La promesa de vivienda de Google: lo que sabemos y lo que queremos saber
Un ejemplo ilustrativo de parte de los planes de Google para North Bayshore de Mountain View, donde la compañía está trabajando con la ciudad para construir una comunidad masiva de uso mixto. Crédito de la imagen: registros públicos de la ciudad de Mountain View

Cuando Google dio a conocer el mes pasado su compromiso de mil millones de dólares para construir al menos 1 casas nuevas en el Área de la Bahía, la noticia fue acompañada de una fanfarria unánime por parte de los líderes regionales, y muchas preguntas sin respuesta.

Google anunciado en junio 18 Se necesitaría un enfoque de tres puntas para ayudar a crear 20,000 nuevas unidades residenciales. De esas viviendas nuevas, 15,000 se levantarían en terrenos valorados en $ 750 millones que la empresa reservaría para vivienda. La segunda parte de su compromiso es un fondo de inversión de 250 millones de dólares destinado a ayudar a los desarrolladores a hacer avanzar sus proyectos. Finalmente, Google distribuirá $ 50 millones en subvenciones a organizaciones sin fines de lucro que abordan el desplazamiento y la falta de vivienda en el Área de la Bahía.

Desde el anuncio, Google ha enviado consultas sobre su promesa sin precedentes, pero han surgido pocas respuestas.

"Lo que Google ha anunciado es realmente asombroso y deberíamos celebrar una corporación que está invirtiendo en vivienda", dijo Leslye Corsiglia, directora ejecutiva de defensa de la vivienda sin fines de lucro. [correo electrónico protegido] "Creo que a todos les gustaría tener más información y no creo que estén siendo sinceros porque todavía no tienen todos los detalles".

Hasta entonces, estos son algunos de los detalles que conocemos sobre el compromiso de vivienda de $ 1 mil millones de Google, junto con las preguntas más importantes aún pendientes.

Cómo $ 1 mil millones se traducirá en hogares 20,000

Después del anuncio del titán tecnológico, algunos en Silicon Valley se mostraron escépticos de que $ 1 mil millones podrían traducirse en nuevas viviendas 20,000 en una región donde una sola unidad de apartamentos puede costar fácilmente más de $ 500,000 para construir. A ese precio, $ 1 mil millones se traducirían en aproximadamente 2,000 casas nuevas.

Pero la clave es entender que Google no planea construir ninguna de las casas.

Esta semana la empresa anunció una nueva asociación con el desarrollador australiano Lendlease para ayudar a construir gran parte de su vivienda prometida, junto con locales comerciales y espacios comunitarios. Google, desde sus primeros planes para proyectos de uso mixto, ha dicho que planea arrendar su tierra a desarrolladores de viviendas que luego construirán sus propios proyectos en el suelo.

Lendlease, por su parte, dijo que anticipa que el valor de sus proyectos en tierras propiedad de Google generará alrededor de $ 15 mil millones en los próximos años 15.

El desarrollador tendrá la primera oportunidad de construir en Mountain View, Sunnyvale y San José, donde es probable que la mayor parte del desarrollo ocurra en la próxima década, según un portavoz de Google. Fuera de esas tres zonas de crecimiento principales, Google estará abierto a asociarse con otros desarrolladores, agregó el vocero.

Al final, si la inversión de Google se traducirá en la cantidad de hogares prometidos parece depender tanto de sus socios de desarrollo como de Google.

¿Dónde se levantarán las casas?

Google ha respondido esta pregunta en parte, nombrando a San José, Sunnyvale y Mountain View como áreas clave donde se construirá, pero también a San Francisco como un benefactor de su compromiso general.

Esos lugares de desarrollo tienen sentido, dado que el titán tecnológico ya tiene una presencia masiva en cada ciudad.

Mountain View

Google es, con mucho, el mayor propietario de tierras en North Bayshore de Mountain View, donde la empresa tiene su sede. El año pasado, el gigante tecnológico presentó un conjunto de planes maestros para el terreno que posee en el distrito, cada uno de los cuales muestra una mezcla de locales comerciales, espacios abiertos, unidades residenciales y oficinas. Aunque Google ha alcanzado algunos obstáculos en sus planes recientemente, todavía está en conversaciones con los líderes de la ciudad para dar vida a su visión de uso mixto en los próximos años.

Sunnyvale

En 2017, Google cautivó a los espectadores de la industria de bienes raíces y tecnología con su compra masiva, aunque no inesperada, de más de 50 parcelas valoradas en más de $ 800 millones en el parque Moffett de Sunnyvale. Desde entonces, el gigante de los motores de búsqueda ha seguido comprando tierras, y Planes presentados para proyectos de oficina en el área. También se le pide a la ciudad que reevalúe su visión del distrito comercial. Sunnyvale actualmente está considerando revisar su plan para Moffett Park para incluir espacio para vivienda, comercio minorista y otros usos.

San José

Diridon Station es casi sinónimo de Google en estos días. Desde que anunció su interés en crear un nuevo campus tecnológico cerca del núcleo urbano de la ciudad, Google ha comprado cientos de millones de dólares en bienes raíces y está armar planes para un campus de uso mixto que abarcaría entre 6 millones y 8 millones de pies cuadrados, incluyendo oficinas, locales comerciales y espacios residenciales.

"Tengo la sensación de que gran parte de la tierra de la que están hablando es en estas grandes áreas de planificación donde ya están trabajando", dijo Corsiglia. "Ya existe el deseo de parte de estas comunidades de que estas áreas se conviertan en ingresos mixtos y uso mixto con nuevas viviendas importantes para ir con los trabajos".

La pregunta ahora es si Google planea comprar más tierra para cumplir su promesa de tierra de $ 750 millones, o si tiene lo que necesita.

El arte de valorar la tierra.

Calcular el valor de la propiedad es más un arte que una ciencia, al menos así es como el Asesor del Condado de Santa Clara, Larry Stone, explicó el proceso a San José Spotlight en una entrevista reciente.

Por ejemplo, los tasadores y desarrolladores han valorado históricamente la propiedad en Mountain View a un valor más alto que una porción de tierra comparable en San José. Además, el terreno donde solo se puede construir un edificio industrial valdrá mucho menos que una propiedad donde pueda surgir un proyecto residencial de alta densidad.

Google le dijo a San Jose Spotlight que planea calcular el valor de la tierra después de que se haya rezonificado para permitir el desarrollo residencial y que la compañía utilizará métodos comunes de la industria de bienes raíces para calcular el valor de las propiedades.

Para calcular el valor, el método más fácil es mantener la propiedad de Google en terrenos similares y cercanos, dijo Bob Staedler, director de la consultora de uso del suelo Silicon Valley Synergy.

“Realmente creo que lo simple son los comparables: qué hacían antes y qué están haciendo de vez en cuando comparando manzanas con manzanas”, dijo. "Pero en realidad es más una ecuación de cálculo que una simple más uno es igual a dos".

¿Cómo se incluirán los alquileres?

Google no planea vender sus tierras a los desarrolladores, pero permite que las empresas usen la propiedad para construir viviendas. Eso generalmente viene con un costo de arrendamiento, pero ¿cuánto?

En Silicon Valley, uno de los mayores obstáculos para un nuevo desarrollo residencial está dibujando el proyecto, o haciéndolo funcionar financieramente con suficientes ganancias para atraer inversores y prestamistas. Los valores del suelo altísimos son una parte importante de lo que hace que el desarrollo sea tan costoso.

Google dijo a Spotlight que "lo más probable" cobraría por debajo de las tarifas del mercado por la tierra porque la empresa probablemente tendría ciertos requisitos para sus socios de desarrollo que irían más allá de los procedimientos de desarrollo estándar. El gigante tecnológico no ha dicho si contabilizaría esos ingresos en su compromiso de valor de la tierra de $ 750 millones.

Un fondo de inversión, pero ¿dónde solicitarlo?

Google ha dicho que ofrecerá $ 250 millones a los desarrolladores en un esfuerzo por ayudar en la creación de hogares 5,000.

Pero la empresa aún tiene que proporcionar información sobre qué tipo de proyectos o empresas pretende financiar. Tampoco ha publicado un proceso de solicitud formal, a pesar de que el CEO Sundar Pichai declaró en una publicación reciente de blog que Google tiene como objetivo "que la construcción de viviendas comience de inmediato y que las viviendas estén disponibles en los próximos años". Un portavoz de la compañía le dijo a Spotlight que la compañía está tratando de trabajar rápidamente para dar a conocer más detalles.

Cómo abordar el desplazamiento

El último paquete de dinero que Google ha prometido es uno que las organizaciones sin fines de lucro locales están mirando más de cerca: $ 50 millones destinados a organizaciones que luchan contra el desplazamiento y la falta de vivienda.

En San José, el grupo de expertos local Working Partnerships USA ha sido especialmente vocal sobre el desplazamiento mientras Google trabaja para imaginar su nuevo campus masivo. La organización de base ha elogiado el reciente compromiso de vivienda de Google y está ansiosa por ver cómo la compañía desplegará las subvenciones.

“Hemos escuchado al menos que esto va más allá de cualquiera de sus compromisos en cualquiera de las áreas individuales”, dijo Jeffrey Buchanan, director de políticas públicas del grupo. "¿Cómo se conjugan ese compromiso y el marco con el que se han comprometido en San José para que el todo sea más grande que la suma de sus partes?"

Póngase en contacto con Janice Bitters en [correo electrónico protegido] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

Nota del editor: este artículo se ha actualizado para incluir la información recibida de Google después de la publicación inicial.

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