Desarrollador solicita proyecto de viviendas en Palo Alto pese a demanda

Sin dejarse intimidar por un desafío legal en curso, la organización sin fines de lucro Alta Housing presentó la semana pasada una solicitud formal para construir un complejo de viviendas asequibles con 72 apartamentos en un estacionamiento del centro de la ciudad, cerca de la esquina de Lytton Avenue y Kipling Street.

El proyecto de seis pisos sobre lo que es conocido como “Lote T” Es el primero en aprovechar el nuevo programa de la ciudad para construir viviendas asequibles en estacionamientos públicos. El Elemento de Vivienda de la ciudad, una hoja de ruta estatal para la producción de viviendas, propone construir viviendas en seis lotes que, en conjunto, producirían unas 290 unidades. Cuatro de estas se encuentran en el centro de la ciudad, mientras que otras dos están cerca de la Avenida California, según el documento.

“La Avenida Universitaria en el centro es una zona urbanizada bien comunicada con un transporte público eficiente y una infraestructura municipal con acceso a servicios y comodidades”, afirma el Elemento de Vivienda. “El área no presenta ninguna limitación ambiental conocida; no se encuentra cerca de zonas de incendios forestales ni en zona de inundación, ni en una zona vulnerable al aumento del nivel del mar”.

Sin embargo, no todos están convencidos de esta estrategia. El abogado especializado en uso de suelo, David Lanferman, quien previamente representó al promotor inmobiliario del centro, Charles "Chop" Keenan, en una demanda exitosa por las tarifas de estacionamiento, criticó la propuesta de convertir estacionamientos en terrenos para viviendas antes de la adopción del Elemento de Vivienda en agosto de 2024. Una vez que la ciudad acordó colaborar con Alta Housing en el proyecto del Lote T, Lanferman presentó una demanda contra la ciudad para intentar detener el proyecto.

Lanferman, quien representa a un grupo llamado Downtown Vibrancy, alega que debido a que las instalaciones de estacionamiento del centro se financiaron a través de evaluaciones a los propietarios de propiedades del centro, la ciudad no puede legalmente convertirlas a otros usos.

“Las acciones y esfuerzos de los Demandados para reemplazar estacionamientos vitales con viviendas son incompatibles con muchos de los planes y políticas de uso del suelo de la Ciudad, y menosprecian los derechos e intereses de los propietarios del Centro que financiaron los estacionamientos”, afirma su demanda. “Además, las acciones de la Ciudad son innecesariamente perjudiciales para la comunidad en general, que desde hace tiempo se ha beneficiado de los estacionamientos existentes y ha realizado inversiones y compromisos irrecuperables confiando en su perpetuación”.

La ciudad ha refutado rotundamente esta acusación. En una declaración judicial presentada a principios de este mes, la ciudad negó que el Lote T estuviera "gravado por los derechos de terceros".

“La Ciudad sostiene que el peticionario interpreta mal el informe de título que no muestra que los derechos de la ciudad en el Lote T están afectados”, se lee en la declaración.

Las dos partes están actualmente discutiendo sobre el alcance del descubrimiento, que la ciudad afirma que debería limitarse al registro administrativo que el Ayuntamiento consideró antes de votar para aprobar su acuerdo con Alta Housing y Lanferman argumenta que debería incluir una gama más amplia de documentos, incluidos muchos que datan de décadas atrás, según la presentación judicial de la ciudad.

El litigio podría retrasar la construcción, que incluso en el mejor de los casos no comenzaría hasta 2028, según la ciudad. Sin embargo, esto no ha impedido que la ciudad y Alta avancen con el proceso de planificación. Según los planos recién presentados, el edificio en 450 Lytton Ave. contaría con cinco plantas de viviendas, que combinarían apartamentos de una, dos y tres plantas, y una planta de estacionamiento.

Casi la mitad de las unidades se destinarán a hogares con ingresos extremadamente bajos, es decir, con ingresos iguales o inferiores al 30 % del ingreso medio de la zona. Las unidades restantes se dividirán entre hogares con ingresos muy bajos (entre el 30 % y el 50 % del AMI) y hogares con ingresos bajos (entre el 50 % y el 80 % del AMI). Una de las 72 unidades se destinará al administrador del edificio.

Cabe destacar la ausencia de estudios en la propuesta. Durante una reciente audiencia pública sobre el proyecto, el director ejecutivo de Alta Housing, Randy Tsuda, declaró al Ayuntamiento que la demanda de estudios no es tan alta en las propiedades de la promotora como la de unidades más grandes.

“Hemos observado que las unidades que suelen tardar más en alquilarse son los estudios”, declaró Tsuda en la audiencia del 22 de octubre, diseñada para evaluar la demanda de más unidades del ayuntamiento en el lugar. “Incluso en hogares de una o dos personas, si se puede optar por más espacio, la gente tiende a elegir más”.

En la planta baja, el nuevo desarrollo incluiría un patio, una lavandería y una sala comunitaria. El garaje en la planta baja contaría con 34 plazas de aparcamiento y un aparcamiento para bicicletas, según los documentos del proyecto.

A pesar de que la impugnación legal amenazaba con retrasar el proyecto, el Ayuntamiento respaldó con entusiasmo la propuesta de Alta Housing durante su audiencia del 22 de octubre, instando al promotor a seguir adelante con el diseño más grande. El concejal Ed Lauing también apoyó la decisión del promotor de incluir unidades más grandes, sugiriendo que esto generaría espacio para que las familias se mudaran y crearía un entorno estable para el nuevo complejo de apartamentos del centro.

“Como concejal, me siento más feliz cuando estamos aquí y avanzamos en materia de vivienda asequible”, dijo Lauing en la audiencia. “Todos estamos comprometidos con esto. Todos sabemos lo crucial que es. Este proyecto se ve fantástico, está en el lugar correcto, etc.”.