ACTUALIZACIÓN: San José aprueba el programa de amnistía para las unidades ilegales de abuelas
Una pared adyacente a la sala de estar se pliega al sitio, haciendo que la cubierta de madera parezca una extensión de la casa. Los propietarios de viviendas pueden ajustar la estética de la casa, incluido el revestimiento, la pintura y los acabados, pero no pueden moverse por las paredes de la casa. Imagen cortesía de Abodu

Los líderes de San José iniciaron el año nuevo el martes aprobando por unanimidad un programa de amnistía de unidades de viviendas accesorias para los residentes que necesitan obtener un permiso para sus cabañas en el patio trasero y obtener el código.

El programa es uno de los pasos finales en el plan de la ciudad para hacer que las viviendas accesorias sean más fáciles de construir y parte de un esfuerzo estatal más amplio para aumentar la oferta de viviendas de California.

A medida que la oferta de terrenos disponibles en Silicon Valley se reduce y deja menos espacio para construir, el costo de las viviendas existentes aumenta. Por eso, los legisladores de San José han implementado una serie de medidas que dan prioridad a las ADU, conocidas coloquialmente como “pisos abuela”, para aumentar el parque de viviendas de la ciudad y satisfacer las necesidades de los residentes de ingresos extremadamente bajos que necesitan vivienda.

"En primer lugar, queremos fomentar la vivienda segura para todos nuestros residentes en toda la ciudad", dijo la directora de planificación de la ciudad, Rosalynn Hughey, en la reunión del martes. “En segundo lugar, realmente vemos esto como parte de la estrategia de vivienda de la ciudad. La crisis de la vivienda nos está impulsando a todos a identificar realmente formas de incorporar más unidades a la tubería y creemos que hacer que las ADU no permitidas cumplan con las normas nos ayuda a expandir el parque de viviendas legales en toda la ciudad ".

Los dos años programa adoptado en la reunión del martes llega poco menos de una semana después SB 13, que reduce las tarifas de impacto en el desarrollo y alivia las restricciones para los propietarios que desean construir ADU, entró en vigencia. Los funcionarios de la ciudad dijeron que a través del proceso de cinco pasos para ingresar al programa, los propietarios comenzarán completando una lista de verificación de autoevaluación, que describe las pautas de elegibilidad del programa, les ayuda a comprender los requisitos de seguridad y salud de la ciudad, así como los posibles costos generales antes de presentar la solicitud.

El proceso para calificar para el programa también requerirá que los propietarios trabajen directamente con el consultor externo de la ciudad y un coordinador de amnistía de la ADU para realizar una inspección previa a la solicitud de la unidad, una revisión de la solicitud de permiso y una inspección final antes de que el propietario pueda presentar su aplicación a la ciudad.

Sin embargo, el propietario puede estar sujeto a tarifas si existen riesgos importantes para la salud y la seguridad en la unidad, como "cableado peligroso, riesgos estructurales, protecciones o salidas de incendio inadecuadas, falta de saneamiento o agua, y un aparato de gas en un dormitorio habitación."

En la reunión del martes, varios legisladores expresaron su apoyo al programa, incluida la concejal Pam Foley, quien dijo que las ADU eran la "fruta de bajo costo" de las oportunidades de vivienda asequible.

“Es realmente emocionante ver que la pieza final del programa de amnistía se hace realidad”, dijo Foley. "Es una oportunidad fácil para nosotros construir viviendas adicionales para que las personas creen oportunidades de vivienda para las personas que están envejeciendo, para los millennials que necesitan un lugar más barato para vivir o para que un propietario obtenga un ingreso adicional".

Los legisladores de San José discutieron por primera vez un programa de amnistía hace poco más de tres años, como parte de un esfuerzo para hacer que las viviendas secundarias construidas ilegalmente sean seguras y cumplan con los códigos de la ciudad. Si bien los líderes de la ciudad han discutido el programa durante años, los funcionarios esperaron hasta que las leyes estatales como SB 13 entraran en vigencia antes de seguir adelante con el plan propuesto por la ciudad para el programa de amnistía.

El programa de la ciudad no aplica ciertas tarifas e impuestos, como el impuesto a las licencias comerciales.

Hughey dijo que el alquiler promedio de una unidad de abuelas de South Bay es de aproximadamente $ 1,850 por mes, un total de $ 22,200 anuales. Pero dos veces el nivel de pobreza equivale a $ 24,980 si los propietarios alquilan su unidad con un alquiler mensual máximo de $ 2,081, lo que significa que la mayoría de los propietarios que alquilan una ADU pueden calificar para una exención de impuestos de la ciudad.

También se eximirán algunos impuestos y tarifas pendientes para los propietarios de viviendas que quieran llevar sus pisos de abuelitas ilegales al código, como una tarifa de multa por construcción no autorizada. Estas tarifas de permisos se basan en el tamaño de la ADU y comienzan en $ 1,435 para una unidad más pequeña que 750 pies cuadrados y $ 2,088 para una unidad más grande que ese umbral.

A través del programa de amnistía, los funcionarios de la ciudad estiman que este año se pueden renunciar a 50 tarifas de permisos para ADU, con un promedio de $ 5,862 por solicitud y un total de $ 293,000 en tarifas exoneradas. Para 2020-2021, la ciudad aceptará 100 solicitudes de exención de tarifas de permisos, por un total de $ 586,200.

Como parte de SB 13, las tarifas de parques, una especie de tarifa de impacto para todas las ADU nuevas de menos de 750 pies cuadrados también se eximen, lo que reduce los costos que los propietarios de viviendas podrían tener que pagar.

“Nuestra intención es brindar una oportunidad e incentivos para que los propietarios legalicen las unidades sin permiso y las hagan más seguras para los inquilinos sin temor a sanciones o multas. Si se implementa con cuidado, podemos ampliar nuestro stock de viviendas seguras y naturalmente asequibles sin abrir la puerta a casos de aplicación del código ”, dijo el alcalde de San José. Sam Liccardo  escribió en un memorando publicado el martes por la noche.

La concejal Magdalena Carrasco expresó su preocupación por la posible aplicación de la inmigración de los residentes indocumentados que necesitan permitir sus pisos de abuelita.

“Siempre debemos pensar en nuestras comunidades que tienen más desafíos en la cuestión de la documentación”, agregó Carrasco. "Creo que para asegurarnos de que lo publiquemos también, no estamos cooperando con ningún departamento de control de inmigración cuando recopilamos cualquier tipo de información y esto no se llevará a cabo en su contra".

El año pasado, los funcionarios de la ciudad lanzaron un plan extenso enfocado en facilitar que los propietarios construyan pisos de abuelitas en sus patios traseros. El plan incluía un Programa de préstamos perdonables de $ 5 millones para cubrir los costos blandos de planificación, permisos y otros costos previos al desarrollo, siempre que los propietarios no alquilen su ADU a una tasa de mercado durante al menos cinco años, un servicio "expreso" en el Ayuntamiento los martes para que los residentes obtengan un permiso y una ciudad con aprobación previa Los propietarios de viviendas de diseño de ADU pueden adoptar para acelerar el proceso de construcción.

De acuerdo con las leyes estatales recientemente adoptadas, varias de las códigos de zonificación también se actualizaron, eliminando un tamaño de lote mínimo para una unidad recién construida y permitiendo la construcción de ADU "junior" - unidades de hasta 500 pies cuadrados.

Los funcionarios de la ciudad dijeron que están buscando más fondos para contratar personal adicional para ayudar con el nuevo programa a finales de este año. El nuevo programa entrará en vigencia el 21 de enero.

Comuníquese con Nadia Lopez en [correo electrónico protegido] o sigue a @n_llopez en Twitter.

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