El proyecto principal de Los Gatos prometía 270 apartamentos asequibles. Solo están sucediendo 50.

La ciudad de Los Gatos aprendió una dura lección cuando hizo una gran apuesta en el proyecto North 40 para ofrecer viviendas asequibles.

Una de las jurisdicciones más antiguas del condado de Santa Clara, Los Gatos se compone de un 71% de viviendas unifamiliares con un precio medio de 2.1 millones de dólares en el mercado actual.

La construcción de viviendas por debajo del precio del mercado a menudo se queda corta. Bajo el ciclo de vivienda actual entre 2015 y 2023, según lo ordena el estado, Los Gatos tiene que agregar un total de 619 unidades. Hasta ahora, la ciudad aprobó 279 unidades, el 52% de las cuales son unidades a precio de mercado. Eso es un total de 146 unidades de tasa de mercado, 81 unidades de ingresos moderados, 49 unidades de ingresos muy bajos y tres unidades de ingresos bajos aprobados durante este período.

“Tenemos, en el mejor de los casos, un puñado de unidades de muy bajos ingresos en Los Gatos, por lo que esta es una tremenda mejora con respecto a lo que hemos creado durante los últimos 20 años”, dijo el vicealcalde Rob Rennie a San José Spotlight.

En 2015, los funcionarios de Los Gatos prometieron al menos 270 unidades de vivienda asequible de uno de los proyectos más grandes de la ciudad, North 40, para abordar una crisis de vivienda que ha dejado a muchos fuera de la ciudad de lujo. Pero a partir de este año, el proyecto solo proporcionará 50 apartamentos por debajo del precio del mercado para personas mayores, muy por debajo de lo que la ciudad imaginó y necesitaba para su objetivo de vivienda.

Inclinado hacia el lado este de la ciudad, el desarrollo de viviendas de uso mixto de 44 acres, North 40, tardó décadas en construirse y se promocionó como un cambio de juego. La propiedad fue el último huerto de propiedad privada en la zona. Filas de nogales todavía se alineaban en una parte del bulevar Los Gatos y llamaban la atención de los viajeros en la autopista 17.

Cuando en 2016 un promotor inmobiliario presentó un proyecto con solo una pequeña parte de las viviendas a precios inferiores a los del mercado, el ayuntamiento lo rechazó. El promotor, Grosvenor, lo demandó y ganó. Cuando el ayuntamiento recibió la orden de revocar su rechazo y aprobar el proyecto, el resultado fue difícil de aceptar.

El juez de la Corte Superior de Santa Clara, Drew Takaichi, falló a favor del desarrollador diciendo que la propuesta ya satisfacía el número total de unidades de vivienda requeridas.

“Esa fue una lección para Los Gatos”, dijo el alcalde Marico Sayoc a San José Spotlight. “Puede especificar sus deseos. Pero en última instancia, no se puede imponer más de lo que está en las políticas y regulaciones ".

El proyecto ha avanzado, pero la vivienda asequible no estaba en los planos de North 40.

Una lección aprendida

La codiciada zona de North 40 está delimitada por Lark Avenue, Los Gatos Boulevard y las autopistas 85 y 17. Antiguamente albergaba una plantación de nogales que era propiedad, en su mayor parte, de la familia Yuki de Los Gatos, quienes también la explotaban.

La propiedad permaneció vacía durante décadas, pero los rumores sobre su desarrollo comenzaron cuando los propietarios empezaron a trabajar con Grosvenor , una de las mayores empresas de desarrollo del mundo , para construir un proyecto de uso mixto al estilo de un pueblo en 2008.

El municipio dedicó años a elaborar el Plan Específico North 40, un documento de ordenación del territorio que guió el desarrollo para garantizar que el megaproyecto de viviendas se integrara con el carácter de pueblo pequeño de Los Gatos. El plan fue aprobado en 2015, lo que permitió a promotores como Grosvenor presentar ofertas para el proyecto.

En 2016, Grosvenor propuso un plan para construir hasta 320 viviendas, incluyendo 50 unidades de vivienda social para personas mayores, y 66,000 pies cuadrados de espacio comercial en aproximadamente 20 acres del terreno. Según la propuesta, SummerHill Homes se encargaría de las viviendas a precio de mercado, y Eden Housing construiría las unidades para personas mayores.

La propuesta no estuvo exenta de oposición y retrasos. Grosvenor se enfrentó a una fuerte reacción de cientos de residentes del grupo "Town not City", quienes afirmaron que la construcción de muchas viviendas nuevas sobrecargaría el ya saturado sistema escolar de la ciudad y empeoraría los atascos de tráfico. Les preocupaba el aspecto general del proyecto.

Antes de adoptar el plan específico para North 40, Los Gatos había planeado 156 unidades de muy bajos ingresos, 84 unidades de bajos ingresos y 30 unidades moderadas en el proyecto North 40 en su elemento de vivienda, un documento ordenado por el estado que detalla las viviendas de la ciudad. necesidades y su plan para abordar esas necesidades.

La propuesta de Grosvenor distaba mucho del plan de vivienda asequible de la ciudad, según declararon los concejales de Los Gatos. En 2016, el consejo votó 3-2 en contra del plan, citando la oposición de cientos de residentes y el deseo de la ciudad de que las viviendas estuvieran más distribuidas.

Grosvenor argumentó que la propuesta de incluir 50 unidades asequibles para personas mayores ya cumplía con la política de inclusión de la ciudad, que requiere que los desarrolladores obtengan el 20% de las nuevas unidades para viviendas por debajo del mercado. Las otras razones, dijo, eran cuestiones subjetivas que no eran motivo de rechazo. 

El promotor demandó —y ganó—, logrando que más de 200 viviendas asequibles quedaran excluidas del proyecto. El juez Takaichi señaló que el municipio solo puede rechazar un proyecto urbanístico basándose en el plan específico y las normas de zonificación, lo que obligó a Los Gatos a reconsiderar el proyecto. El consejo aprobó entonces el número de viviendas propuesto, poniendo fin al sueño de Los Gatos de construir cientos de viviendas asequibles.

Muchos cambios

El proyecto North 40, aún en desarrollo, cuenta con más de 300 viviendas, pero su composición ha cambiado drásticamente con respecto a la visión original del municipio. Incluye una combinación de 253 casas, condominios y casas adosadas a precio de mercado, dirigidas a personas mayores cuyos hijos ya se han independizado y a jóvenes profesionales, con un precio inicial de 1.2 millones de dólares, además de 50 viviendas a precios inferiores a los del mercado para personas mayores. El proyecto también cuenta con más de 66 000 pies cuadrados de locales comerciales.

Sayoc, quien formaba parte de la junta asesora del elemento de vivienda y del consejo en ese momento, dijo que pensaba que al especificar el nivel y la cantidad de unidades asequibles en el plan específico, Los Gatos obtendría lo que pidió.

“Pero al pasar por el proceso, especialmente el proceso con la corte, entendemos que se basa estrictamente en nuestra política de inclusión actual”, dijo Sayoc. "Esa es una lección que aprendimos en el camino".

El director de Desarrollo Comunitario de Los Gatos, Joel Paulson, defendió los planes de la ciudad, diciendo que la ciudad solo está obligada a demostrar al estado que planea viviendas para todos los niveles de ingresos. No hay penalización para que la ciudad no haga cumplir los planes.

"En última instancia, (North 40) se desarrolló en diferentes niveles, lo cual es muy común", dijo Paulson, "No podemos exigir que los desarrolladores cumplan con las cifras que incluimos en el plan".

Los 20 acres restantes en el lote North 40 todavía están vacíos, dijeron funcionarios de la ciudad. Está zonificado para locales comerciales y 33 viviendas más, según plan específico. Grosvenor está explorando opciones para agregar aún más viviendas multifamiliares en la superficie, pero necesita la aprobación del ayuntamiento, dijo Paulson. Los Gatos no ha recibido ninguna solicitud hasta la semana pasada.

“Los desarrolladores han tenido varias reuniones comunitarias”, dijo Sayoc. "Están en modo de escucha ... antes de que realmente designen planes y (envíen) solicitudes".

Los miembros del concejo municipal todavía tienen la esperanza de un inventario de viviendas más diverso con opciones más asequibles en Los Gatos.

“Creo que tenemos muchas oportunidades para conseguir viviendas realmente asequibles”, dijo el concejal de Los Gatos, Matthew Hudes, a San José Spotlight. "Pero tenemos que tener mucho cuidado al hacerlo de una manera que sea compatible con el carácter de la ciudad".