Venta de propiedades, nueva construcción agregó $ 25B al registro de evaluación del condado

South Bay tuvo un año excepcional para las principales ventas de propiedades y nuevas construcciones. Cambios que tuvieron efectos de onda, buenos o malos, dependiendo de a quién le pregunte, en todo Silicon Valley.

Pero un desglose reciente de la oficina del asesor del condado de Santa Clara ofrece otra perspectiva sobre esos cambios: propiedad tasada adicional de más de $ 25.6 mil millones en el condado al 1 de enero de 2019. Ese valor agregado de la propiedad generó alrededor de $ 307.5 millones en nuevos impuestos a la propiedad, basados ​​en tasa impositiva promedio sobre la propiedad del condado de 1.2 por ciento.

“Puede ver lo que está pasando y solo tiene que conducir para ver toda la nueva construcción y esos números hablan por sí mismos”, dijo el asesor del condado de Santa Clara, Larry Stone, en una entrevista reciente.

De ese valor recién evaluado, casi $ 5.75 millones provinieron de proyectos de construcción: 8,105 adiciones importantes, cambios o edificios nuevos que se completaron en el último año.

San José agregó $ 1.86 mil millones en evaluaciones adicionales solo en el condado y fue el hogar de cuatro de los 10 proyectos de construcción nueva más grandes del condado, según el informe del asesor. Esos proyectos importantes incluyen Valley Fair Mall, en la frontera de San José y Santa Clara, que está trabajando en una expansión de $ 1 mil millones. Al otro lado de la calle, el punto de venta minorista de uso mixto Santana Row agregó un importante edificio de oficinas y continúa creciendo después de comenzar la construcción de otra oficina, llamada Santana West.

Esas expansiones son notables, dice el informe del asesor, porque los analistas proyectan que el 30 por ciento de los 1,100 centros comerciales de la nación cerrarán en los próximos cuatro años.

"Más minoristas se declararon en bancarrota durante los primeros seis meses de 2019 que en todo 2018, más de 7,000", indica el informe. “La única excepción son los centros comerciales de alta gama. Valley Fair y Santana Row están a la vanguardia de este cambio, y agregaron más de medio billón de dólares en nuevas construcciones en la lista de evaluación 2019-20 ”.

Sunnyvale ocupó el segundo lugar entre las ciudades que agregaron un valor considerable de la propiedad a través de la construcción, con un valor tasado de $ 812 millones, más de $ 1 mil millones menos que San José.

Pero la nueva construcción del mercado es altamente "estable", dijo Stone. En otras palabras, no es probable que las compañías que ocupan los edificios y campus en ascenso vayan a ninguna parte pronto, a diferencia del auge de las puntocom de principios de la década de 2000.

Apple es un buen ejemplo de esa tendencia, dijo el vice asesor del condado de Santa Clara, David Ginsborg.

“El antiguo campus de Apple, Infinite Loop, Apple no lo construyó; Sobrato lo hizo ”, dijo. “Al final lo compraron, pero ¿qué pasa con el nuevo campus? Lo compran, (lo construyen) y lo poseen ".

Apple compró el terreno para su nuevo campus Cupertino, Apple Park, de Hewlett-Packard en 2010. Google, que está construyendo su huella en el norte de San José, en diciembre gastó $ 123 millones para comprar tres estructuras de oficinas y un estacionamiento de varios niveles en San José. basado en Cisco Systems.

"No solo está viendo un cambio en el enfoque, sino que también está viendo un paso de la guardia", dijo Ginsborg. "Y Silicon Valley, afortunadamente, ha tenido mucho éxito en este cambio de guardia".

Aunque la nueva construcción es muy visible, el verdadero generador de dinero en bienes raíces fue la venta de propiedades, según el informe del asesor. Quizás esto no sea sorprendente teniendo en cuenta los efectos de la Proposición 13, una ley estatal que deprimió muchos valores de propiedad evaluados (el valor que gravan a los propietarios) incluso cuando el valor de las propiedades para la venta en el mercado abierto ha aumentado rápidamente.

La Propuesta 13, aprobada en 1978, limita el monto que el valor de la propiedad evaluado puede aumentar anualmente al 2 por ciento. Sin embargo, cuando se vende una propiedad, se reevalúa y se grava en función de su valor de mercado actual, por lo que las ventas suelen ser una gran ayuda fiscal.

“La Proposición 13 ha impactado significativamente ... los ingresos potenciales por impuestos a la propiedad”, dijo Stone. "Si no tuviera la Propuesta 13, todo se evaluaría razonablemente hacia su valor justo de mercado".

Stone estimó que ese valor es más del doble de lo que se evalúa en la actualidad en todo el condado.

Alrededor de la mitad de las ventas de mayor valor del condado de Santa Clara ocurrieron en San José, incluida la venta de CityView Plaza por $ 283.5 millones al desarrollador Jay Paul Co. con sede en San Francisco y la venta de $ 154 millones del Fairmont Hotel al otro lado de la calle en el corazón de la ciudad. centro de la ciudad.

Ambas propiedades tenían propietarios de mucho tiempo antes de la venta, lo que representa un aumento significativo en el valor tasado cuando se vendieron.

Pero el año pasado ha sido especialmente activo para la ciudad más grande del Área de la Bahía, que ha atraído una atención sin precedentes de los principales inversores inmobiliarios y desarrolladores prolíficos.

En total, las ventas de 10,503 propiedades de San José representaron alrededor del 40 por ciento de los aumentos del valor de la propiedad evaluada de $ 19.8 mil millones por un cambio de propiedad en todo el condado de Santa Clara el año pasado, según el informe del asesor.

El siguiente gráfico interactivo muestra cómo les fue a otras ciudades del condado de Santa Clara con sus ventas y aumentos de valor evaluado.