Palo Alto se está preparando para liderar la iniciativa en apoyo de un nuevo esfuerzo legislativo para limitar las solicitudes de reparación de los constructores, que permiten a los desarrolladores de viviendas eludir las regulaciones de zonificación en ciudades que no tienen planes de vivienda que cumplan con las normas.
La ciudad está trabajando con el senador Josh Becker para modificar la Ley de Responsabilidad de Vivienda de manera que se acorte el plazo de aplicación del recurso del constructor. Según la modificación propuesta, el recurso del constructor dejaría de aplicarse una vez que una jurisdicción local apruebe su Elemento de Vivienda, siempre que el documento sea aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo del estado.
En Palo Alto, el Ayuntamiento ha criticado las recientes solicitudes de reparación de los constructores, incluido el complejo de 192 apartamentos propuesto para 156 California Ave., sitio de Mollie Stone's, que incluiría dos torres, una con 11 pisos y otra con 17 pisos; y un complejo de 231 unidades en el sitio de Creekside Inn en 3400 El Camino Real.
Varios desarrolladores han rescindido las propuestas de solución de sus constructores en los últimos meses y han vuelto a presentar solicitudes que cumplen con las regulaciones de zonificación recientemente actualizadas del consejo, que ahora permiten una mayor altura y densidad en áreas como El Camino Real y San Antonio Road.
En Palo Alto, el consejo aprobó el Elemento de Vivienda de la ciudad en abril de 2024, pero no recibió la aprobación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario hasta agosto. Durante ese periodo, la ciudad recibió dos solicitudes preliminares para proyectos en 2300 Geng Road, que incluye 159 apartamentos, y 680 University Ave, que cuenta con 88 apartamentos.
Smith Development presentó la solicitud de subsanación del proyecto de la Avenida University justo cuando la promotora se encuentra en la fase final de aprobación de un proyecto de 66 apartamentos en el mismo terreno, mediante el proceso más tradicional de "comunidad planificada" de la ciudad. Los miembros de la Comisión de Planificación y Transporte, que revisó el proyecto a principios de este mes, reconocieron la influencia que la solicitud de subsanación le ha otorgado.
“Alguien estará descontento”, dijo la comisionada Cari Templeton durante la audiencia del 12 de marzo. “Se construirá algo en este terreno y nos corresponde cooperar con los propietarios y los constructores para lograr lo mejor, algo en lo que todos estemos de acuerdo”.
Anteriormente, los concejales y el personal legal de Palo Alto habían argumentado que algunas de estas solicitudes eran ilegales porque se presentaron después de que el Ayuntamiento aprobara su Elemento de Vivienda, a pesar de que dicho documento aún no había obtenido la aprobación estatal. Este argumento de "autocertificación" quedó invalidado el año pasado, cuando la Legislatura estatal aprobó el Proyecto de Ley 1886 de la Asamblea, que aclaró que un Elemento de Vivienda solo puede considerarse conforme después de que una jurisdicción local lo adopte y el estado lo certifique.
El autor del proyecto de ley, el asambleísta David Álvarez, demócrata por San Diego, argumentó durante una audiencia sobre la legislación en mayo pasado que la AB 1886 es una ley de "buena gobernanza" que aclara la legislación local. Señaló que los recientes intentos de "autocertificar" sus Elementos de Vivienda han ralentizado la producción de viviendas.
“A pesar del aumento en las propuestas de proyectos, debido a la falta de claridad, muchas ciudades han argumentado que la autocertificación de su Elemento de Vivienda es suficiente para cumplir con las normas”, dijo Álvarez. “Esto ha provocado que numerosas solicitudes no sean procesadas por los gobiernos locales o directamente denegadas, y varios casos judiciales que han ralentizado el desarrollo de viviendas en ciertas zonas”.
La enmienda propuesta que Palo Alto promueve revertiría ese cambio y daría mayor importancia a la autocertificación. Un nuevo memorando de Townsend Public Affairs, cabildero de la ciudad en Sacramento, afirma que el propósito del cambio es "eliminar el período de incertidumbre actual, en el que los promotores pueden aprovechar el retraso entre la adopción y la aprobación del HCD presentando solicitudes bajo la disposición de Remedio del Constructor".
El proyecto de ley también elevaría el umbral para los tipos de solicitudes que pueden presentarse a través del proceso de reparación del constructor. Todas las propuestas deberán ser solicitudes formales completas para ser elegibles. Esto descalificaría las solicitudes preliminares que aún no se hayan sometido a un análisis exhaustivo o que no se hayan finalizado los diseños de los proyectos propuestos.
“Esta medida busca evitar que los promotores presenten solicitudes preliminares con mínimos detalles sustanciales solo para determinar su elegibilidad para la Solución del Constructor, incluso después de que la jurisdicción haya completado el análisis, las políticas y los programas necesarios que exige la ley estatal”, afirma el memorando. “Al garantizar que las protecciones de la Solución del Constructor solo estén disponibles cuando una jurisdicción incumple realmente las normas, la legislación refuerza el propósito original de la solución y previene su uso indebido que elude los procesos legítimos de planificación del uso del suelo”.
El consejo de Palo Alto tiene previsto debatir el proyecto de ley en su reunión del 24 de marzo. También considerará patrocinar la legislación, lo que lo convertiría en el principal impulsor de su aprobación. El memorando de Townsend recomienda que la ciudad asuma el patrocinio, ya que la propuesta legislativa se originó en la ciudad.
Esta historia apareció originalmente en Palo Alto WeeklyGennady Sheyner cubre política local y regional, vivienda, transporte y otros temas para Palo Alto Weekly, Palo Alto Online y sus publicaciones hermanas.
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