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Cada vez más familias y comunidades de color en San José luchan por permanecer en sus hogares y mantener sus negocios.
A medida que la ciudad prospera en medio de un auge económico, los residentes vulnerables en vecindarios de bajos ingresos afectados por un aumento en el desarrollo y el aumento de los costos de vida están sujetos a tasas más altas de desplazamiento en la ciudad, lo que obliga a los legisladores locales a luchar por soluciones al aumento de la región. desafíos.
En respuesta a esos desafíos, los líderes de la ciudad llevaron a cabo el martes una sesión de estudio de una hora sobre estrategias contra el desplazamiento, invitando a un panel de expertos locales a hablar y brindar soluciones basadas en las "tres P" de la política de vivienda: producción, protección y preservación. . Los funcionarios de la Oficina de Desarrollo Económico de la ciudad y el departamento de vivienda junto con el Proyecto de Desplazamiento Urbano en UC Berkeley también presentaron tres estudios sobre el desplazamiento urbano para comprender mejor qué tan rápido está afectando a los vecindarios.
"Necesitamos ser muy intencionales sobre el impacto en nuestros residentes vulnerables", dijo Kim Walesh, director de la Oficina de Desarrollo Económico. “San José siempre ha estado cambiando y seguirá cambiando. Un crecimiento más inclusivo es más sostenible en el tiempo ".
De manera alarmante, los funcionarios de la ciudad informaron que al menos el 40 por ciento de los residentes de San José están en riesgo de ser desplazados. Ese número aumenta drásticamente para las personas de color, donde el 57 por ciento de los afroamericanos y el 56 por ciento de los hogares latinos están en mayor riesgo.
Anna Cash, gerente de proyecto del estudio de UC Berkeley sobre anti-desplazamiento, dijo que el desplazamiento es causado por el desalojo, el deterioro de la calidad de la vivienda, los aumentos de alquiler, la discriminación de la Sección 8 y las políticas de zonificación restrictivas. Si bien la gentrificación mejora el vecindario de algunos residentes a través de un mejor acceso a los parques, el tránsito y las comodidades del vecindario, agregó, esos efectos también aumentan el desplazamiento de familias y negocios de ingresos bajos a medios.
En San José, muchas familias de ingresos bajos a medios no han visto un aumento en los salarios, pero han experimentado un aumento en los alquileres. Como resultado, Cash dijo que al menos el 57 por ciento de las familias que ganan menos de $ 50,000 al año gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler.
Cuatro panelistas que hablaron sobre estos efectos incluyeron a Nadia Aziz, abogada directora de la Law Foundation de Silicon Valley, el organizador comunitario Victor Vásquez de SOMOS Mayfair, el administrador de la propiedad Jeff Zell y Shawn Milligan de KT Urban.
Cada uno de los panelistas tenía diferentes puntos de vista sobre la solución de las crisis de la región. Si bien llegaron a la conclusión de que las "tres P" de la política de vivienda eran un paso en la dirección correcta, diferían en qué "P" enfocarse.
“Tenemos que comenzar con el valor que todos merecen quedarse en San José. Cualquier política que se nos ocurra debe estar centrada en la comunidad y centrarse en las voces y los valores de la comunidad ”, dijo Aziz. "Tenemos que ir más allá de pensar en esto desde la producción".
Aziz dijo que las políticas arraigadas en la protección y la preservación son esenciales para mitigar las crisis de la región, acordar con soluciones que prioricen los modelos de propiedad comunitaria y fideicomisos de tierras, protecciones más sólidas de control de alquileres, como la aplicación de la Ley Ellis, y la ampliación de los servicios legales para inquilinos que enfrentan el desalojo. . Vásquez estuvo de acuerdo y agregó que los residentes de “ingresos extremadamente bajos” que enfrentan la peor parte del desplazamiento deben recibir prioridad y recibir viviendas asequibles.
Sin embargo, Zell y Milligan priorizaron la producción, defendiendo que San José dificulta demasiado a los desarrolladores la construcción de viviendas y dijeron que las asociaciones público-privadas pueden ayudar a impulsar la meta de California de 1.7 millones de nuevas viviendas.
"Las 'tres P' realmente deben cambiarse a producción, producción, producción", dijo Zell.
“Necesitamos viviendas en todos los vecindarios, no solo asequibles. Necesitamos viviendas intermedias que faltan ”, agregó Milligan. “Existe evidencia que sugiere que construir viviendas en comunidades reduce el desplazamiento. Existe la percepción de que la vivienda es mala, pero tenemos que hacer un mejor trabajo para cambiar eso ".
Los funcionarios de la ciudad también discutieron un programa contra el desplazamiento de pequeñas empresas, que se basará en el corredor Alum Rock en el este de San José.
Los funcionarios de la ciudad dijeron que el área está fuertemente amenazada por el desplazamiento, ya que solo el 6 por ciento de los dueños de negocios en el área son dueños de la propiedad en la que se encuentra su negocio, mientras que un aumento en el desarrollo de tránsito como la extensión BART y los varios proyectos masivos de aldeas urbanas en el área hacerlo más susceptible. Para compensar estos efectos, los funcionarios de vivienda brindarán a las empresas servicios de apoyo técnico y trabajarán directamente con VTA para desarrollar un programa de mitigación para la extensión BART de San José.
Muchos residentes, incluidos algunos que enfrentan el desalojo y el riesgo de desplazamiento, hablaron con los legisladores el martes por la noche y expresaron su preocupación de que una política contra el desplazamiento hará poco para mantenerlos en sus hogares si el Ayuntamiento no actúa con rapidez.
“Necesitamos hacerlo mejor”, dijo Sandy Perry de Affordable Housing Network. “No es una sorpresa que los 6-5 votos de los que todos hablaban esta noche que todos los concejales blancos estaban de un lado y los latinos del otro. En realidad, no se trata de raza, sino de dinero. Tenemos que planificar con anticipación, porque en este momento nuestra ciudad está planeando desplazar a la gente ”.
El Concejo Municipal aceptó el informe de los funcionarios de vivienda, quienes recomendaron iniciativas de políticas tales como ampliar las protecciones de los inquilinos, otorgar el derecho a asesoramiento legal, apoyar los fideicomisos de tierras comunitarias y la oportunidad de compra de los inquilinos, y asegurar nuevos fondos para construir viviendas asequibles cerca del tránsito.
La concejal Maya Esparza se alarmó cuando los funcionarios de vivienda informaron que “construir más viviendas a precio de mercado no mejora automáticamente la asequibilidad para los inquilinos de bajos ingresos”. Abogó por la vivienda en todos los niveles de ingresos.
“Creo firmemente que necesitamos construir viviendas en todos los niveles. Creo que no podemos perder de vista ese hecho, y escuchamos lo contrario, y ese es el mito y este es el hecho ”, dijo Esparza.
Pero el concejal Raúl Peralez advirtió que la construcción de más viviendas de lujo no necesariamente ayuda a los de abajo.
“No vas a resolver este problema de arriba hacia abajo”, dijo Peralez. “No hay forma de que podamos construir suficientes viviendas a precio de mercado para tener un efecto de goteo. De hecho, puede suceder lo contrario y es posible que solo empeoremos el problema en la base. Tenemos que ser capaces de construir nuestro camino desde abajo, lo que significa viviendas para personas de ingresos extremadamente bajos y muy bajos que debemos construir a un ritmo mucho más rápido ".
Se están preparando más políticas potenciales, pero los funcionarios de vivienda deben realizar encuestas públicas, reuniones comunitarias y de partes interesadas, y consultar con varias comisiones de la ciudad antes de que puedan regresar al Concejo Municipal en algún momento a principios de 2020.
Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o sigue a @n_llopez en Twitter.
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