Collins: ¿Cómo sería la vivienda de oportunidad?

Había mucha angustia y debate el año pasado durante las reuniones del Grupo de Trabajo de Revisión del Plan General de San José cuando solo la mera discusión para explorar la Vivienda de Oportunidad. Entonces que es Vivienda de oportunidad?

Según la  Sitio web de San José, permitiría viviendas de unidades múltiples en propiedades con una designación de terreno del Plan General de Vecindarios Residenciales. Hoy en día, esto representa aproximadamente el 94% de toda la tierra residencial de San José.

Si bien los partidarios han promovido que densificar suavemente los vecindarios es un paso crítico en resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda, el NIMBY ("No en mi patio trasero") multitud ha expresado su preocupación sobre el carácter de sus vecindarios que se ve amenazado y daña el valor de su propiedad. Así que exploremos todo esto un poco más.

En verdad, la densificación suave del vecindario ha estado ocurriendo durante bastante tiempo con los propietarios de viviendas que agregan Unidades de Vivienda Accesoria (ADU) a sus lotes. En los últimos años, se eliminaron los obstáculos regulatorios para permitir la construcción de más ADU. San José ha creado un Página de recursos de ADU para ayudar a los propietarios a responder preguntas sobre la construcción de una ADU en su propiedad. Como resultado, San José vio 415 permisos de ADU emitidos en 2019, un 120% más que el año anterior.

Menciono la conversación sobre las ADU porque la relajación de estas regulaciones generó argumentos similares.

Hubo una gran preocupación cuando los requisitos de estacionamiento se relajaron para permitir la construcción de ADU, pero los vecindarios no han visto ningún efecto negativo notable debido al aumento de la producción de ADU. Adquirir terrenos y financiamiento público para construir viviendas asequibles es tremendamente difícil, costoso e ineficiente. Pero las ADU han demostrado ser una forma eficaz de crear viviendas asequibles mediante el diseño que fue financiado por el propietario en terrenos existentes.

Así que exploremos cómo se vería la vivienda de oportunidad.

Algunas de las propuestas que se están discutiendo incluyen permitir la construcción de dúplex, triplex o cuadrúplex. Este tipo de vivienda tiene una gran demanda y proporcionará viviendas asequibles por diseño con un uso más eficiente del suelo y manteniendo algunos espacios verdes, pero sin la densidad de un gran complejo de apartamentos.

Se podrían establecer estándares de diseño y diseño arquitectónico para garantizar que estas estructuras mantengan la apariencia del vecindario existente. De hecho, algunos de nuestros vecindarios más antiguos e históricos ya tienen este tipo de vivienda que se construyó antes de la Segunda Guerra Mundial cuando los estándares de construcción eran menos restrictivos. Hablando por experiencia personal, al alquilar un dúplex en Camden Avenue, mi esposa y yo pudimos ahorrar suficiente dinero para subir el primer peldaño en la escalera hacia la propiedad de vivienda.

Otra opción posible para un relleno suave son las casas adosadas o las casas adosadas. Ambos no solo proporcionan viviendas intermedias que faltan, sino que también representan el siguiente peldaño en la escalera para generar capital y riqueza para los compradores de vivienda por primera vez.

Las casas adosadas generalmente tienen la misma apariencia, son de varios pisos y comparten una pared común. Sin embargo, actualmente son muy poco comunes en el condado de Santa Clara. La mayoría de nosotros probablemente pensamos en San Francisco para este tipo de vivienda. Si buscáramos viviendas en hileras en San José, querríamos tener la capacidad de definir cómo son estos desarrollos. Las casas adosadas también comparten una pared o paredes comunes y generalmente tienen solo dos pisos de altura, pero generalmente tienen más variedad arquitectónica. Con una casa adosada, puede ser propietario tanto del edificio como del terreno.

La densificación suave de los vecindarios también se está abordando a nivel estatal.

Durante esta pasada sesión legislativa, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California se asoció con defensores de la vivienda para apoyar la SB 1120 del presidente pro Tempore del Senado, Toni Atkins. SB 1120 podría haber llevado finalmente a la creación de hasta cuatro unidades donde solo existe una actualmente. La legislación habría permitido que las viviendas unifamiliares existentes se convirtieran en dúplex. También habría permitido que las parcelas unifamiliares se subdividieran en dos lotes, mientras que cada lote tenía la flexibilidad de construir hasta dos unidades en ellos.

Si bien este proyecto de ley tuvo los votos para aprobarse, finalmente se agotó el tiempo y no pudo cumplir con el plazo constitucional para enviar la legislación al gobernador para que la firmara. Ya se está trabajando en una nueva versión de SB 1120 con muchos de los mismos socios en la mesa. A pesar de que el proyecto de ley recibió suficiente apoyo para convertirse en ley, el autor se ha dado cuenta de que se pueden hacer algunas mejoras para que sea una pieza de legislación de vivienda aún más productiva.

Entonces, ¿cuáles son los próximos pasos para la Vivienda de Oportunidad en San José?

Se ha ordenado al personal de la ciudad que presente recomendaciones sobre el marco de política conceptual al Grupo de Trabajo de Revisión del Plan General. Anticipo que esto sucederá en la primavera de 2021. Se necesitan desesperadamente más viviendas y esta es solo una pequeña forma de construir más unidades. Opportunity Housing no solo brindaría opciones de vivienda más asequibles, sino que también brindaría a más familias acceso a oportunidades económicas, así como oportunidades sociales, como escuelas y parques de mejor calidad.

Al igual que con la adopción cada vez mayor de las ADU, las claves del éxito de este programa serán la intensa participación de la comunidad y la reducción de las barreras regulatorias. Es una discusión que vale la pena tener.

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o seguir @neilvcollins en Twitter.