Artículo de opinión: Corregir al concejal Mahan

Recientemente, el concejal de San José Matt Mahan publicado un artículo donde manifestó su oposición a la “Vivienda de Oportunidad”, un plan para legalizar cuatro complejos en toda la ciudad. Creemos que el argumento de Mahan contra el plan está equivocado, y lo instamos a él y a otros concejales a reconsiderar su oposición.

Desde el verano de 2020, cuando el Grupo de Trabajo del Plan General de San José votó para recomendar al Concejo Municipal una exploración de toda la ciudad Vivienda de oportunidad, se han presentado innumerables argumentos en contra de la idea: la copa de los árboles de la ciudad está en peligro; el control local está bajo ataque; las aldeas urbanas deben tener prioridad. Se escuchan gritos similares sobre los proyectos de ley SB 9 y SB 10 a nivel estatal, que permitirían pequeños aumentos en las unidades de vivienda en los vecindarios residenciales.

Los concejales y residentes que se oponen a estos suaves proyectos de ley de zonificación continúan ir al tapete para los pueblos urbanos, pero véalas como un sustituto en lugar de un complemento de la Vivienda de Oportunidad.

Sin cambios adicionales en la política de vivienda y la zonificación, el modelo de crecimiento de aldeas urbanas que apoya Mahan generará más empleos (382,000) que unidades de construcción (120,000) que elevarán la demanda y los precios, y perpetuarán un sistema de desarrollo inequitativo que a menudo acelera el desplazamiento en barrios con planes de aldea urbana, una tendencia que también se encuentra en El experimento de la aldea urbana de Seattle.

Un análisis reciente de las aldeas urbanas de Seattle encontró que la estrategia actual continúa perpetuando patrones de segregación en toda la ciudad sin proteger a los residentes de BIPOC del desplazamiento “porque perpetúa una política de uso de la tierra y zonificación que fue diseñado específicamente para limitar sus opciones de vivienda ". El análisis "recomienda que la ciudad cambie sus leyes de zonificación para permitir más tipos de viviendas en áreas fuera de las aldeas urbanas que ahora están reservadas para viviendas unifamiliares".

Se encontró un análisis similar en Chicago cuando la ciudad solo se zonificó cerca de las paradas de tránsito y aumentó el valor de la tierra circundante. Es importante reconocer que el documento solo examinó el desarrollo de viviendas durante cinco años, a pesar de que la mayoría de los desarrollos tardan más que eso. Luego coincidimos con Mahan en que "la aprobación de tales proyectos debería llevar semanas, no años". Con la recién formada Oficina de Equidad Racial, ¿no debería San José considerar un análisis similar de equidad racial de su propia aldea urbana y planes de crecimiento, dado que el plan actual se alinea bastante bien con línea roja histórica mapas de la ciudad vieja?

Sí, concejal Mahan sugerencia para revisar el proceso de aprobaciones para los pueblos urbanos tiene sentido. Pero no olvidemos que el subdirector de planificación aseguró al Grupo de Trabajo del Plan General, en múltiples ocasiones, que el departamento contaba con personal más que suficiente para satisfacer las necesidades tanto de los pueblos urbanos como para estudiar Vivienda de Oportunidad (porque como todos recordamos, la votación en el el otoño es para un estudio, no para la aprobación de una ordenanza).

Los concejales también cantan las alabanzas de Política de ADU de San José—Que es una muy buena política racionalizada— como la única densidad suave que necesita nuestra ciudad. Mahan implica que El desarrollo de ADU está ayudando a revertir décadas de marcado rojo histórico en nuestra ciudad. Sin embargo, un estudio realizado en 2020 por estudiantes de la Universidad de Stanford para la organización local sin fines de lucro SV @ Home revela que "tanto las aldeas urbanas como las ADU son lamentablemente inadecuadas para aumentar la densidad y abordar las necesidades de vivienda asequible".

El estudio también encontró que el patrón de distribución actual de las ADU, las aldeas urbanas y las viviendas asequibles subsidiadas están ubicadas principalmente en vecindarios de bajos ingresos que no son de raza blanca, lo que continúa perpetuando las líneas de segregación que fueron dibujadas en partes de la ciudad por los mapas de Home Owners Loan Corporation.

No solo se han colocado y planificado aldeas urbanas en vecindarios históricamente marcados en rojo, sino que el patrón de desarrollo no es equitativo: considere cómo East San Jose es el único vecindario de la ciudad con códigos de zonificación basados ​​en formularios, mientras que el resto de San José continúa utilizando enfoques de zonificación más tradicionales.

La mayor preocupación de Mahan sobre Opportunity Housing, que la construcción de viviendas en vecindarios de baja densidad y con escasez de tránsito causaría picos en las emisiones de gases de efecto invernadero, también se basa en pruebas dudosas. Según la VTA, La única forma de que el transporte público se convierta en una opción atractiva en los vecindarios suburbanos como el Valle de Almaden en Mahan es que esas regiones adopten más densidades para caminar y usos mixtos, algo que ofrecería Opportunity Housing.

Un estudio del Urban Land Institute También descubrió que los aumentos de densidad a pequeña escala en los vecindarios suburbanos pueden reducir las millas recorridas por vehículos hasta en un 20% cuando se combinan con otras inversiones. Sin combinar la densidad con el tránsito y la infraestructura mejorados, nos quedaremos con nuestro status quo actual: trabajadores super-desplazamientos 90 minutos en cada sentido porque no pueden permitirse vivir cerca de su trabajo. Trabajar desde casa proporcionó un dinero temporal en esa tendencia, una que no se aplica a maestros que abandonan las escuelas o trabajadores esenciales pagaban el salario mínimo.

Además, el concejal Mahan nos deja con la impresión de que prácticamente ha renunciado a reducir las millas recorridas en vehículos y las emisiones de gases de efecto invernadero en la gran mayoría de la ciudad fuera del núcleo central. Su enfoque está equivocado y limita la capacidad de la ciudad para reducir las emisiones y la conducción.

En contraste, Opportunity Housing, junto con otras políticas, puede ayudar a la ciudad a maximizar los retornos de las inversiones de San José en infraestructura para bicicletas y tránsito y hacer que nuestro entorno construido sea menos hostil a los modos de transporte sin automóviles.

En el Reunión del 8 de junio del Ayuntamiento Durante la discusión de la Evaluación de Vivienda Justa de la ciudad, la concejal Pam Foley mencionó que recientemente había leído "El color de la ley" y declaró como agente de bienes raíces que estaba atónita, entristecida e insegura de cuáles podrían ser sus próximos pasos para ayudar a rectificar décadas de segregación histórica en San José. Nuestra recomendación para Foley, Mahan y otros que buscan una manera de ayudar a revertir estas tendencias sería comenzar apoyando Opportunity Housing en toda la ciudad.

Alli Rico es residente del Distrito 3 y voluntaria de South Bay YIMBY. Anoeil Odisho es residente del Distrito 10. Gil Rodan es un residente del Distrito 1.