Recientemente, el concejal de San José, Matt Mahan, publicó un artículo en el que manifestaba su oposición a la iniciativa "Vivienda de Oportunidad", un plan para legalizar edificios de cuatro apartamentos en toda la ciudad. Consideramos que el argumento de Mahan en contra del plan es erróneo y le instamos, junto con los demás concejales, a que reconsideren su postura.
Desde el verano de 2020, cuando el Grupo de Trabajo del Plan General de San José votó a favor de recomendar al Ayuntamiento una exploración a nivel municipal de la Vivienda de Oportunidad , se han esgrimido innumerables argumentos en contra de la idea: la cubierta arbórea de la ciudad está en riesgo; el control local está siendo atacado; se debe dar prioridad a los barrios urbanos. Se escuchan quejas similares sobre los proyectos de ley estatales SB 9 y SB 10, que permitirían pequeños aumentos en las unidades de vivienda en los barrios residenciales.
Los concejales y residentes que se oponen a estos proyectos de ley de recalificación urbanística siguen luchando con uñas y dientes por los barrios urbanos , pero los ven como un sustituto, y no como un complemento, de la Vivienda de Oportunidad.
Sin cambios adicionales en la política de vivienda y la zonificación, el modelo de crecimiento de aldea urbana que Mahan apoya generará más empleos (382,000) que viviendas construidas (120,000), lo que impulsará la demanda y los precios al alza, y perpetuará un sistema de desarrollo desigual que a menudo acelera el desplazamiento en vecindarios con planes de aldea urbana, una tendencia que también se observa en el experimento de aldea urbana de Seattle.
Un análisis reciente de los barrios residenciales de Seattle reveló que la estrategia actual sigue perpetuando patrones de segregación en toda la ciudad, sin proteger a los residentes BIPOC del desplazamiento, “porque perpetúa una política de uso del suelo y zonificación diseñada específicamente para limitar sus opciones de vivienda”. El análisis recomienda que la ciudad modifique sus leyes de zonificación para permitir más tipos de vivienda en áreas fuera de los barrios residenciales que actualmente están reservadas para viviendas unifamiliares.
Se encontró un análisis similar en Chicago cuando la ciudad solo elevó la zonificación cerca de las paradas de transporte público e incrementó el valor de los terrenos circundantes. Es importante señalar que el estudio solo examinó el desarrollo de viviendas durante cinco años, a pesar de que la mayoría de los proyectos tardan más tiempo. Por lo tanto, coincidimos con Mahan en que "la aprobación de tales proyectos debería tomar semanas, no años". Con la recién creada Oficina de Equidad Racial, ¿no debería San José considerar un análisis similar de equidad racial para sus propios planes de desarrollo urbano y crecimiento, dado que el plan actual se ajusta bastante bien a los mapas históricos de segregación racial de la antigua ciudad?
Sí, la sugerencia del concejal Mahan de reformar el proceso de aprobación de las aldeas urbanas tiene sentido. Pero no olvidemos que el subdirector de planificación aseguró en repetidas ocasiones al Grupo de Trabajo del Plan General que el departamento contaba con personal más que suficiente para atender las necesidades de ambas aldeas urbanas y estudiar el programa de Vivienda de Oportunidad (porque, como todos recordamos, la votación en otoño es para un estudio, no para la aprobación de una ordenanza).
Los concejales también elogian la política de viviendas accesorias (ADU) de San José —una política muy eficaz y simplificada— como la única forma de aumentar la densidad de población de manera moderada que nuestra ciudad necesita. Mahan da a entender que el desarrollo de las ADU está contribuyendo a revertir décadas de discriminación racial histórica en nuestra ciudad. Sin embargo, un estudio realizado en 2020 por estudiantes de la Universidad de Stanford para la organización local sin fines de lucro SV@Home revela que «tanto las aldeas urbanas como las ADU son lamentablemente insuficientes para aumentar la densidad y satisfacer las necesidades de vivienda asequible».
El estudio también encontró que el patrón de distribución actual de las ADU, las aldeas urbanas y las viviendas asequibles subsidiadas están ubicadas principalmente en vecindarios de bajos ingresos que no son de raza blanca, lo que continúa perpetuando las líneas de segregación que fueron dibujadas en partes de la ciudad por los mapas de Home Owners Loan Corporation.
No solo se han ubicado y planificado aldeas urbanas en barrios históricamente marginados, sino que el patrón de desarrollo no es equitativo: considérese cómo el este de San José es el único barrio de la ciudad con códigos de zonificación basados en la forma , mientras que el resto de San José continúa utilizando enfoques de zonificación más tradicionales.
La principal preocupación de Mahan respecto a Opportunity Housing, que la construcción de viviendas en barrios de baja densidad y con escaso acceso al transporte público provocaría un aumento repentino de las emisiones de gases de efecto invernadero, también se basa en pruebas dudosas. Según la VTA, la única manera de que el transporte público se convierta en una opción atractiva en barrios suburbanos como Almaden Valley, donde trabaja Mahan, es que esas regiones adopten densidades más accesibles a pie y usos mixtos, algo que Opportunity Housing proporcionaría.
Un estudio del Urban Land Institute también reveló que pequeños aumentos de densidad en barrios suburbanos pueden reducir los kilómetros recorridos por vehículos hasta en un 20 % cuando se combinan con otras inversiones. Sin combinar la densidad con una mejor infraestructura y transporte público, seguiremos con la situación actual: trabajadores que se desplazan 90 minutos de ida y vuelta al trabajo porque no pueden permitirse vivir cerca. El teletrabajo ofreció un alivio temporal a esta tendencia, pero no se aplica a los profesores que abandonan las escuelas ni a los trabajadores esenciales que perciben el salario mínimo.
Además, el concejal Mahan nos deja con la impresión de que prácticamente ha renunciado a reducir las millas recorridas en vehículos y las emisiones de gases de efecto invernadero en la gran mayoría de la ciudad fuera del núcleo central. Su enfoque está equivocado y limita la capacidad de la ciudad para reducir las emisiones y la conducción.
En contraste, Opportunity Housing, junto con otras políticas, puede ayudar a la ciudad a maximizar los retornos de las inversiones de San José en infraestructura para bicicletas y tránsito y hacer que nuestro entorno construido sea menos hostil a los modos de transporte sin automóviles.
En la reunión del Ayuntamiento del 8 de junio, durante el debate sobre la Evaluación de Vivienda Justa de la ciudad, la concejala Pam Foley mencionó que recientemente había leído "The Color of Law" y afirmó que, como agente inmobiliaria, estaba consternada, entristecida e insegura sobre qué pasos podría dar para ayudar a remediar décadas de segregación histórica en San José. Nuestra recomendación para Foley, Mahan y otros que buscan una manera de ayudar a revertir estas tendencias sería comenzar apoyando la Vivienda de Oportunidad en toda la ciudad.
Alli Rico es residente del Distrito 3 y voluntaria de South Bay YIMBY. Anoeil Odisho es residente del Distrito 10. Gil Rodan es un residente del Distrito 1.
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