El proyecto principal de Los Gatos prometía 270 apartamentos asequibles. Solo están sucediendo 50.

La ciudad de Los Gatos aprendió una dura lección cuando hizo una gran apuesta en el proyecto North 40 para ofrecer viviendas asequibles.

Una de las jurisdicciones más antiguas del condado de Santa Clara, Los Gatos se compone de un 71% de viviendas unifamiliares con un precio medio de 2.1 millones de dólares en el mercado actual.

La construcción de viviendas por debajo del precio del mercado a menudo se queda corta. Bajo el ciclo de vivienda actual entre 2015 y 2023, según lo ordena el estado, Los Gatos tiene que agregar un total de 619 unidades. Hasta ahora, la ciudad aprobó 279 unidades, el 52% de las cuales son unidades a precio de mercado. Eso es un total de 146 unidades de tasa de mercado, 81 unidades de ingresos moderados, 49 unidades de ingresos muy bajos y tres unidades de ingresos bajos aprobados durante este período.

“Tenemos, en el mejor de los casos, un puñado de unidades de muy bajos ingresos en Los Gatos, por lo que esta es una tremenda mejora con respecto a lo que hemos creado durante los últimos 20 años”, dijo el vicealcalde Rob Rennie a San José Spotlight.

En 2015, los funcionarios de Los Gatos prometieron al menos 270 unidades de vivienda asequible de uno de los proyectos más grandes de la ciudad, North 40, para abordar una crisis de vivienda que ha dejado a muchos fuera de la ciudad de lujo. Pero a partir de este año, el proyecto solo proporcionará 50 apartamentos por debajo del precio del mercado para personas mayores, muy por debajo de lo que la ciudad imaginó y necesitaba para su objetivo de vivienda.

Inclinado hacia el lado este de la ciudad, el desarrollo de viviendas de uso mixto de 44 acres, North 40, tardó décadas en construirse y se promocionó como un cambio de juego. La propiedad fue el último huerto de propiedad privada en la zona. Filas de nogales todavía se alineaban en una parte del bulevar Los Gatos y llamaban la atención de los viajeros en la autopista 17.

Cuando un desarrollador presentó un plan en 2016 con solo una fracción de la vivienda por debajo del mercado, la ciudad lo rechazó. El desarrollador, grosvenor, demandó y ganó. Cuando el ayuntamiento recibió el mandato de rescindir su rechazo y aprobar el plan, el resultado fue una píldora amarga de tragar.

El juez de la Corte Superior de Santa Clara, Drew Takaichi, falló a favor del desarrollador diciendo que la propuesta ya satisfacía el número total de unidades de vivienda requeridas.

“Esa fue una lección para Los Gatos”, dijo el alcalde Marico Sayoc a San José Spotlight. “Puede especificar sus deseos. Pero en última instancia, no se puede imponer más de lo que está en las políticas y regulaciones ".

El proyecto ha avanzado, pero la vivienda asequible no estaba en los planos de North 40.

Una lección aprendida

El área deseable de North 40 es delimitado por Lark Avenue, Los Gatos Boulevard y las autopistas 85 y 17. Alguna vez fue el hogar de un huerto de nogales que fue predominantemente propiedad y operado por la familia Yuki en Los Gatos.

La propiedad estuvo vacía durante décadas, pero la conversación sobre el desarrollo comenzó cuando los propietarios comenzaron a trabajar con Grosvenor, una de las empresas de desarrollo más grandes del mundo, para construir un proyecto de uso mixto estilo aldea en 2008.

La ciudad pasó años elaborando el Plan Específico North 40, un documento de uso de la tierra que guió el desarrollo para asegurar que el enorme proyecto de vivienda encajara en el carácter de pueblo pequeño de Los Gatos. El plan fue adoptado en 2015, permitiendo a desarrolladores como Grosvenor licitar por el proyecto.

En 2016, Grosvenor propuso un plan para construir hasta 320 unidades de vivienda, incluidas 50 unidades de bajos ingresos para personas mayores y 66,000 pies cuadrados de tiendas minoristas en aproximadamente 20 acres del sitio. SummerHill Homes abordaría la vivienda a precio de mercado y Eden Housing construiría las unidades para personas mayores, según la propuesta.

La propuesta no estuvo exenta de oposición y retrasos. Grosvenor enfrentó una feroz reacción violenta de cientos de residentes con el grupo “Pueblo, no ciudad”, quien dijo y agregó que muchas viviendas nuevas presionarían el sistema escolar ya superpoblado de la ciudad y empeorarían los atascos de tráfico. Les preocupaba el "aspecto y la sensación" del proyecto.

Antes de adoptar el plan específico para North 40, Los Gatos había planeado 156 unidades de muy bajos ingresos, 84 unidades de bajos ingresos y 30 unidades moderadas en el proyecto North 40 en su elemento de vivienda, un documento ordenado por el estado que detalla las viviendas de la ciudad. necesidades y su plan para abordar esas necesidades.

La Grosvenor's La propuesta estuvo muy por debajo del plan de vivienda asequible de la ciudad, dijeron los concejales de Los Gatos. El consejo votó 3-2 para rechazar el plan en 2016, citando la oposición de cientos de residentes y el deseo de la ciudad de ver más unidades de vivienda.

Grosvenor argumentó que la propuesta de incluir 50 unidades asequibles para personas mayores ya cumplía con la política de inclusión de la ciudad, que requiere que los desarrolladores obtengan el 20% de las nuevas unidades para viviendas por debajo del mercado. Las otras razones, dijo, eran cuestiones subjetivas que no eran motivo de rechazo. 

El desarrollador demandó —y ganó— con más de 200 unidades asequibles que ya no forman parte del proyecto. Juez Takaichi señaló que la ciudad solo puede rechazar un desarrollo basado en un plan específico y estándares de zonificación, obligando a Los Gatos a reconsiderar el proyecto. El consejo luego apruebaeditó el número de unidades propuesto, poniendo fin de manera efectiva al sueño imposible de Los Gatos de construir cientos de unidades asequibles.

Muchos cambios

El proyecto North 40 en desarrollo todavía tiene un total de más de 300 unidades de vivienda, pero la composición ha cambiado drásticamente de lo que imaginaba la ciudad. Incluye una combinación de 253 casas, condominios y adosados ​​a precio de mercado dirigidos a nidos vacíos y jóvenes profesionales, con un precio inicial de $ 1.2 millones, así como 50 viviendas por debajo del mercado para personas mayores. El proyecto también cuenta con más de 66,000 pies cuadrados de tiendas minoristas.

Sayoc, quien formaba parte de la junta asesora del elemento de vivienda y del consejo en ese momento, dijo que pensaba que al especificar el nivel y la cantidad de unidades asequibles en el plan específico, Los Gatos obtendría lo que pidió.

“Pero al pasar por el proceso, especialmente el proceso con la corte, entendemos que se basa estrictamente en nuestra política de inclusión actual”, dijo Sayoc. "Esa es una lección que aprendimos en el camino".

El director de Desarrollo Comunitario de Los Gatos, Joel Paulson, defendió los planes de la ciudad, diciendo que la ciudad solo está obligada a demostrar al estado que planea viviendas para todos los niveles de ingresos. No hay penalización para que la ciudad no haga cumplir los planes.

"En última instancia, (North 40) se desarrolló en diferentes niveles, lo cual es muy común", dijo Paulson, "No podemos exigir que los desarrolladores cumplan con las cifras que incluimos en el plan".

Los 20 acres restantes en el lote North 40 todavía están vacíos, dijeron funcionarios de la ciudad. Está zonificado para locales comerciales y 33 viviendas más, según plan específico. Grosvenor está explorando opciones para agregar aún más viviendas multifamiliares en la superficie, pero necesita la aprobación del ayuntamiento, dijo Paulson. Los Gatos no ha recibido ninguna solicitud hasta la semana pasada.

“Los desarrolladores han tenido varias reuniones comunitarias”, dijo Sayoc. "Están en modo de escucha ... antes de que realmente designen planes y (envíen) solicitudes".

Los miembros del concejo municipal todavía tienen la esperanza de un inventario de viviendas más diverso con opciones más asequibles en Los Gatos.

“Creo que tenemos muchas oportunidades para conseguir viviendas realmente asequibles”, dijo el concejal de Los Gatos, Matthew Hudes, a San José Spotlight. "Pero tenemos que tener mucho cuidado al hacerlo de una manera que sea compatible con el carácter de la ciudad".