Cupertino no cumple sus objetivos de vivienda

Cupertino no está cumpliendo con los objetivos de vivienda exigidos por el estado, ya que los desarrolladores están lanzando proyectos con menos viviendas de lo esperado.

El resultado es que Cupertino tendrá que agregar más proyectos de alta densidad, una medida que probablemente no sea popular en una comunidad que Con frecuencia se resiste a la vivienda multifamiliar.

Al igual que muchas ciudades de California, Cupertino está atrapada entre las normas estatales que ordenan la construcción de viviendas para ingresos bajos y moderados y los desarrolladores comerciales que prefieren construir viviendas a precio de mercado más rentables.

El problema surgió el 16 de diciembre, cuando el Ayuntamiento aprobó un proyecto de la promotora Toll Brothers para construir 55 casas adosadas, de las cuales 11 serán para personas de ingresos moderados. La construcción en el terreno de 2.72 hectáreas en Stevens Creek Boulevard reemplazaría al extinto Centro Comercial Idlewild, que antes albergaba la tienda United Furniture.

El plan de vivienda de Cupertino El plan estatal aprobado en 2024 preveía 163 viviendas en el sitio, de las cuales 93 serían para personas de ingresos moderados. La pérdida de 80 viviendas para personas de ingresos moderados dejó el plan municipal fuera de cumplimiento.

Esa Se espera que el déficit aumente el 21 de enero, cuando se espera que el consejo apruebe un desarrollo de viviendas adosadas de dos fases de Divided Homes en Steven Creek Boulevard con 89 viviendas, de las cuales 17 serán asequibles, otro proyecto con menos viviendas para ingresos moderados que el plan de Cupertino.

El problema continuará expandiéndose a finales de este mes cuando la ciudad termine de procesar los cambios en The Rise, un gran proyecto de uso mixto residencial, de oficinas y minorista en el sitio del antiguo centro comercial Vallco.

A finales de noviembre, Sand Hill Property Company notificó a la ciudad que... Reducir el número de viviendas para personas de ingresos bajos y moderados en The Rise de 890 a 356. Esto probablemente creará una escasez significativa en la cuota de viviendas de bajos ingresos de la ciudad, al tiempo que aumentará el déficit de viviendas de ingresos moderados.

Bajo la política estatal de “sin pérdidas netas” leyLas ciudades tienen 180 días para identificar sitios de vivienda adicionales para contrarrestar cualquier pérdida, un reloj que comenzó a correr para Cupertino el 16 de diciembre cuando los miembros del consejo aprobaron el proyecto Toll Brothers.

“Esta es una oportunidad para resolver varios problemas del plan de vivienda”, declaró el concejal JR Fruen a San José Spotlight. “Deberíamos buscar aumentar la capacidad suficiente para no tener que reevaluarlo hasta que se presente el próximo plan de vivienda en 2030. En muchos casos, las ciudades se las arreglaron solas porque planificaron mal”.

La ciudad tiene que agregar 4,588 viviendas (de las cuales 1,953 son de precio de mercado, 755 son para ingresos moderados y 1,880 son para ingresos bajos) para 2031 para cumplir con los requisitos estatales.

Si bien la ciudad está en vías de alcanzar la meta de viviendas a precio de mercado, la vivienda para personas de ingresos bajos y moderados se está quedando corta. Estas metas deben solucionarse mediante tres opciones: aumentar la densidad de los terrenos ya incluidos en el plan de vivienda de la ciudad; añadir nuevos terrenos al plan mediante la rezonificación; o construir nuevas viviendas en terrenos no incluidos en el plan original de la ciudad.

Dado que los promotores comerciales suelen incluir solo el requisito mínimo de vivienda asequible (20 % según la ley estatal), es probable que Cupertino no pueda resolver el problema añadiendo proyectos fuera del plan de vivienda. En cambio, la ciudad tendrá que realizar cambios significativos en la zonificación. Esto alejará a Cupertino aún más de sus orígenes como comunidad suburbana de viviendas unifamiliares.

Santosh Rao, presidente de la Comisión de Planificación de Cupertino, dijo que la dinámica de la vivienda ha cambiado.

“Esto no es un déficit, sino una realidad del mercado”, declaró a San José Spotlight. “Los promotores están construyendo lo que pueden financiar y vender”.

Rao afirmó que la densidad ideal actual es de 20 viviendas por acre, típicamente casas adosadas de dos a tres plantas, como los proyectos Toll Brothers y Divided Homes. Sin embargo, el plan de la ciudad para esos terrenos preveía densidades más altas, de aproximadamente 50 viviendas por acre, que generalmente se logran mediante edificios de cinco a ocho plantas con locales comerciales o estacionamiento en la planta baja.

“Hubo una falta de supervisión y buena gobernanza por parte del ayuntamiento en ese momento”, dijo Rao, refiriéndose al período 2022-24, cuando el consejo estaba dominado por una mayoría pro crecimiento que incluía a Fruen.

El mes pasado, el consejo pidió al departamento de planificación de la ciudad que preparara un informe, previsto para fines de enero, con recomendaciones sobre cómo gestionar la creciente escasez de viviendas. Rafa Sonnenfeld, consultor de uso del suelo y ex director de políticas de la grupo de defensa de la vivienda YIMBY Law, Dijo que el problema está muy extendido en California.

“Muchas ciudades planificaron calculando la capacidad unitaria teórica sobre el papel, sin obtener información significativa de constructores ni economistas sobre si esas densidades eran realistas”, declaró Sonnenfeld a San José Spotlight. “Las jurisdicciones más expuestas son aquellas que trataron los objetivos de vivienda como un ejercicio de cumplimiento estratégico, en lugar de un plan duradero basado en cómo se financia, aprueba y construye la vivienda”.

Comuníquese con Mike Langberg en [email protected].