Artículo de opinión: COPA desafía el desplazamiento

El artículo de opinión contra COPA escrito por Neil Collins, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, es engañoso, inexacto y, francamente, irresponsable.

La Ley de Oportunidades Comunitarias para la Compra (COPA, por sus siglas en inglés) es una política que permitiría a los proveedores de vivienda sin fines de lucro, que trabajan en colaboración con los inquilinos actuales y cuentan con su apoyo , realizar la primera oferta cuando una propiedad de alquiler se pone a la venta. La participación de los inquilinos implica una sólida organización, educación, asistencia técnica y vías para la creación de patrimonio y la adquisición de la propiedad.

Collins retrata a COPA como un esquema extravagante inventado por actores deshonestos en el Departamento de Vivienda de San José. De hecho, es un enfoque innovador para abordar el desplazamiento, la falta de vivienda y la desigualdad racial que está siendo explorado por ciudades de todo el país. El departamento de vivienda ha estado trabajando en COPA porque el Concejo Municipal de San José le ordenó hacerlo con una votación de 10-1 en 2020.

La afirmación de Collins de que la COPA “deprime el valor de las propiedades” no está respaldada por ningún dato de las dos ciudades donde ya se ha implementado: San Francisco y Washington, DC. También desafía el sentido común. COPA solo se aplica a las propiedades de alquiler. La gran mayoría de los vendedores solo se verían afectados por el período de espera de 15 días para permitir que las organizaciones sin fines de lucro envíen una carta de intención. Nada impide que un propietario integre estos 15 días en todas las demás actividades normales que intervienen en la preparación de una propiedad para el mercado, incluidas inspecciones, reparaciones, puesta en escena, fotografías y más. Cualquier “retraso” real sería insignificante.

Un número relativamente pequeño de propietarios de inmuebles en alquiler tendría que esperar 25 días para que una organización sin fines de lucro prepare una oferta tras manifestar su interés. El plazo de 120 días para el cierre de la operación solo se aplicaría a los vendedores que acepten voluntariamente la oferta de compra de una organización sin fines de lucro. La ley COPA no obliga a ningún propietario a aceptar ninguna oferta de una organización sin fines de lucro, ni a vender la propiedad. Incluso entre los propietarios de inmuebles en alquiler, no afecta a las viviendas unifamiliares ni a los dúplex donde el propietario reside en la propiedad, ni se aplica a las transferencias a familiares directos. La ley COPA no tendría ningún impacto en los propietarios individuales.

Collins llama al programa COPA de San Francisco un "fracaso" porque "solo" ha preservado 234 unidades desde 2019. Sospechamos que las 234 familias que evitaron el desplazamiento o la falta de vivienda debido a COPA no estarían de acuerdo. Pero 234 no es un mal número considerando el hecho de que COVID-19 paralizó gran parte de la actividad inmobiliaria durante ese período de tiempo. Es probable que aumente sustancialmente después de la pandemia y a medida que se disponga de nuevos ingresos estatales y regionales.

El hecho de que Collins culpe a COPA por no producir “una nueva unidad” de viviendas asequibles en San Francisco es un juego de manos retórico. No se supone que la preservación produzca nuevas unidades. La preservación es una de las “tres P” de la política de vivienda generalmente aceptada por prácticamente toda la comunidad de viviendas asequibles: producción, preservación y protección. El propósito no es agregar nuevas viviendas, sino evitar la pérdida de las existentes.

Entre 2012 y 2017 , el Área de la Bahía perdió 32 000 viviendas asequibles al año , cuando los propietarios subieron los alquileres a niveles inaccesibles. La preservación transfiere la propiedad a organizaciones sin ánimo de lucro y, en algunos casos, a los propios inquilinos, quienes retiran las viviendas del mercado especulativo y las mantienen a precios asequibles de forma permanente.

Lo más preocupante, sin embargo, es que Collins centra sus críticas precisamente en las organizaciones sin ánimo de lucro que intentan solucionar la catastrófica crisis de vivienda de la ciudad . Utiliza términos como «selección deliberada», «parece un conflicto de intereses» o «demasiado poder» para sugerir que la actividad de estas organizaciones no solo es ineficaz, sino que además resulta turbia o sospechosa.

Aparentemente, su preocupación es que las organizaciones sin fines de lucro injustamente “aumenten su cartera de viviendas”. De hecho, ese es el objetivo de COPA: sacar las casas del mercado especulativo y colocarlas en el sector sin fines de lucro, y mantener los alquileres bajos y asequibles en el proceso. Collins critica la COPA de San Francisco porque no aumenta lo suficiente las carteras de organizaciones sin fines de lucro. Él no puede tener las dos cosas.

Hay una diferencia fundamental entre entidades sin fines de lucro y con fines de lucro. En realidad, las organizaciones sin fines de lucro tienen prohibido legalmente obtener ganancias. Todos los ingresos deben invertirse para promover su misión y no pueden acumularse para ningún individuo. Cuando una entidad con fines de lucro aumenta su participación de mercado, su propósito es utilizar ese poder para aumentar los rendimientos de su propietario, accionistas e inversores. Cuando una organización sin fines de lucro aumenta su cartera, su propósito es atender a más residentes, mantener los alquileres más asequibles y evitar más personas sin hogar. Humildemente afirmamos que esto es algo bueno, no malo.

De hecho, todo el artículo de Collins apenas menciona el hecho de que San José está sufriendo una crisis épica de asequibilidad de vivienda, desplazamiento y falta de vivienda, y que esta crisis está afectando desproporcionadamente a las comunidades de color. Esto no es solo una cuestión de que unos pocos individuos estén pasando por “una mala racha en la vida”. Lo que existe en Silicon Valley y en muchas otras áreas de California y el país es un desajuste masivo y sistémico entre los alquileres que cobran los propietarios y los ingresos que obtienen los inquilinos.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara puede encontrar esto fácil de ignorar, pero los concejales y legisladores de San José que tienen que responder al dolor y sufrimiento de sus electores no tienen ese lujo. COPA es un esfuerzo por cambiar el rumbo de esta crisis al comenzar a construir un sector sin fines de lucro sólido dedicado a mantener los alquileres asequibles.

Josefina Aguilar es directora ejecutiva de South Bay Community Land Trust. Sandy Perry es presidenta de la Red de Vivienda Asequible del Condado de Santa Clara. Carmen Brammer es estratega política y defensora de la comunidad.