Los promotores inmobiliarios y comerciales de San José evitan construir mejoras públicas pagando tasas a la ciudad, pero esto a menudo hace que los proyectos de infraestructura se desaceleren hasta casi detenerse.
Los promotores inmobiliarios suelen ser responsables de la construcción de la infraestructura necesaria para proyectos residenciales y comerciales, como servicios públicos subterráneos, mejoras viales, semáforos, etc. Para eludir la responsabilidad de estos requisitos adicionales, dado que las condiciones del mercado elevan los costos de construcción en Silicon Valley a niveles sin precedentes, muchos promotores aceptan pagar compensaciones. Esto traslada las mejoras de infraestructura a la ciudad, lo que provoca retrasos y un aumento de costos, generando una acumulación de proyectos, ya que las obras no pueden comenzar hasta que se disponga de fondos suficientes.
El Departamento de Obras Públicas de San José recaudó alrededor de 2.4 millones de dólares en concepto de tasas sustitutivas para mejoras públicas durante el ejercicio fiscal 2023-24, lo que eleva el total de fondos del programa a casi 6 millones de dólares, según declaró el director Matt Loesch.
Un informe de 2023-24 sobre las tasas de mejora pública en lugar de pago muestra docenas de proyectos completados a los que les faltan millones de dólares para terminar las obras de infraestructura necesarias. Los líderes de la ciudad prevén que se recaudarán suficientes fondos en lugar de pago de tasas para 2040, pero el atraso sigue aumentando.
“Los desarrolladores pueden pagar la tarifa de reemplazo o pueden optar por construir las mejoras públicas ellos mismos para cumplir con su cronograma y los objetivos del proyecto”, dijo Loesch a San José Spotlight. “A medida que avanza el desarrollo y se acumulan las tarifas, el Programa de Mejora de Capital de Obras Públicas de la ciudad, o CIP, puede construir la mejora de la infraestructura pública para lograr la mayor eficiencia de los recursos y, al mismo tiempo, mantener los altos estándares de calidad de la infraestructura pública”.
Los funcionarios de la ciudad evalúan los proyectos de vivienda o comerciales y luego proporcionan a los desarrolladores los posibles costos y tarifas, dijo Kelly Snider, consultora de uso de suelo y profesora de planificación urbana de la Universidad Estatal de San José. Los desarrolladores pueden impugnar las tarifas y las evaluaciones de la ciudad si creen que hay costos innecesarios.
“En San José no suele ser tan grave, pero (las evaluaciones financieras) son lo primero que analiza un desarrollador y se pregunta: '¿Tiene sentido esto?'”, dijo Snider a San José Spotlight. “El siguiente punto, y probablemente el más importante, es: ¿con qué rapidez necesita el desarrollador que se realice el trabajo? Si necesita que se haga algo antes de poder llevar su equipo de demolición al sitio, entonces puede tomar la decisión de hacer el trabajo usted mismo, incluso si es más costoso”.
Una de las principales razones por las que los desarrolladores optan por pagar tasas en lugar de pagarlas es la certeza, porque la carga de realizar mejoras físicas recae entonces sobre la ciudad, dijo. Esto evita sorpresas que pueden aumentar los costos.
“Incluso si los desarrolladores piensan que es demasiado dinero o que no es realmente una evaluación justa, viene con certeza, por lo que podrían decidir hacerlo”, dijo.
Consultor de bienes raíces y uso de suelo en San José Jerry Strangis Dijo que muchos desarrolladores encuentran más eficiente y beneficioso para la comunidad construir las mejoras ellos mismos en lugar de pagar tarifas.
Los promotores inmobiliarios, ya sean de vivienda o de negocios, tienen plazos más ajustados que la ciudad. En cuanto a tasas similares, como la tasa compensatoria por el impacto en los parques , Strangis afirmó que los promotores podrían construir servicios públicos como parques a un ritmo mucho más rápido y económico que la ciudad.
“En algunos casos específicos, se obtiene un parque más grande y mejor como resultado”, dijo a San José Spotlight. “En algunos casos, como desarrollador, es más fácil simplemente firmar un cheque y pagar la tarifa junto con toda una serie de otras tarifas para obtener el permiso para poder construir”.
Contacta con Vicente Vera en [email protected] o síguelo en @VicenteJVera en X.
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