000 y $300,000 durante el mismo período de 10 años, una casa móvil aún podría ganar entre $40,000 y $60,000 en apreciación durante el mismo período. Hoy en día, puede ser dueño de una casa móvil muy bonita de tres habitaciones y dos baños llena de comodidades modernas por alrededor de $ 400,000 y aún tiene la capacidad de cancelar los intereses de su préstamo. Por otro lado, tendrá cero incentivos fiscales y ninguna oportunidad de ganar capital al alquilar.

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o siga a @neilvcollins en Twitter.