En una encuesta reciente patrocinada por Silicon Valley Leadership Group , una asociación empresarial, el 82% afirmó que el costo de la vivienda es una preocupación muy seria. La asequibilidad de la vivienda en la región se encuentra en un nivel crítico sin precedentes. Con un precio medio de la vivienda en el condado de Santa Clara que ronda los 2 millones de dólares, los actores regionales deben tomar medidas enérgicas para abordar esta crisis.
Gran parte de la solución consiste en construir más viviendas para estabilizar y, con el tiempo, reducir los precios. ¿Estamos construyendo suficientes viviendas? Según Lawrence Yun , economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of REALTORS®), Estados Unidos contaba con un excedente de 2.1 millones de viviendas en 2006, pero la baja producción desde entonces provocó un déficit de 2 millones de viviendas en 2015 y un déficit actual de casi 4.8 millones de viviendas.
La resistencia a construir nuevas viviendas sigue siendo un gran obstáculo para la asequibilidad.
Este mes, exploro varias ideas de desarrollo de relleno que maximizan el espacio disponible para construir. Por ejemplo, las iglesias a menudo tienen estacionamientos de gran superficie con espacio de sobra. Existe un movimiento creciente para abrir estas propiedades a una nueva zonificación que permitiría viviendas asequibles.
“Los terrenos que pertenecen a comunidades religiosas deberían destinarse a ayudar a las personas vulnerables”, afirmó Monica Ball, codirectora del movimiento Yes In God's Backyard ( YIGBY ) en San Diego. “Este tipo de vivienda no solo ayudará a dar cobijo a los más vulnerables, sino que también podría proporcionar a las iglesias los ingresos necesarios para ofrecer mejores servicios a la comunidad”.
San José está considerando el desarrollo en una parcela de 13.4 acres propiedad de la iglesia en el sur de San José para viviendas asequibles y viviendas para personas de la tercera edad.
Al igual que la comunidad de fe, el condado de Santa Clara también tiene enormes reservas de propiedades desocupadas y subutilizadas.
El desarrollo de estas propiedades para vivienda sería coherente con su misión de "planificar las necesidades de una comunidad dinámica, proporcionar servicios de calidad y promover una comunidad saludable, segura y próspera para todos".
Imagine grandes estacionamientos planos reemplazados por una estructura de estacionamiento compartido para permitir viviendas asequibles adyacentes a las instalaciones del condado que sirven a esa misma comunidad.
Otro sitio aparentemente lógico para el desarrollo son los grandes estacionamientos de VTA. Vivo cerca de un parque de más de 7 acres y conduzco en un lote que, en el mejor de los casos, tiene solo un puñado de vehículos estacionados en cualquier momento. Goodwill lo usa con más frecuencia para la entrega de donaciones o como un huerto de calabazas en el otoño. ¿Por qué no desarrollar viviendas asequibles junto a esta parada de autobús y estación de tren ligero? No solo se usará la tierra para un propósito más alto, sino que también aumentará el número de pasajeros.
Cabe destacar que VTA tiene varios proyectos de desarrollo orientados al transporte público en marcha. Desafortunadamente, como ocurre con la mayoría de los proyectos de vivienda, la construcción de las unidades podría demorar varios años.
Los distritos escolares también están replanteando sus propiedades inmobiliarias. Varios están considerando la construcción de viviendas para ofrecer a los docentes unidades asequibles en la misma comunidad a la que sirven. A principios de este año, el alcalde de San José, Sam Liccardo, y el personal municipal propusieron una modificación de la política de uso del suelo para establecer directrices para la conversión de propiedades vacantes pertenecientes a los distritos escolares.
También se está considerando la posibilidad de destinar propiedades comerciales subutilizadas a futuros proyectos de vivienda. Al igual que las otras opciones mencionadas, esta requeriría una modificación de la zonificación y las ordenanzas locales. Imagínese convertir un antiguo centro comercial en ruinas en un complejo de uso mixto, con locales comerciales en la planta baja y viviendas en los pisos superiores, o bien, rehabilitar toda la parcela para construir viviendas. Estas propiedades comerciales cuentan con la infraestructura necesaria para albergar viviendas y, a menudo, tienen fácil acceso al transporte público.
Por último, lo que muchos ven como una opción controvertida, es proporcionar un relleno suave en los vecindarios residenciales a través de un mecanismo como la división de lotes. Las divisiones de lotes pueden ser difíciles de aplicar universalmente debido a la singularidad de los vecindarios locales, pero hay muchos lotes en los que esto tiene sentido. Los lotes más grandes, especialmente los lotes de esquina gigantes, tienen un amplio espacio para dividir un lote y también permiten mucho estacionamiento. Esta opción crearía más oportunidades de propiedad de vivienda en un momento en el que hay muy pocas oportunidades disponibles para la propiedad.
Hay poco debate sobre si necesitamos o no construir más viviendas. No hacer nada no es una opción.
Sin embargo, la voluntad de construir más viviendas tiene muchos obstáculos. He ofrecido varias ideas de relleno para considerar, pero la realidad es que las preocupaciones sobre el tráfico y el estacionamiento parecen superar la necesidad básica de refugio. Debemos tener en cuenta un futuro en el que los vehículos de conducción autónoma disminuyan el estancamiento y en el que el aumento continuo de la economía compartida limite la necesidad de que cada adulto tenga un lugar de estacionamiento para su propio vehículo.
No existe una solución única para abordar la crisis de la vivienda, pero las soluciones de vivienda alternativas a través del desarrollo de relleno merecen una inmersión más profunda.
Neil Collins, columnista de San José Spotlight, es director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación profesional que representa a más de 6,000 profesionales del sector inmobiliario en el Condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna se publica el cuarto jueves de cada mes. Puede contactar con Neil en [email protected] o seguirlo en Twitter en @neilvcollins.
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