¿Podría solucionarse el déficit de viviendas de 3.5 millones de California mediante la rezonificación?

Cuando Gavin Newsom se convirtió en el gobernador de California, anunció un audaz objetivo de resolver la escasez de millones de hogares 3.5 del estado por parte de 2025, pero hay un problema importante: las ciudades de todo el estado son solo planeando alrededor de 2.8 millones de viviendas nuevas unidades.

Además, muchas de las áreas donde se permite el aumento de esos 2.8 millones de nuevas viviendas, según los documentos actuales de planificación de la ciudad, son rurales, donde la demanda de viviendas es menor y los empleos permanecen a un largo trayecto en automóvil, según un Informe 2019 del Centro UCLA Lewis para Estudios de Política Regional. 

Pero una organización sin fines de lucro dice que cerrar esa brecha de escasez de viviendas, y más, así como aumentar el PIB del estado y reducir los viajes en automóvil, está al alcance del estado, si los legisladores locales reconsideran las tendencias tradicionales de zonificación.

Específicamente, el grupo de expertos de vivienda con sede en Washington DC Up for Growth fomenta la construcción de más viviendas de mediana altura y mayor densidad cerca del tránsito, lo que puede significar aumentar la densidad en y alrededor de algunos vecindarios unifamiliares y lugares con más empleos.

"Realmente estamos cambiando más del formato de baja densidad ... unifamiliar a una densidad más media", dijo Michael Kingsella, director ejecutivo de Para el crecimiento. "Así que ya sea un podio de media altura, edificios de media altura de cuatro o cinco pisos en el centro o ubicaciones de centros de tránsito hasta las tipologías intermedias que faltan como ADU, dúplex, triplex y grupos de cabañas".

El lanzamiento, entregado durante la Alianza de Desarrollo Económico de Silicon Valley anual convención en Santa Cruz este mes, se produce cuando la vivienda sigue siendo uno de los principales problemas para los líderes de California que lidian con la forma de abordar el aumento de los alquileres que empujan a las personas fuera de sus hogares y hacia las calles o ciudades lejos de sus trabajos o redes de apoyo. Si bien el problema es obvio, solucionar el problema no es tan claro.

Como señala el informe de la UCLA, incluso si a 3.5 millones de hogares se les permitiera crecer en todo el estado, solo se construye una fracción del número de viviendas planificadas por la ciudad.

A veces, se permite que esas casas se eleven en áreas donde la gente no está ansiosa por vivir, por lo que los desarrolladores no están ansiosos por construir, por ejemplo. A veces, los desarrollos se reducen en tamaño debido a las políticas de uso del suelo, como los requisitos de estacionamiento o la oposición de la comunidad. Para que aumenten 3.5 millones de hogares en el estado, las ciudades deben planificar muchos más que eso, y deben planificarse para las áreas donde la gente quiere vivir, afirma el informe de UCLA.

"La limitada construcción de nuevas viviendas en California frente a alquileres y precios cada vez más altos presenta un desafío: las comunidades de alta demanda no planifican ni permiten la vivienda y la capacidad planificada en áreas de baja demanda sigue sin construirse", dice el informe.

Eso es todo para el crecimiento completo: planifique el crecimiento en áreas específicas y de alta demanda, lo que significaría zonificar esas áreas, permitiendo que más dúplex y triplexes se integren con casas unifamiliares, para impulsar más proyectos de alta densidad cerca del tránsito que el estado hace hoy.

Pero no es tan fácil. Proponer tales cambios puede ser una posición débil para los políticos y los defensores de la comunidad que necesitan la aceptación de los propietarios locales. También sería un cambio significativo para California, que ha estado produciendo menos viviendas per cápita que nunca antes, según Para datos de crecimiento.

Aun así, el alcalde de San José, Sam Liccardo, dijo en julio que apoya la prohibición de desarrollos unifamiliares cerca de corredores comerciales y centros de transporte.

"Seamos realistas, la mayor parte del área de la Bahía todavía es suburbana" Liccardo dijo en un panel con otros alcaldes de la ciudad en el momento. "Tienes muchas viviendas familiares y no vas a demolerlas para construir apartamentos, al menos no si no quieres que quemen el Ayuntamiento".

Al igual que Up for Growth, Liccardo no aboga por la zonificación superior en todas partes, pero apoya permitir la construcción de edificios de “densidad media” como dúplex, triplex o cuadrúplex en ciertas áreas residenciales, especialmente alrededor de tránsito y centros de trabajo.

Si bien algunas ciudades y estados, incluidos Minneapolis, Minnesota y el estado de Oregón, ya han realizado cambios para revisar y aumentar la zona de las áreas unifamiliares para permitir más dúplex y triplex, la idea sigue siendo controvertida, dijo Kingsella.

"Es realmente difícil mover ese tipo de políticas a nivel del concejo municipal porque los constituyentes, es la naturaleza humana, son reticentes al cambio", dijo. "Lo que Oregon hizo como el primero en la nación como legislatura, abordar este tema y hacerlo a nivel estatal realmente proporcionó la cobertura necesaria para lograr que esa solución escale en las comunidades de todo el estado".

Pero incluso cuando Up for Growth aboga por que las ciudades reconsideren sus planes de crecimiento, Kingsella reconoce que no hay una "bala de plata" para abordar la crisis de la vivienda, causada por una combinación de políticas impositivas y de uso del suelo desde hace mucho tiempo, un extraordinario crecimiento del empleo, una larga economía sin precedentes. aumento y aumento de los costos de construcción, entre otros factores.

Otros esfuerzos en el Área de la Bahía para impulsar el desarrollo también son parte de la solución, incluidas las principales empresas que han prometido nuevas subvenciones, préstamos y terrenos como parte de un compromiso para ayudar a impulsar el desarrollo de miles de nuevas viviendas en la región, Kingsella dijo.

Kaiser Permanente, por ejemplo, fue una de las primeras compañías importantes este año en anunciar un compromiso de vivienda y personas sin hogar ya que el gigante de la atención médica con sede en Oakland, con ubicaciones en toda el Área de la Bahía, tenía como objetivo mejorar los resultados de salud para sus pacientes.

“Desde la perspectiva de los sistemas, sabemos que las personas que están alojadas de manera inestable o sin refugio viven 27 años menos que las personas que tienen una vivienda estable”, dijo Angela Jenkins, directora de iniciativas estratégicas de Kaiser Permanente durante el panel de SVEDA. "Sabemos que las personas que están alojadas de manera inestable utilizan ... el sistema a tasas de tres a cuatro veces más altas que las que tienen una vivienda estable".

Kaiser también se asoció con Bay Area Community Services y lanzó una iniciativa que se centró en encontrar viviendas asequibles para personas mayores sin hogar 515 en Oakland con una enfermedad crónica. Las organizaciones lograron ese objetivo rápidamente.

Si un análisis más detallado de la iniciativa demuestra que el esfuerzo fue efectivo para lograr varios objetivos, la compañía probablemente consideraría expandir el programa a otras áreas que atiende Kaiser, dijo Jenkins en una entrevista después del panel.

Mientras tanto, las compañías del Área de la Bahía y los funcionarios públicos continúan trabajando en varias iniciativas para abordar la escasez de viviendas, y Newsom presiona para que se construyan 3.5 millones de hogares en un estado donde actualmente solo se permite el aumento de 2.8 millones.

“Es una falla del mercado que limita la movilidad económica de los hogares de bajos ingresos y conlleva costos ambientales, lo que significa que hay más autos en las carreteras”, dijo Kingsella. "La vivienda, en última instancia, se encuentra en la intersección del desarrollo comunitario y el desarrollo económico, y el ecosistema de viviendas quebrado socava los objetivos de ambas áreas de trabajo".

Póngase en contacto con Janice Bitters en [email protected] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.