Mientras los líderes de Palo Alto forjan una nueva estrategia para aumentar la vivienda en el barrio del centro, un extremo del área de planificación de 90 acres está surgiendo como un sitio prometedor para un futuro auge residencial.
El centro de la ciudad prácticamente no ha experimentado crecimiento residencial en la última década, a pesar de que otras zonas han experimentado una afluencia de propuestas. El Elemento de Vivienda recientemente aprobado por la ciudad, que describe un plan para añadir 6,086 viviendas para 2031, es notablemente pesimista respecto a la vivienda en el centro, reservando la mayoría de sus ambiciosos programas para los corredores comerciales del sur de Palo Alto.
El Plan de Vivienda del Centro busca cambiar esta situación. Financiado con una subvención de $800,000 de la Comisión Metropolitana de Transporte, el nuevo plan busca fomentar la construcción de más viviendas en la zona con mayor acceso al transporte público de la ciudad.
Hasta la fecha, la mayoría de las discusiones sobre cómo lograrlo se han llevado a cabo en privado. Las reuniones del Grupo Asesor Comunitario especialmente designado no se graban y, hasta principios de este mes, la mayoría de los materiales de las reuniones no se habían publicado en el sitio web del proyecto.
El plan del centro será revisado y perfeccionado por un Grupo Asesor Comunitario especialmente designado, que incluye al presidente de la Comisión de Planificación y Transporte, Allen Akin, y a la presidenta de la Junta de Revisión Arquitectónica, Kendra Rosenberg, así como a Yadira Aldana, Don Barr, Jennifer Buenrostro, Nancy Coupal, Sudha Fatima, Ken Hayes, Aubrey Merriman, Lee Pfab, Stephanie Wansek y Charlie Weidanz. Los promotores John Shenk y Brad Ehikian también forman parte del grupo asesor.
El equipo del proyecto, que incluye personal y consultores de Good City Company, WRT y Consensus Building Institute, celebró una reunión en junio para la comunidad en general, que atrajo a alrededor de dos docenas de participantes, según los registros de la reunión.
En su primera reunión, celebrada en enero, el Grupo Asesor Comunitario debatió los tipos de vivienda que deberían priorizarse en el centro. Las viviendas para personas mayores se perfilaron como una prioridad, según un memorando que resume la reunión. Los miembros del grupo destacaron que la zona es particularmente lucrativa gracias a su proximidad a los servicios de transporte público, los centros de salud y Avenidas, la organización sin fines de lucro que gestiona el centro para personas mayores de la ciudad.
Los miembros del grupo también “hicieron hincapié en cómo la vida en el centro puede promover la interacción social y mejores resultados de salud para las personas mayores”, afirma el memorando.
Los participantes del grupo también acordaron que, además de las personas mayores, el plan debería priorizar a los trabajadores esenciales, los trabajadores de servicios y los diferentes grupos de edad, según el memorando.
El informe de evaluación recientemente completado del Plan de Vivienda del Centro sugiere de manera similar que el centro, con sus unidades más pequeñas, puede ser adecuado para las personas mayores.
“Las encuestas muestran que los residentes mayores generalmente prefieren envejecer en sus hogares”, afirma el plan. “Sin embargo, el gran tamaño de la población de adultos mayores en Palo Alto, y en toda la región a medida que la generación de los Baby Boomers se jubila, crea oportunidades de desarrollo en el área del Plan de Vivienda del Centro para captar la demanda de los adultos mayores que buscan un entorno transitable, con abundantes servicios y opciones de transporte público”.
Sin embargo, se prevé que la construcción de las viviendas sea una tarea compleja. En ambas reuniones del Grupo Asesor Comunitario, los participantes abordaron los altos costos del terreno, las parcelas pequeñas, el predominio del mercado de oficinas, los requisitos de estacionamiento y las normas de desarrollo, como el límite de altura de 50 metros y la exigencia de locales comerciales en planta baja.
Una presentación publicada por la ciudad para la reunión del grupo del 1 de julio indicó que el punto focal de densidad en el área de planificación de 90 acres podría ser la sección más cercana al corredor de Caltrain. Delimitada por las avenidas Everett y Forest al norte y al sur, respectivamente, esta subárea, ubicada en el extremo oeste de la avenida University, incluye tramos de las calles High y Alma.
Los participantes en la reunión comunitaria del 18 de junio favorecieron esta área para aumentar la densidad, según un resumen del personal.
Se prevé que el Plan de Vivienda del Centro de la Ciudad tarde unos tres años en completarse. El ejercicio comunitario fue un primer intento de recabar opiniones antes de que el Ayuntamiento debata la iniciativa en septiembre.
Durante el receso de verano del ayuntamiento, el personal y los consultores municipales han logrado avances constantes. El mes pasado, el equipo del proyecto publicó una evaluación que analizó la composición de las viviendas del centro, las normas de desarrollo y la demografía de los residentes, e identificó obstáculos para la construcción de viviendas. Concluyó que, con las normas de zonificación actuales, los costos del terreno y los costos de construcción, la mayoría de los tipos de construcción residencial serían económicamente inviables.
Un ejemplo obvio es el límite de altura de 50 metros, que sigue vigente en el centro de la ciudad y generalmente limita los edificios a cuatro plantas. En contraste, el ayuntamiento ha aumentado recientemente los límites de altura en ciertos tramos de El Camino Real y San Antonio Road a 85 metros.
El historial reciente de la ciudad en la construcción de viviendas en el centro resulta poco alentador. Según la evaluación de la vivienda, el centro ha incorporado solo siete nuevas unidades de vivienda desde 2013, todas como parte de desarrollos comerciales de uso mixto. Además, perdió 75 apartamentos en 2018, cuando el Hotel President pasó de ser un edificio de apartamentos a su función original de hotel.
El consejo actual no ha tenido prisa por revertir esta tendencia. Si bien el Elemento de Vivienda, recientemente adoptado por la ciudad, prevé unas 2,000 nuevas viviendas en el área de San Antonio para 2031, se espera que los barrios del centro, con abundante transporte público, alberguen solo 334 viviendas durante este período.
Los principales programas del Elemento de Vivienda para el centro de la ciudad incluyen modestas reformas de zonificación que permiten una mayor densidad cerca del transporte público y un programa para construir complejos de viviendas asequibles en estacionamientos públicos.
El Plan de Vivienda del Centro, lanzado por la ciudad el año pasado, espera acelerar esta tendencia. El personal y los consultores municipales están finalizando un análisis pro forma que considerará la rentabilidad de la construcción de viviendas en el centro, aparentemente con el objetivo de proponer reformas de zonificación que permitan la rentabilidad de los proyectos residenciales.
En septiembre, el equipo del proyecto planea presentar al Ayuntamiento un conjunto de alternativas para distribuir la densidad de viviendas dentro del área de planificación. La ciudad también planea realizar un taller comunitario en otoño y finalizar sus recomendaciones en noviembre, según la presentación.
Los materiales de la reunión, publicados recientemente, ofrecen una visión de cómo el personal y los consultores están abordando el Plan de Vivienda del Centro. En lugar de realizar cambios de zonificación amplios como en San Antonio Road, la ciudad ha estado abordando el centro como cuatro subáreas: la más cercana al corredor de Caltrain y tres que se extienden juntas desde Emerson Street hasta Cowper Street. La subárea de University Avenue está flanqueada por las otras dos: la franja de Lytton al norte y la franja de Hamilton al sur.
Según la presentación, las conclusiones clave de la reunión comunitaria incluyeron el deseo de preservar el carácter actual de University Avenue y garantizar la sensibilidad al contexto. Dicho esto, hubo un apoyo generalizado a una mayor densidad de viviendas, especialmente en la zona más cercana al corredor ferroviario, y a la construcción de viviendas en estacionamientos públicos.
Aunque el consejo ha centrado principalmente sus esfuerzos en materia de vivienda en el sur de Palo Alto, recientemente ha realizado algunas modificaciones menores en el norte. Ya aprobó a la organización sin fines de lucro Alta Housing como promotora de un complejo de viviendas asequibles que se construiría en un estacionamiento de la avenida Lytton. En una reunión reciente, los miembros del consejo también animaron a Alta a añadir dos pisos a su proyecto de vivienda de cinco plantas.
En abril, los miembros del consejo también aprobaron la construcción de un nuevo estacionamiento en el número 375 de la avenida Hamilton, que compensaría la pérdida de plazas de aparcamiento del terreno de Lytton. Al hacerlo, la mayoría del consejo acordó que el terreno del estacionamiento también debería incluir viviendas. El alcalde Ed Lauing sugirió que no hacerlo sería un desperdicio de algunos de los lugares más ideales de la ciudad para tener viviendas.
También aseguró al público que el proyecto de viviendas y estacionamientos “no es algo aislado”.
“Esta es toda un área del centro que estamos tratando de planificar y atender”, dijo Lauing.
Además de identificar oportunidades de vivienda, se espera que el plan del centro considere mejoras que puedan ser necesarias para ayudar a acelerar la producción de viviendas, dijo el director de Planificación, Jonathan Lait, en una reunión comunitaria del 24 de abril centrada en la vivienda.
“Queremos mantener el centro como un destino local y regional atractivo”, dijo Lait en la discusión de abril.
Esta historia apareció originalmente en Palo Alto WeeklyGennady Sheyner es editor de Palo Alto Weekly y Palo Alto Online. Como ex redactor, ha ganado premios por su cobertura de elecciones, uso del suelo, negocios, tecnología y noticias de última hora.
Deje un comentario
Debes estar conectado para publicar un comentario.