¿Ha logrado el alcalde de San José sus objetivos de vivienda?

El alcalde de San José, Sam Liccardo, propuso hace cuatro años un ambicioso Plan de 15 puntos para abordar la crisis de vivienda de la ciudad. Y aunque la ciudad ha marcado muchos de esos puntos a lo largo de los años, todavía está lejos de alcanzar un objetivo importante de vivienda.

Una de las métricas más importantes del plan es construir 25,000 viviendas para 2022, ahora 2023 debido a algunos retrasos en la aprobación del consejo, incluidas 10,000 unidades asequibles. La ciudad ha completado 3,348 viviendas desde 2018, 506 de ellas asequibles, muy por debajo de la meta con solo dos años para el final.

El Ayuntamiento se enteró a principios de este mes de que será casi imposible construir 25,000 viviendas para 2023 al ritmo actual de la ciudad.

"Los costos de construcción han sido la barrera, sin duda ”, dijo Liccardo a San José Spotlight. El alcalde dijo que la ciudad enfrenta dificultades para competir por fondos estatales debido en parte a altos costos de construcción.

La vivienda en San José, tanto a precio de mercado como asequible, se encuentra entre las más caras del país. Según un informe de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos, los residentes pagan el segundo alquiler más alto en el país. El alquiler justo en el mercado para una casa de dos habitaciones es de aproximadamente $ 3,051 al mes.

Aún así, Liccardo dice que está orgulloso de los objetivos de vivienda que la ciudad ha logrado bajo su liderazgo, aunque hay "mucho más trabajo por hacer".

La ciudad incorporó muchas de las 15 propuestas del alcalde a otras estrategias de vivienda a lo largo de los años, como la Plan de trabajo para crisis de vivienda. El resultado final es un plan de 43 puntos que incorpora ideas de Liccardo, sus compañeros del consejo y empleados públicos.

Los defensores de la vivienda como Mathew Reed siguieron el plan a lo largo de los años.

"No hubo una solución milagrosa, pero si juntamos todas estas piezas, podemos mover la aguja", Reed, asesor de políticas de Silicon Valley en casa, dijo a San José Spotlight. “Y esa idea general fue recogida por la ciudad y armaron esta lista. Si (Liccardo) tiene la propiedad a largo plazo, es para catalizar este proceso ".

Aquí hay un vistazo a la propuesta original de 15 puntos de Liccardo y lo que la ciudad ha logrado desde su introducción en septiembre de 2017.

1. Financiar la vivienda para el "medio faltante": Elabore un mecanismo de financiamiento público-privado para viviendas con alquiler restringido para trabajadores de ingresos modestos y medios, como maestros, enfermeras y policías que luchan con altos costos de vida.
   • Resultados: El Ayuntamiento abordó los problemas del desarrollo de la vivienda para su “medio perdido"En junio de 2019, incluido creando un programa de préstamos para la construcción de unidades en el patio trasero, el desarrollo de viviendas en el norte de San José y la rehabilitación de apartamentos antiguos. En abril de 2019, el Concejo Municipal comprometió $ 10 millones para la Plan de inversión en vivienda asequible, que prioriza cómo la ciudad usa sus recursos para cumplir con sus objetivos de vivienda. El consejo también reservó fondos para viviendas de ingresos moderados a través de Medida E, aumento del impuesto sobre la transferencia de propiedad para financiar viviendas asequibles.
2. Ampliar las viviendas para estudiantes, profesores y otros trabajadores en la Universidad Estatal de San José
   • Resultados: En 2019, la ciudad, junto con Airbnb, SJSU y el Bill Wilson Center crearon un programa de alojamiento para estudiantes sin hogar que conecta a los Spartans con viviendas temporales, aunque no está claro cuántos estudiantes en total se alojaron bajo la nueva propuesta. La universidad también adquirió el Edificio alquista para el desarrollo de viviendas asequibles, y la ciudad está considerando permitir distritos escolares y iglesias para crear viviendas asequibles y de apoyo permanente.
3. Socio en proyectos de vivienda para profesores
   • Resultados: Los educadores luchan por vivir en el condado de Santa Clara. El distrito escolar más grande de la ciudad, el Unificado de San José, junto con Liccardo, plantearon la idea de construir viviendas asequibles para maestros pero eso aún tiene que suceder.
4. Utilizar mejor la tierra de Caltrans para viviendas para personas sin hogar
   • Resultados: La ciudad trabajó con Caltrans y organizaciones sin fines de lucro para desarrollar puentes y viviendas provisionales de emergencia en dos propiedades de Caltrans, un sitio de VTA y dos lugares propiedad de la ciudad, lo que resultó en 396 casas nuevas para residentes sin vivienda.
5. Revitalizar distritos comerciales en dificultades
   • Resultados: La ciudad estima que las actualizaciones de zonificación se aprobarán este otoño para permitir proyectos de uso mixto 100% asequibles en ciertas partes de la ciudad. Algunos funcionarios han pedido distritos de mejora basados ​​en la propiedad en el este de San José para ayudar a estimular la actividad económica.
6. Doble hacia el centro: Eliminar las restricciones en las pautas de desarrollo puede traer más viviendas en torres adyacentes al nuevo tránsito, agregando vitalidad al núcleo de la ciudad sin la carga del tráfico de la autopista.
   • Resultados: La ciudad ha reducido la burocracia y las tarifas reducidas en el centro para alentar a más construcción de gran altura y desarrollo residencial más denso. Algunos desarrolladores, como el capitalista de riesgo Gary Dillabough, haciendo todo lo posible por revitalizar el centro de San José.
7. Vivienda asequible orientada al tránsito en el norte de San José: La eliminación de obstáculos legales de larga data puede permitir la construcción de 2,400 viviendas asequibles adyacentes a las estaciones de tren ligero y BART en el norte de San José.
   • Resultados: En los últimos meses se ha producido un desarrollo importante en el norte de San José y alrededor de la estación de BART de Berryessa. En abril, Liccardo, junto con el concejal David Cohen, se asoció con grupos de defensa locales para impulsar viviendas asequibles en el distrito de alta tecnología. Los funcionarios de la ciudad están abandonando un plan de desarrollo que limitaba la cantidad de unidades de vivienda que podrían construirse en el norte de San José hasta que se cumplieran los objetivos de desarrollo comercial.
   • El consejo votó en junio para aprobar hasta 3,450 unidades de vivienda en el Pueblo urbano Berryessa BARTAunque lo hará reducir el icónico mercado de pulgas de la región por dos tercios. La construcción está programada para comenzar no antes de 2023.
8. Fomentar la construcción de unidades secundarias, como unidades de vivienda accesorias.
   • Resultados: La ciudad simplificó su proceso de permisos y flexibilizó las regulaciones para alentar desarrollo de viviendas accesorias (ADU) o "unidades abuelita". Esto ha llevado a un aumento de seis veces en Solicitudes de permisos de ADU en los últimos tres años, según la ciudad.
9. Proteger a los residentes del desplazamiento
   • Resultados: En septiembre de 2020, el consejo aprobó un plan de 10 puntos para abordar el desplazamiento. Parte de ese plan incluye la creación de viviendas asequibles bajo la Ley de Oportunidades de Compra de la Comunidad (COPA) en la ciudad. COPA haría dar fondos a organizaciones sin fines de lucro para comprar propiedades de alquiler cuando salgan a la venta.
   • El plan de tres puntos también incluye ayuda durante la pandemia de COVID-19. Uno de los planes más visibles de la ciudad es la ampliación de su moratoria de desalojo en junio, lo que ayudó a los inquilinos a retrasar el pago de la renta adeuda debido a la pérdida de ingresos durante la pandemia. Desde entonces, el estado ha ampliado su propio moratoria hasta septiembre.
   • El plan incluye impulsar una política de "preferencia de inquilinos", que reserva una porción de apartamentos asequibles para ciertos solicitantes, como personas en vecindarios de bajos ingresos o sobrevivientes de violencia doméstica. Pero estos grupos deben ser reconocidos y definidos por el gobierno federal o estatal. Una factura propuesto por el senador Dave Cortese (D-San José) busca resolver este problema permitiendo que las ciudades creen grupos. El proyecto de ley aún está en el Senado.
10. Mueva las aldeas urbanas con tránsito existente al frente de la línea
    • Resultados: De acuerdo con el plan de trabajo de vivienda de la ciudad, ha comenzado y completado múltiples proyectos relacionados con las aldeas urbanas de la ciudad, áreas cercanas al transporte público con la posibilidad de viviendas densas. Los desarrollos se han acelerado en la ciudad pueblo urbano del centro y en el Pueblo urbano Berryessa BART.
11. Identificar mejor los sitios de vivienda para los posibles desarrolladores
    • Resultados: La ciudad ha intentado reducir las barreras para que los desarrolladores trabajen con la ciudad, incluida la creación de un nueva página web del explorador del sitio de viviendas para ayudar a los constructores potenciales a identificar los sitios de vivienda.
12. Reevaluar las tarifas para fomentar la construcción
    • Resultados: El pasado mes de septiembre, el Ayuntamiento aprobó cobrar una tarifa a los promotores comerciales para financiar viviendas asequibles. La tarifa le dará a los desarrolladores de proyectos de construcción de más de 100,000 pies cuadrados tres opciones de tarifa: $ 12 por pie cuadrado si se paga con el certificado de ocupación, $ 15 por pie cuadrado si se paga en fases o sin tarifa si el desarrollador acepta construir viviendas asequibles. Se espera que Google contribuya con 87 millones de dólares en tarifas como parte de su desarrollo Downtown West para ayudar a financiar viviendas asequibles. Todavía no hay un línea de tiempo sólida todavía para distribuir fondos.
13. Incentivar a las ciudades vecinas para que hagan su parte
    • Resultados: Este elemento se eliminó del plan actualizado de 43 puntos, pero algunos otras ciudades de Silicon Valley ya están considerando construir más densos.
14. Generar más fondos para viviendas asequibles
    • Resultados: Medida E de 2020 Se espera que ayude a generar de $ 25 millones a $ 75 millones anuales para proyectos de viviendas asequibles.
15. Reurbanización de propiedades molestas
    • Resultados: La ciudad está explorando cambios en su plan general para permitir más desarrollo de viviendas en lo que llama "propiedades problemáticas". La ciudad espera comenzar a explorar la idea en un futuro próximo a través de una actualización de su plan General, que guía los planes de desarrollo de la ciudad hasta el 2040.

Liccardo dice que medir el éxito de la ciudad en el desarrollo de viviendas se reduce a si una madre soltera que lucha para llegar a fin de mes puede pagar un apartamento "seguro y digno" para sus hijos.

"¿Podrá un maestro quedarse y vivir en la ciudad donde enseña?" añadió el alcalde. “Esa es la verdadera medida. Pero la verdad es que estamos muy lejos de ese objetivo. Eso no significa que no podamos progresar mucho. Se está avanzando ”.

Lea el plan de vivienda de 43 puntos de la ciudad en su totalidad por aquí.

Póngase en contacto con Lloyd Alaban en [email protected] o seguir @lloydalaban en Twitter.