Proyecto de viviendas para profesores de Palo Alto pasa la prueba
El desarrollo propuesto para 3265 El Camino Real incluiría 55 unidades para educadores locales. Representación cortesía de Trachtenberg Architects, ciudad de Palo Alto.

Una propuesta para construir viviendas para educadores en el sitio de un motel Travelodge cerrado en Palo Alto obtuvo una reñida victoria el miércoles cuando los comisionados de planificación de Palo Alto votaron 3-2 para avanzar con el proyecto.

La Comisión de Planificación y Transporte estuvo de acuerdo en que el proyecto es una mejora significativa con respecto a la versión que vieron en abril. Ahora incluye 55 apartamentos, en lugar de 44, y las unidades son ahora más asequibles: el 75 % de las unidades están destinadas a educadores que representan hasta el 10 % del ingreso medio del área y el 25 % a aquellos que representan hasta el 70 % del ingreso medio del área.

Los promotores del proyecto, entre los que se incluyen defensores de la vivienda y educadores de los dos principales grupos laborales del Distrito Escolar Unificado de Palo Alto, argumentaron que el desarrollo propuesto por Half Dome Capital para 3265 El Camino Real es exactamente lo que la ciudad necesita. Es un proyecto de vivienda 100% asequible que no requiere subsidios de la ciudad ni del estado. Está ubicado en una ubicación privilegiada, lejos de las zonas residenciales unifamiliares y en el límite del área de planificación en Ventura, donde la ciudad esperaba promover viviendas de alta densidad. El sitio está rodeado de otras propuestas de desarrollo que tienen más altura y densidad, incluido el proyecto de 368 apartamentos en 3150 El Camino Real (antiguo sitio de The Fish Market) y el proyecto de 130 apartamentos aprobado en 3001 El Camino Real (antiguo sitio de Mike's Bikes).

También beneficiaría a miembros de la comunidad que son muy valorados y que a menudo tienen dificultades para pagar los alquileres locales: los maestros, administradores y otros empleados del distrito escolar local. Y aunque más de una docena de educadores y residentes se manifestaron a favor del proyecto en la audiencia del miércoles, no hubo una sola voz de oposición del público en general.

Aun así, el proyecto apenas logró una calificación aprobatoria después de que la presidenta de la comisión, Bryna Chang, y la comisionada Doria Summa votaran en contra. Ambas afirmaron que el proyecto no va lo suficientemente lejos en cuanto a proporcionar unidades asequibles, un argumento que también habían presentado durante la audiencia anterior sobre la versión menos asequible del desarrollo. Ambas dijeron también que no pueden llegar a la conclusión necesaria de que el proyecto constituye un "beneficio público", una consideración clave al evaluar las propuestas según el históricamente polémico proceso de "zonificación comunitaria planificada" de la ciudad.

Los debates sobre los beneficios públicos de los nuevos desarrollos fueron en su día un tema recurrente en los debates sobre el uso del suelo en Palo Alto, pero se apaciguaron en los últimos años, cuando la ciudad rebautizó la zona de “comunidades planificadas” como “zona de viviendas planificadas” y especificó que la vivienda es, en sí misma, un beneficio público. Esto supone un cambio con respecto a la era pasada, en la que los promotores inmobiliarios que querían superar las normas de zonificación incluían esculturas públicas, salas comunitarias, pequeños parques y supermercados como beneficios.

Pero incluso si el Ayuntamiento considera ahora que la vivienda es un beneficio público, Chang y Summa argumentaron que las viviendas que se ofrecen aquí no son lo suficientemente beneficiosas. Según la propuesta revisada de Half Dome, los estudios costarían 2,049 dólares en la categoría de ingresos más bajos y 3,338 dólares en la de ingresos más altos. Las unidades de un dormitorio costarían 2,362 dólares y 3,836 dólares en las dos categorías, respectivamente.

“Existe una diferencia entre lo que es asequible según la definición del estado y… lo que la gente podría estar pagando realmente y también lo que es prácticamente asequible”, dijo Chang. “Cuando hablo con miembros del público sobre viviendas asequibles y digo $4,000 por una habitación o $3,800 por una habitación, la gente se queda boquiabierta. Eso no es lo que estaban pensando en términos de asequibilidad”.

Si bien el proyecto se lleva a cabo sin financiación pública, Chang sugirió que debido a que Palo Alto no requiere que los desarrolladores de proyectos de viviendas 100% asequibles paguen tarifas de impacto, el desarrollo de Half Dome está siendo efectivamente subsidiado por la ciudad por una suma de más de $3 millones en tarifas impagas.

“Tenía muchas ganas de votar a favor de este proyecto”, dijo Chang poco antes de votar en contra. “Me mantuvo despierto durante muchas noches”.

Entre quienes no compartían las preocupaciones de Chang sobre la asequibilidad estaban los propios docentes. Teri Baldwin, presidenta de la Asociación de Educadores de Palo Alto, dijo que muchos docentes actualmente deben hacer viajes de dos horas o más para llegar a sus aulas. Calificó el proyecto como un “cambio radical”.

“Al ofrecer más viviendas a precios inferiores al mercado para los educadores, podemos atraer y retener mejor a los maestros de alta calidad que nuestros estudiantes merecen”, dijo Baldwin.

También apoyó la medida Meb Steiner, presidente de la Asociación de Empleados Escolares de California, Local 301, el sindicato que representa a los empleados del distrito que no son maestros ni administradores.

“Tenemos gente que viaja desde el Valle Central”, dijo Steiner. “Tenemos conductores de autobús que vienen. Llegan a las 6:30 para conducir un autobús, luego se quedan aquí todo el día, luego terminan su turno, conducen a casa básicamente para dormir y regresan nuevamente”.

Kimberley Kwon, que enseña en el Distrito Escolar de Palo Alto, dijo a la comisión que a veces tarda dos horas en llegar a la escuela. También instó a la comisión a respaldar el proyecto.

“La necesidad es muy alta y el interés es muy grande”, dijo Kwon.

El testimonio no fue suficiente para convencer a Chang y Summa, quienes argumentaron que el consejo necesita revisar los parámetros del proceso de zonificación de viviendas planificadas.

Summa también expresó su preocupación por el plan de estacionamiento del proyecto, que incluye 32 espacios en un garaje y una “disociación” de los costos de estacionamiento del alquiler. El desarrollador también se ha comprometido a incluir un amplio estacionamiento para bicicletas y proporcionar pases VTA a los educadores que viven en el edificio. Isaiah Stackhouse, el arquitecto del proyecto, calificó la propuesta como un “proyecto muy amigable con el transporte público” que está ubicado en “múltiples rutas de autobús con una parada de autobús en la cuadra y está a una corta distancia en transporte público de siete escuelas de Palo Alto”.

Aunque los partidarios del proyecto elogiaron este plan, Summa sugirió que la cantidad de espacios de estacionamiento probablemente no alcance lo que se necesita. Preocupada por la posibilidad de que los futuros inquilinos terminen estacionando en el vecindario avanzado, la comisión agregó una condición que exige que el operador del edificio informe a los posibles residentes que serán excluidos de cualquier futuro "programa de permisos de estacionamiento residencial" que pueda adoptarse en Ventura. Summa apoyó esta condición, que fue propuesta por el vicepresidente Allen Akin, pero de todos modos votó en contra del proyecto.

“Debido a los costos de la vivienda y al deseo totalmente razonable de los solicitantes de ganar dinero, no estamos consiguiendo lugares que ofrezcan tantas oportunidades a las personas para vivir bien en nuestra comunidad como queremos que lo hagan ahora”, dijo Summa. “Es realmente preocupante, pero también es una oportunidad para explorar un nuevo tipo de vivienda asequible que no tenga una estructura de financiación tan complicada”.

Otros miembros de la comisión elogiaron el proyecto, una idea del residente Jason Matlof, cuyos hijos asistieron a escuelas de Palo Alto y que llegó a acuerdos con ambos sindicatos de educadores para dar preferencia a sus miembros.

En respuesta a críticas previas de la comisión, Matlof proporcionó datos salariales del distrito escolar que muestran que la mayoría de los maestros serán elegibles por ingresos para los nuevos apartamentos. También hizo que las unidades fueran más asequibles que la iteración anterior al agregar altura y densidad al proyecto, que ahora tendrá seis pisos y 70 pies de alto. Señaló las acciones recientes del consejo para fomentar la altura y la densidad en el corredor El Camino, incluido el establecimiento el año pasado de una "zona de enfoque de vivienda" al otro lado de la calle de su proyecto que permite alturas de hasta 85 pies.

“La forma en que llegamos allí fue aprovechando este sesgo hacia una mayor altura”, dijo Matlof.

El comisionado Bart Hechtman elogió estos esfuerzos. Mientras sus colegas cuestionaban si los maestros realmente podrían permitirse vivir aquí, Hechtman dijo que respaldaría el proyecto incluso si fuera una propuesta a precio de mercado. Palo Alto necesita viviendas para todos los niveles de ingresos, argumentó. El hecho de que esto beneficiaría a los maestros lo hace aún mejor.

“El hecho de que tengamos a alguien que viva en nuestra comunidad y tenga el coraje de intentar lograrlo es admirable porque es un desafío”, dijo Hechtman. “Aprecio el trabajo que ha hecho el solicitante para encontrar una manera de que funcione”.

La comisionada Cari Templeton compartió este sentimiento y dijo que estaba entusiasmada con el proyecto y las recientes revisiones de Matlof. Las calificó de "asombrosas".

"Realmente era escéptico de que pudiéramos ver tantos cambios implementados y es realmente un testimonio de nuestro compromiso con este proyecto ver tanta capacidad de respuesta a estas cosas", dijo Templeton.

Instó a sus colegas a “tomar la victoria y seguir adelante con lo que tenemos”.

"No es perfecto, no tiene por qué serlo. Es como un pájaro en la mano", dijo Templeton.

Akin también apoyó el proyecto, aunque fue mucho más cauto respecto de su impacto en el estacionamiento. Para evitar que los educadores aparcaran en el barrio residencial cercano, Akin convenció a sus colegas de que instituyeran un requisito que potencialmente excluiría a los residentes del edificio de futuros programas de permisos de estacionamiento.

"No tenemos muchas herramientas para lidiar con proyectos con pocos estacionamientos, pero necesitamos comenzar a establecer precedentes sobre cómo los manejamos", dijo Akin.

La comisión también consideró la posibilidad de imponer una condición que hubiera obligado a la ciudad a exigir formalmente que el proyecto se restringiera a viviendas asequibles durante la vida útil del edificio. Matlof se opuso a esta condición, señalando que ya había llegado a acuerdos con los sindicatos de docentes y que no tenía intención de desviarse de esta misión.

“No tengo ningún incentivo para alquilárselo a nadie más en el mundo, excepto a nuestros profesores”, dijo Matlof.

Chang insistió en la condición, citando la posibilidad de que la propiedad se vendiera y que el nuevo propietario tenía otras ideas. Si bien sus colegas inicialmente consideraron incluirla, la descartaron después de que Chang dejó en claro que votaría en contra de la moción incluso si se aprobaba la condición.

La votación de la comisión envía el proyecto al Ayuntamiento, que ahora tendrá la oportunidad de aceptarlo, rechazarlo o exigir modificaciones adicionales.

Esta historia apareció originalmente en Palo Alto WeeklyGennady Sheyner cubre política local y regional, vivienda, transporte y otros temas para Palo Alto Weekly, Palo Alto Online y sus publicaciones hermanas.

 

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