Khamis: el medio que falta: vivienda de JPA
Ubicada en 500 Benton, la estación de Santa Clara es un edificio de siete pisos y 545 camas propuesto para 2.43 acres de terrenos de propiedad pública cerca de la estación de Caltrain de la ciudad. Foto cortesía del desarrollador Republic Metropolitan.

¿Qué pasa si le digo que San José tiene la oportunidad de preservar y crear viviendas para la fuerza laboral sin nuevos impuestos o dólares de los contribuyentes? No, no es demasiado bueno para ser verdad; es un concepto relativamente nuevo que California estableció para permitir que las autoridades conjuntas (JPA) recauden dinero de inversionistas privados para ayudar a financiar viviendas de ingresos bajos y moderados.

Hasta ahora, hay dos organizaciones en el estado que trabajan para comprar y construir viviendas para la fuerza laboral que se necesitan desesperadamente:Agencia de Vivienda Comunitaria de California (CalCHA) y Autoridad de Desarrollo de Comunidades Estatales de California (CSCDA). Han estado comprando y gestionando unidades de alquiler clase A sin gastos para los municipios donde se ubican las promociones. Una vez compradas, las unidades se restringen a un nivel de alquiler asequible para los nuevos inquilinos que ganan del 80 al 120% del ingreso medio del área (AMI). Este es un proceso gradual que no desplaza a los residentes actuales.

Estas organizaciones necesitan permiso para operar en cada ciudad en la que trabajan y San José tiene la oportunidad de trabajar con ambas. Una vez que lo hace, permite que la inversión privada fluya hacia San José para preservar y desarrollar viviendas para el "Missing Middle" -vivienda para trabajadores—Y genera beneficios para los contribuyentes, beneficios para los trabajadores y beneficios para la ciudad. La ciudad está lista para votar sobre este tema el martes 11 de mayo.

En todos los aspectos, San José se está quedando corto en la producción de productos asequibles. vivienda para trabajadores. Si bien el ritmo de construcción en viviendas extremadamente bajas, muy bajas y de bajos ingresos se ha recuperado ligeramente con la afluencia de dólares de los contribuyentes y tarifas de desarrollo, como el Bono de Vivienda Asequible de la Medida A del Condado de Santa Clara, la Transferencia de Bienes Inmuebles Medida E de San José Impuesto, tarifa de impacto residencial, tarifa de vivienda inclusiva en lugar y tarifa de impacto comercial.

Mientras tanto, las unidades a precio de mercado continúan superando la producción moderada y de bajos ingresos, se ha olvidado la vivienda para el "medio faltante". El Informe Anual del Elemento de Vivienda de la ciudad de 2019 mostró cero unidades de viviendas de ingresos moderados con restricciones de escritura completadas o en trámite para el horizonte de tiempo 2015-2023. Tenemos la oportunidad de comenzar a cambiar esto rápidamente, con cero dólares de los contribuyentes y cero riesgo financiero para la ciudad al hacer que San José se convierta en un miembro adicional de las autoridades de poderes conjuntos mencionados anteriormente que permiten la inversión privada en viviendas subsidiadas.

CalCHA y CSCDA emiten bonos de ingresos exentos de impuestos que utilizan para comprar desarrollos a precio de mercado que luego convierten en viviendas asequibles con escrituras restringidas. Después de que se paguen los bonos (generalmente durante 15 a 30 años), la propiedad vuelve a la ciudad o un agente designado de la ciudad. San José tiene entonces un activo de vivienda y las restricciones de escritura continúan manteniendo las unidades asequibles.

Otro beneficio es que nadie es desplazado a medida que la propiedad cambia de vivienda a precio de mercado a vivienda para trabajadores. Estas organizaciones ya operan en muchas ciudades de California, incluidas Glendale, Hayward, Livermore y Mountain View. Además, debido a que la ciudad no controlará ni administrará la JPA, no hay responsabilidad para los contribuyentes y no hay recurso a la ciudad si falla alguna inversión en particular.

Los beneficios de CalCHA y CSDA incluyen:

  •       Prevenir el desplazamiento
  •       Ampliación de la asequibilidad de la vivienda
  •       No requiere nuevos impuestos o tarifas
  •       Disponible para nosotros de inmediato
  •       Sin responsabilidades de administración de la propiedad durante la vigencia de los bonos
  •       La ciudad gana activos una vez que se pagan los bonos
  •       Los ingresos excedentes regresan a la ciudad para albergar a los que no tienen vivienda u otras prioridades

La membresía en estas organizaciones es beneficiosa para todos. Es una victoria para nuestra fuerza laboral, que obtendrá acceso a unidades de vivienda asequibles, una victoria para los contribuyentes que no tendrán que cargar con otro impuesto o tarifa y una victoria para la ciudad que puede enfocar nuestros limitados dólares de vivienda en ayudar a los más vulnerables. , junto con el aumento de las unidades de meta de asignación de necesidades de vivienda regional (RHNA) de vivienda asequible. El programa también mejora todo el ecosistema de vivienda, ya que los propietarios que venden a CalCHA y proyectos financiados por CSCDA habrán liberado sus fondos para reinvertir y crear nuevas viviendas.

Desafortunadamente, debido a que este es un concepto relativamente nuevo, el personal de San José no recomienda seguir adelante debido a las incógnitas y la pérdida de ingresos por impuestos a la propiedad porque estas unidades estarían exentas como todos los demás proyectos de bajos ingresos en la ciudad. Lo que se puede hacer es permitir un programa piloto que permita la ejecución de un número limitado de proyectos para que no asumamos más riesgos de los que la ciudad está dispuesta a asumir.

Únase a mí, otras ciudades, la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, el Grupo de Liderazgo de Silicon Valley, Eden Housing, [correo electrónico protegido], El Consejo del Área de la Bahía, Stronger Foundations, LLC, la Asociación de Apartamentos de California y otros para apoyar esta idea de ganar-ganar-ganar. Puede asistir a la próxima reunión del Concejo Municipal de San José el 11 de mayo después de la 1:30 pm o enviar cartas a sus representantes electos pidiéndoles que apoyen la vivienda para los trabajadores.

Johnny Khamis es un ex concejal de San José que hace campaña para el Distrito 1 de Supervisores del Condado de Santa Clara.

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