Artículo de opinión: COPA desafía el desplazamiento

La artículo de opinión contra la COPA por Neil Collins de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Condado de Santa Clara es engañoso, objetivamente inexacto y francamente irresponsable.

La Ley de Oportunidades de Compra para la Comunidad (COPA) es una política que permitiría a los proveedores de viviendas sin fines de lucro comprometidos y apoyados por la inquilinos actuales para poder hacer la primera oferta cada vez que se ofrece una propiedad de alquiler para la venta. La participación de los inquilinos significa una organización profunda de los inquilinos, educación, asistencia técnica y vías para la construcción y propiedad de activos.

Collins retrata a COPA como un esquema extravagante inventado por actores deshonestos en el Departamento de Vivienda de San José. De hecho, es un enfoque innovador para abordar el desplazamiento, la falta de vivienda y la desigualdad racial que está siendo explorado por ciudades de todo el país. El departamento de vivienda ha estado trabajando en COPA porque el Concejo Municipal de San José le ordenó hacerlo con una votación de 10-1 en 2020.

La afirmación de Collins de que la COPA “deprime el valor de las propiedades” no está respaldada por ningún dato de las dos ciudades donde ya se ha implementado: San Francisco y Washington, DC. También desafía el sentido común. COPA solo se aplica a las propiedades de alquiler. La gran mayoría de los vendedores solo se verían afectados por el período de espera de 15 días para permitir que las organizaciones sin fines de lucro envíen una carta de intención. Nada impide que un propietario integre estos 15 días en todas las demás actividades normales que intervienen en la preparación de una propiedad para el mercado, incluidas inspecciones, reparaciones, puesta en escena, fotografías y más. Cualquier “retraso” real sería insignificante.

Un número relativamente pequeño de propietarios de propiedades de alquiler tendrían que esperar 25 días para que una organización sin fines de lucro prepare una oferta después de que exprese interés. El período de 120 días para cerrar el depósito en garantía solo se aplicaría a los vendedores que voluntariamente decidan aceptar una oferta de compra sin fines de lucro. Nada en COPA requiere que cualquier propietario acepte cualquier oferta de una organización sin fines de lucro, y nada requiere que un propietario venda en primer lugar. Incluso entre los propietarios de alquiler, no afecta a las viviendas unifamiliares o dúplex donde el propietario vive en la propiedad, y no se aplica a las transferencias a familiares directos. COPA no tendría ningún impacto en los propietarios de viviendas individuales.

Collins llama al programa COPA de San Francisco un "fracaso" porque "solo" ha preservado 234 unidades desde 2019. Sospechamos que las 234 familias que evitaron el desplazamiento o la falta de vivienda debido a COPA no estarían de acuerdo. Pero 234 no es un mal número considerando el hecho de que COVID-19 paralizó gran parte de la actividad inmobiliaria durante ese período de tiempo. Es probable que aumente sustancialmente después de la pandemia y a medida que se disponga de nuevos ingresos estatales y regionales.

El hecho de que Collins culpe a COPA por no producir “una nueva unidad” de viviendas asequibles en San Francisco es un juego de manos retórico. No se supone que la preservación produzca nuevas unidades. La preservación es una de las “tres P” de la política de vivienda generalmente aceptada por prácticamente toda la comunidad de viviendas asequibles: producción, preservación y protección. El propósito no es agregar nuevas viviendas, sino evitar la pérdida de las existentes.

El Área de la Bahía perdió 32,000 viviendas asequibles al año entre 2012 y 2017, cuando los propietarios elevaron los alquileres a niveles que ya no eran asequibles. La preservación transfiere la propiedad a organizaciones sin fines de lucro y, en algunos casos, a los propios inquilinos, quienes luego retiran las unidades del mercado especulativo y las mantienen permanentemente asequibles.

Sin embargo, lo más inquietante es que Collins concentra su crítica en las mismas organizaciones sin fines de lucro que en realidad están tratando de hacer algo al respecto. la catastrófica crisis de vivienda de la ciudad. Utiliza palabras y frases como "elegido a dedo" o "parece un conflicto de intereses" o "demasiado poder" para sugerir que la actividad sin fines de lucro no solo es ineficaz, sino que en realidad es sospechosa o sospechosa.

Aparentemente, su preocupación es que las organizaciones sin fines de lucro injustamente “aumenten su cartera de viviendas”. De hecho, ese es el objetivo de COPA: sacar las casas del mercado especulativo y colocarlas en el sector sin fines de lucro, y mantener los alquileres bajos y asequibles en el proceso. Collins critica la COPA de San Francisco porque no aumenta lo suficiente las carteras de organizaciones sin fines de lucro. Él no puede tener las dos cosas.

Hay una diferencia fundamental entre entidades sin fines de lucro y con fines de lucro. En realidad, las organizaciones sin fines de lucro tienen prohibido legalmente obtener ganancias. Todos los ingresos deben invertirse para promover su misión y no pueden acumularse para ningún individuo. Cuando una entidad con fines de lucro aumenta su participación de mercado, su propósito es utilizar ese poder para aumentar los rendimientos de su propietario, accionistas e inversores. Cuando una organización sin fines de lucro aumenta su cartera, su propósito es atender a más residentes, mantener los alquileres más asequibles y evitar más personas sin hogar. Humildemente afirmamos que esto es algo bueno, no malo.

De hecho, todo el artículo de Collins apenas menciona el hecho de que San José está sufriendo una crisis épica de asequibilidad de vivienda, desplazamiento y falta de vivienda, y que esta crisis está afectando desproporcionadamente a las comunidades de color. Esto no es solo una cuestión de que unos pocos individuos estén pasando por “una mala racha en la vida”. Lo que existe en Silicon Valley y en muchas otras áreas de California y el país es un desajuste masivo y sistémico entre los alquileres que cobran los propietarios y los ingresos que obtienen los inquilinos.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara puede encontrar esto fácil de ignorar, pero los concejales y legisladores de San José que tienen que responder al dolor y sufrimiento de sus electores no tienen ese lujo. COPA es un esfuerzo por cambiar el rumbo de esta crisis al comenzar a construir un sector sin fines de lucro sólido dedicado a mantener los alquileres asequibles.

Josefina Aguilar es directora ejecutiva de South Bay Community Land Trust. Sandy Perry es presidenta de la Red de Vivienda Asequible del Condado de Santa Clara. Carmen Brammer es estratega política y defensora de la comunidad.