La laguna jurídica le cuesta a San José miles de hogares
Los miles de millones de dólares de los contribuyentes invertidos en la estación BART exigieron un “bien público común” que ahora se está viendo retrocedido al reducir el número de casas a lo largo del corredor de tránsito. Archivo de fotos.

El remedio del constructor ha llegado a su fin en San José, con un importante proyecto que ahora planea reducir su tamaño en varios miles de viviendas.

Uno de los primeros proyectos importantes en ver una nueva aplicación bajo remedio del constructor es el sitio del mercado de pulgas de San José. El desarrollador planea reducir el tamaño del proyecto a 940 unidades residenciales de casi 3,500 aprobadas previamente como parte de un desarrollo de alta densidad orientado al tránsito cerca de la estación BART.

San José está comenzando a experimentar las consecuencias de no poder crear un plan de vivienda aprobado por el estado, lo que podría permitir al estado obligar a San José a dar luz verde a proyectos de vivienda que no cumplan con el plan general de la ciudad, conocido como remedio del constructor.

El concejal de la ciudad de San José, David Cohen, representa el Distrito 4, donde Aldea urbana de Berryessa BART El proyecto está previsto. El plan aprobado es rezonificar una porción de 61.5 acres del mercado de pulgas de San José para incluir hasta 3.4 millones de pies cuadrados de espacio de uso mixto y casi 3,500 viviendas. Ese plan ha sido retirado y reemplazado por la revisión simplificada.

Cohen le dijo a San José Spotlight que los cambios son "inapropiados" y socavan el plan original para que la parte sur del proyecto sea el ancla de alta densidad. Los miles de millones de dólares de los contribuyentes invertidos en la estación BART pidieron un “bien público común” que ahora se está dando marcha atrás, dijo.

“El bien público es un entorno urbano grande y denso junto a la estación BART para aprovechar el centro de tránsito que hay allí”, dijo Cohen a San José Spotlight. "Si alguna vez la visión de Urban Village iba a realizarse, este es el sitio donde tiene que realizarse".

Erik Schoennauer, consultor que representa a la familia Bumb, propietaria del terreno del mercado de pulgas, dijo a San José Spotlight que la parte más importante de la nueva propuesta es el acuerdo con el Vendedores del mercadillo de San José que actualmente utilizan el terreno. La familia acordó $5 millones en apoyo financiero para ayudar a los vendedores del mercado de pulgas a hacer la transición a un sitio de cinco acres, con un aviso previo garantizado de un año sobre cuándo cerraría el mercado de pulgas.

“Esos compromisos se mantienen y no se propone cambiarlos”, dijo Schoennauer.

Schoennauer dijo que la decisión de cambiar el desarrollo es simple. Esta parte de San José nunca ha visto una demanda de espacio para oficinas y después de la pandemia de COVID-19 solo ha empeorado. Las tasas de interés se han disparado junto con los costos de construcción, y hay poca financiación para viviendas de alta densidad, lo que hace que el proyecto anterior sea financieramente inviable, dijo. El nuevo plan se ciñe a los mismos temas y superficie para un entorno urbano de uso mixto cerca de la estación BART, dijo.

"La ciudad se encuentra en una importante crisis de vivienda, por lo que esperamos que vean favorablemente la vivienda de cualquier tipo", dijo Schoennauer a San José Spotlight. “Tal como están las cosas, si no se desarrolla nada, entonces no hay viviendas. Proteger o mantener el status quo significa no tener vivienda, ni empleo, ni servicios urbanos, nada”.

San José no cumplió dos veces con su fecha límite de vivienda al proporcionar un plan detallado sobre cómo pretende agregar 62,000 viviendas para 2031. El plan inicialmente debía presentarse a fines de enero y fracasó. El esfuerzo de la ciudad también fracasó en agosto.

"El remedio del constructor, la forma en que está establecido, no permite ninguna discreción por parte del consejo para decir no a los proyectos, siempre y cuando se presenten en el momento adecuado", dijo Cohen. "Esperamos que la gente y el propietario comprendan la importancia estratégica de este sitio... y no aprovechen el clima económico actual para borrar más de 2,000 unidades de vivienda de los libros".

Cohen dijo que el remedio del constructor se está utilizando para reducir una gran cantidad de proyectos de vivienda en toda la ciudad.

Bob Staedler, director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de suelo con sede en San José, dijo a San José Spotlight que si bien el consejo no tiene la capacidad absoluta de decir no al proyecto, la ciudad aún podría hacerle la vida al desarrollador. difícil debido a los plazos de solicitud, inspecciones y otros requisitos de desarrollo.

"(El remedio del constructor) es simplemente una mala situación para San José... (pero) aquí hay una situación de cortes de muerte por 1,000", dijo Staedler. "Esta táctica puede darte algo que vender, pero no sé si te dará algo que construir".

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