Khamis: el costo del desarrollo de la vivienda y la crisis de la vivienda

Para comprender realmente la vivienda asequible en California, debemos dar un paso atrás y tomar en consideración el costo cada vez mayor y las regulaciones que requieren mucho tiempo para los constructores en todo el estado.

Todos hemos oído hablar del costo creciente de la madera, la contracción de una mano de obra calificada de la construcción y el costo de la tierra en constante aumento, todos factores que elevan el precio de la construcción. Además, los constructores dicen que la capa de regulaciones como CEQA, las leyes de protección al consumidor y el aumento de tarifas han contribuido en gran medida a la costos de construcción en el Área de la Bahía. Se están discutiendo estrategias para abordar la escasez de madera y el déficit de capacitación y, con el tiempo, los costos asociados con estos factores se resolverán por sí mismos.

Sin embargo, no existe una motivación política para enmendar las leyes regulatorias defectuosas y reducir las tarifas debilitantes.

Si bien muchos defensores de la asequibilidad de la vivienda dicen que estas tarifas son necesarias, a menudo aumentan los costos o ahuyentan el desarrollo, logrando el resultado opuesto.

Mientras presidía un comité de planificación y construcción en la ciudad de San José, tuve la oportunidad de profundizar en los costos de desarrollo impuestos por la ciudad y comencé a comprender cómo los precios de las viviendas estaban siendo impulsados ​​por algo más que materiales tangibles y mano de obra. costos.

Y, si bien muchas tarifas parecen justificables cuando se proponen, la suma de todas las tarifas regulatorias crea un impedimento significativo para producir viviendas. Por ejemplo, en San José, hay tarifas de parque, tarifas de impacto de tráfico, tarifas de vivienda para personas de bajos ingresos y tarifas administrativas impuestas por el propio Departamento de Planificación y Construcción, todo lo cual contribuye al aumento del costo de construir una unidad de vivienda.

Según un estudio sobre el costo de las tarifas del Terner Center for Housing Innovation de Berkeley, “las tarifas de desarrollo son extremadamente difíciles de estimar, generalmente se establecen sin supervisión o coordinación entre los departamentos de la ciudad, y el tipo y tamaño de las tarifas de impacto cobradas varían ampliamente de una ciudad a otra a la ciudad. Las tarifas individuales se suman y aumentan sustancialmente el costo de construir viviendas. Los proyectos a menudo están sujetos a exacciones adicionales no codificadas en ninguna lista de tarifas ".

El estudio también citó que las tarifas de desarrollo para viviendas multifamiliares varían desde un mínimo de $ 12,000 por unidad en Los Ángeles a $ 75,000 por unidad en Fremont. Las tarifas por viviendas unifamiliares oscilan entre $ 21,000 por hogar en Sacramento y $ 157,000 por hogar en Fremont, más de cinco veces más. Al sumar estas tarifas, el total puede representar entre el 6 y el 18 por ciento del precio medio de la vivienda.

En una entrevista reciente con el desarrollador de viviendas Mark Robson, presidente de Robson Homes, declaró que las tarifas de desarrollo ascendieron a $ 130,767 por unidad para su proyecto de desarrollo de 20 unidades más reciente en San José. Estas unidades unifamiliares tenían un tamaño promedio de 2,000 pies cuadrados y tardaron más de 2 años en obtener la aprobación.

En San José, las tarifas de desarrollo eran tan altas que la ciudad tuvo que reducirlas varias veces para motivar a los constructores a construir casas de gran altura. Redujimos los requisitos de estacionamiento, redujimos las tarifas del parque a la mitad y eliminamos temporalmente las tarifas de vivienda para personas de bajos ingresos. Hicimos lo mismo con las unidades de vivienda accesoria (ADU) y, afortunadamente, los desarrolladores ahora están produciendo ambos tipos de viviendas. Entonces, claramente, agregar nuevas leyes y nuevas tarifas no fomenta el desarrollo de viviendas y claramente exacerba la inasequibilidad de la vivienda.

Debemos buscar formas de reducir las tarifas y las regulaciones si alguna vez esperamos aliviar la crisis de la vivienda.

Johnny Khamis es un ex concejal de San José que representa al Distrito 10. Ahora trabaja como consultor de relaciones públicas para la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara (SCCAOR).