Cuando Gavin Newsom se convirtió en gobernador de California, anunció el ambicioso objetivo de solucionar el déficit de 3.5 millones de viviendas del estado para 2025, pero existe un problema importante: las ciudades de todo el estado solo están planificando la construcción de aproximadamente 2.8 millones de nuevas viviendas.
Es más, muchas de las zonas donde se permite la construcción de esos 2.8 millones de nuevas viviendas, según los documentos de planificación urbana vigentes, son zonas rurales, donde la demanda de vivienda es menor y los puestos de trabajo se encuentran a una larga distancia en coche, según un informe de 2019 del Centro Lewis de Estudios de Política Regional de la UCLA.
Pero una organización sin fines de lucro dice que cerrar esa brecha de escasez de viviendas, y más, así como aumentar el PIB del estado y reducir los viajes en automóvil, está al alcance del estado, si los legisladores locales reconsideran las tendencias tradicionales de zonificación.
Específicamente, el grupo de expertos de vivienda con sede en Washington DC Up for Growth fomenta la construcción de más viviendas de mediana altura y mayor densidad cerca del tránsito, lo que puede significar aumentar la densidad en y alrededor de algunos vecindarios unifamiliares y lugares con más empleos.
“Estamos pasando de un formato de baja densidad… de viviendas unifamiliares a uno de densidad media”, dijo Michael Kingsella, director ejecutivo de Up for Growth . “Esto incluye desde edificios de mediana altura con plataforma, edificios de cuatro o cinco pisos en el centro de la ciudad o cerca de centros de transporte, hasta tipologías intermedias como viviendas accesorias, dúplex, tríplex y conjuntos de casas pequeñas”.
La propuesta, presentada durante la convención anual de la Alianza para el Desarrollo Económico de Silicon Valley en Santa Cruz este mes , surge en un momento en que la vivienda sigue siendo uno de los principales problemas para los líderes californianos, quienes se enfrentan al desafío de cómo abordar el aumento de los alquileres que está obligando a las personas a abandonar sus hogares y terminar en la calle o en ciudades alejadas de sus trabajos o redes de apoyo. Si bien el problema es evidente, solucionarlo no es tan sencillo.
Como señala el informe de la UCLA, incluso si a 3.5 millones de hogares se les permitiera crecer en todo el estado, solo se construye una fracción del número de viviendas planificadas por la ciudad.
A veces, se permite que esas casas se eleven en áreas donde la gente no está ansiosa por vivir, por lo que los desarrolladores no están ansiosos por construir, por ejemplo. A veces, los desarrollos se reducen en tamaño debido a las políticas de uso del suelo, como los requisitos de estacionamiento o la oposición de la comunidad. Para que aumenten 3.5 millones de hogares en el estado, las ciudades deben planificar muchos más que eso, y deben planificarse para las áreas donde la gente quiere vivir, afirma el informe de UCLA.
"La limitada construcción de nuevas viviendas en California frente a alquileres y precios cada vez más altos presenta un desafío: las comunidades de alta demanda no planifican ni permiten la vivienda y la capacidad planificada en áreas de baja demanda sigue sin construirse", dice el informe.
Eso es todo para el crecimiento completo: planifique el crecimiento en áreas específicas y de alta demanda, lo que significaría zonificar esas áreas, permitiendo que más dúplex y triplexes se integren con casas unifamiliares, para impulsar más proyectos de alta densidad cerca del tránsito que el estado hace hoy.
Pero no es tan sencillo. Proponer tales cambios puede ser una postura delicada para los políticos y los defensores de la comunidad, quienes necesitan el apoyo de los propietarios locales. Además, representaría un cambio significativo para California, que, según datos de Up for Growth , ha estado construyendo menos viviendas per cápita que nunca.
Aun así, el alcalde de San José, Sam Liccardo, dijo en julio que apoya la prohibición de desarrollos unifamiliares cerca de corredores comerciales y centros de transporte.
“Seamos realistas: la mayor parte del Área de la Bahía sigue siendo suburbana”, dijo Liccardo en un panel con otros alcaldes de la ciudad en aquel entonces. “Hay muchas viviendas familiares y no se las va a demoler para construir apartamentos, al menos no si no se quiere que incendien el Ayuntamiento”.
Al igual que Up for Growth, Liccardo no aboga por la zonificación superior en todas partes, pero apoya permitir la construcción de edificios de “densidad media” como dúplex, triplex o cuadrúplex en ciertas áreas residenciales, especialmente alrededor de tránsito y centros de trabajo.
Si bien algunas ciudades y estados, incluidos Minneapolis, Minnesota y el estado de Oregón, ya han realizado cambios para revisar y aumentar la zona de las áreas unifamiliares para permitir más dúplex y triplex, la idea sigue siendo controvertida, dijo Kingsella.
"Es realmente difícil mover ese tipo de políticas a nivel del concejo municipal porque los constituyentes, es la naturaleza humana, son reticentes al cambio", dijo. "Lo que Oregon hizo como el primero en la nación como legislatura, abordar este tema y hacerlo a nivel estatal realmente proporcionó la cobertura necesaria para lograr que esa solución escale en las comunidades de todo el estado".
Pero incluso cuando Up for Growth aboga por que las ciudades reconsideren sus planes de crecimiento, Kingsella reconoce que no hay una "bala de plata" para abordar la crisis de la vivienda, causada por una combinación de políticas impositivas y de uso del suelo desde hace mucho tiempo, un extraordinario crecimiento del empleo, una larga economía sin precedentes. aumento y aumento de los costos de construcción, entre otros factores.
Otros esfuerzos en el Área de la Bahía para impulsar el desarrollo también son parte de la solución, incluidas las principales empresas que han prometido nuevas subvenciones, préstamos y terrenos como parte de un compromiso para ayudar a impulsar el desarrollo de miles de nuevas viviendas en la región, Kingsella dijo.
Kaiser Permanente, por ejemplo, fue una de las primeras grandes empresas este año en anunciar un compromiso en materia de vivienda y personas sin hogar, ya que este gigante de la atención médica con sede en Oakland y con centros en toda el Área de la Bahía se propuso mejorar los resultados de salud de sus pacientes.
“Desde la perspectiva de los sistemas, sabemos que las personas que están alojadas de manera inestable o sin refugio viven 27 años menos que las personas que tienen una vivienda estable”, dijo Angela Jenkins, directora de iniciativas estratégicas de Kaiser Permanente durante el panel de SVEDA. "Sabemos que las personas que están alojadas de manera inestable utilizan ... el sistema a tasas de tres a cuatro veces más altas que las que tienen una vivienda estable".
Kaiser también se asoció con Bay Area Community Services y lanzó una iniciativa centrada en encontrar viviendas asequibles para 515 personas mayores sin hogar en Oakland con una enfermedad crónica. Las organizaciones lograron ese objetivo rápidamente.
Si un análisis más detallado de la iniciativa demuestra que el esfuerzo fue efectivo para lograr varios objetivos, la compañía probablemente consideraría expandir el programa a otras áreas que atiende Kaiser, dijo Jenkins en una entrevista después del panel.
Mientras tanto, las compañías del Área de la Bahía y los funcionarios públicos continúan trabajando en varias iniciativas para abordar la escasez de viviendas, y Newsom presiona para que se construyan 3.5 millones de hogares en un estado donde actualmente solo se permite el aumento de 2.8 millones.
“Es una falla del mercado que limita la movilidad económica de los hogares de bajos ingresos y conlleva costos ambientales, lo que significa que hay más autos en las carreteras”, dijo Kingsella. "La vivienda, en última instancia, se encuentra en la intersección del desarrollo comunitario y el desarrollo económico, y el ecosistema de viviendas quebrado socava los objetivos de ambas áreas de trabajo".
Puedes contactar con Janice Bitters en [email protected] o seguirla en Twitter en @JaniceBitters.
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