El controvertido proyecto de Vallco puede continuar bajo SB 35, las reglas del juez
Una vista aérea del propuesto centro de la ciudad de Vallco. Representación cortesía de Sand Hill Property Co.

La controvertida remodelación del centro comercial Vallco Shopping de Cupertino está programada para avanzar después de que un juez del Tribunal Superior del Condado de Santa Clara dictaminó el miércoles en contra de un grupo de residentes que se oponen al proyecto.

En cambio, la jueza Helen Williams falló a favor de la ciudad de Cupertino, que aprobó el desarrollo del centro urbano Vallco Town Co. del desarrollador Sand Hill Property Co. con sede en Palo Alto en 2018 sobre la base de una ley de racionalización del desarrollo de viviendas conocida como Proyecto de Ley 35 del Senado. para traer 2,400 unidades residenciales, casi 2 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas y otros 400,000 pies cuadrados de tiendas en lugar del centro comercial casi vacío a lo largo de Wolfe Road.

Sand Hill ha estado trabajando para reconstruir el sitio desde que compró el centro comercial a fines de 2014, aunque ha tenido problemas para encontrar un consenso con los residentes y los funcionarios electos sobre lo que debería aumentar en la propiedad de aproximadamente 58 acres.

Los residentes, conocidos como "Amigos de Better Cupertino", cuestionaron si el proyecto calificaba bajo el proyecto de ley y alegaron que la ciudad no debería haber aprobado el desarrollo.

Pero Williams desmanteló esos argumentos en su decisión el miércoles, dictaminando que los residentes no habían presentado un caso convincente que mostrara que el proyecto no cumplía con la ley. Agregó que incluso si la propuesta de desarrollo quedara fuera del alcance de los requisitos de SB 35, la ley estatal no exige que las ciudades nieguen tales desarrollos.

"La Orden de la Corte confirma la aprobación ministerial de la ciudad del proyecto Vallco SB 35", dijo la abogada de la ciudad Heather Minner en un comunicado el miércoles. "La ciudad continúa procesando y emitiendo permisos para preparar el sitio de Vallco para el desarrollo".

La demanda marca una de las primeras decisiones legales publicadas en base a los desafíos a SB 35, una ley adoptada en 2018 por el senador Scott Wiener (D-San Francisco) destinada a acelerar el desarrollo de viviendas.

Una representación del propuesto centro de la ciudad de Vallco. Representación cortesía de Sand Hill Property Co.

SB 35 viene con una gran cantidad de requisitos sobre qué tipos de desarrollos califican, así como requisitos estrictos para los desarrolladores que usan la ley, incluido que el 50 por ciento de las viviendas construidas se consideren "asequibles". Pero también tiene un lenguaje destinado a proteger a los desarrolladores de demandas que podrían retrasar los desarrollos que califican.

La decisión del miércoles reforzó eso, aunque el fallo no constituye un precedente legalmente vinculante porque se hizo en un tribunal de primera instancia, según JR Fruen, un abogado de Cupertino que ha abogado por un mayor crecimiento en la ciudad con una organización conocida como Cupertino For All .

Aun así, espera que otros jueces probablemente se apoyen en la determinación en el futuro.

"Los jueces miran a su alrededor lo que otros jueces han hecho con la misma ley y, en general, son reacios a reinventar la rueda cuando el razonamiento es sólido", dijo. "Ella ha gastado 62 páginas de tinta ... eso explica lo que hace SB 35, cuáles son sus mecanismos fundamentales, y esperaría que otros jueces sigan ese razonamiento porque es muy, muy persuasivo".

Una decisión sobre el asunto se convertiría en un precedente legalmente vinculante para el estado si se apela la decisión y un tribunal de apelaciones emite una decisión, dijo Fruen.

Los peticionarios que forman parte de Friends of Better Cupertino incluyen a la presidenta de la Comisión de Planificación de Cupertino, Kitty Moore, así como a Ignatius Ding y Peggy Griffin.

Moore dijo en un correo electrónico que el fallo del juez "ataca al corazón del problema con la nueva ley", citando una parte de la decisión en la que Williams afirma que debido a que las ciudades no están obligadas a negar un proyecto que no cumple con SB 35, los peticionarios no pueden cuestionar si los criterios para SB 35 fueron una razón para denegar legalmente el proyecto.

Mientras tanto, Sand Hill emitió un comunicado el miércoles anunciando que la decisión permitiría que "el gran proyecto de revitalización continúe avanzando".

"Ahora podemos centrarnos completamente en hacer avanzar el proyecto para el futuro de la ciudad de Cupertino, incluida la mejor manera de hacerlo teniendo en cuenta los complejos desafíos que COVID-19 nos ha planteado a todos", Reed Molds, director gerente de Sand Hill, dijo. "Es hora de dejar de lado nuestros desacuerdos pasados ​​y unirnos en cooperación para construir un futuro mejor y más sostenible para Cupertino".

La demanda permite que el desarrollador y la ciudad recuperen los costos de la demanda, según el fallo. Ese monto en dólares se calculará en las próximas semanas.

Póngase en contacto con Janice Bitters en [correo electrónico protegido] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

 

Amigos de Better Cupertino v. Ciudad de Cupertino - Vallco SB35

 

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