Los precios de los alquileres caen un 7.7% en San José, pero principalmente debido a una caída en la demanda de alquileres de lujo

Los precios de alquiler de apartamentos en San José están cayendo, pero eso podría no ayudar mucho a los inquilinos que luchan por llegar a fin de mes en la economía local golpeada por la pandemia.

El alquiler promedio en 2020 fue de $ 2,531 al mes, según un nuevo reporte del servicio de buscador de apartamentos RentCafé. Eso fue un 7.7% menos que el año pasado, una de las caídas más pronunciadas entre las 30 ciudades más grandes del país.

Pero gran parte de esa disminución se debe a una caída en los niveles de ocupación en la porción más alta del mercado de apartamentos, dijo Doug Ressler, analista senior y gerente de inteligencia empresarial de Yardi Systems, Inc., la empresa matriz de RentCafé. En lugar de abandonar el área, muchas de las personas que se mudan de esos apartamentos de lujo, las llamadas propiedades de Clase A, buscan mudarse a lugares como viviendas unifamiliares o mudarse a sus segundas residencias porque pueden pagarlo.

Mientras tanto, los alquileres son más estables en las propiedades de gama baja, porque no hay suficientes para satisfacer la creciente demanda de apartamentos menos costosos, dijo Matthew Reed, gerente de políticas de Silicon Valley at Home, un grupo de defensa de viviendas asequibles sin fines de lucro.

“La diferencia entre los apartamentos de lujo de Clase A y la experiencia que han tenido en términos de tasas de vacantes y rentas bajando es muy diferente a un mercado todavía relativamente estrecho donde las personas de bajos ingresos no han visto el mismo nivel de reducciones de alquiler ”, dijo Reed. “Esa es una preocupación real porque ahí es donde las dificultades económicas son mayores. No creemos que, hasta el momento, la pandemia y la recesión hayan proporcionado alivio en los alquileres donde la necesidad siempre ha sido mayor ".

Muchas de las ciudades más grandes del país han visto un éxodo de inquilinos este año. Muchos se han mudado por razones de seguridad, con la esperanza de evitar las densas ciudades durante la pandemia o de aprovechar las políticas liberales de trabajo a distancia de sus empleadores para trabajar desde lugares de menor costo. Esas tendencias ayudaron a generar caídas de alquiler de dos dígitos año tras año en Manhattan y San Francisco.

Pero en lugar de ver a los inquilinos existentes abandonarlo, San José ha estado atrayendo a otros nuevos, según el informe de RentCafé. Mientras que Nueva York experimentó un aumento interanual del 25% en los inquilinos que abandonaron la ciudad, San José experimentó una disminución del 14% en los inquilinos que abandonaron la ciudad. Y aunque San Francisco experimentó una disminución del 31% de 2019 a 2020 en los inquilinos que se mudaron allí desde otros lugares, San José en realidad experimentó un aumento del 16%.

De manera similar, mientras que 16 de las 30 ciudades más pobladas de EE. UU. Informaron reducciones en las solicitudes de inquilinos, San José vio cómo dichas solicitudes aumentaron en un 7%.

En lugar de que la gente se mude de San José, el gran cambio en el mercado local provino de los inquilinos que se mudaron de un lugar a otro dentro de San José. Ese tipo de movimiento aumentó un 55%, según RentCafé, fácilmente el mayor aumento entre las 30 principales ciudades del país.

Gran parte de ese movimiento proviene de personas que se mudan de apartamentos de lujo. San José ha visto bajos niveles de ocupación para Propiedades de clase A, que representan un mayor porcentaje del mercado de alquiler de San José en comparación con otros mercados nacionales, según Ressler. Por el contrario, las propiedades de Clase B y C, que comprenden propiedades y edificios más antiguos, menos deseables y de menor costo, no se han visto tan afectadas por la pandemia. Las personas de ingresos medios y bajos que alquilan esas propiedades suelen tener menos capacidad financiera para mudarse que las que alquilan propiedades de lujo, dijo.

“Los inquilinos de lujo son capaces de reaccionar ante situaciones financieras y laborales en lo que respecta a estímulos de vivienda, precios y salud”, dijo Ressler. Los residentes en propiedades de Clase B y C, dijo, "no son tan adaptables o móviles".

Si bien el extremo superior del mercado de alquiler se ha suavizado, el extremo inferior se ha vuelto más competitivo, dijeron expertos en vivienda. Aquellos que viven en tales viviendas y que podían permitírselo se han quedado. Mientras tanto, aquellos que se han enfrentado al desempleo o la disminución de los salarios gracias a la recesión provocada por la pandemia han buscado viviendas de menor costo.

"En este momento, los datos muestran un mercado inmobiliario muy ajustado en el extremo inferior", dijo Reed.

Es probable que las cosas sigan así por un tiempo, dijeron los expertos. San José ha recuperado solo el 37% de los trabajos que perdió en marzo cuando entraron en vigor las órdenes de quedarse en casa relacionadas con la pandemia, dijo Ressler. Su tasa de desempleo aún se encuentra en 7.2%, dijo. Mientras eso sea cierto, seguirá habiendo competencia por viviendas de menor costo. Mientras tanto, las nuevas viviendas de bajo costo podrían tardar años, dijo.

“La nueva oferta seguirá siendo baja a medida que los inversores evalúen la transición de propiedades de Clase A a propiedades más asequibles para satisfacer la demanda”, dijo Ressler.

Es probable que los precios de alquiler continúen cayendo mientras la economía local permanezca deprimida, dijo. Pero es probable que eso no sea de mucho consuelo para los más afectados por la pandemia, dijo Joshua Howard, portavoz de la Asociación de Apartamentos de California.

“La disminución de los alquileres por sí sola no abordará los problemas que enfrentan los inquilinos que no han podido pagar su alquiler debido a COVID ni ayudará a los propietarios que luchan por pagar sus propias facturas después de meses sin ingresos por alquiler de inquilinos afectados financieramente por la pandemia”, dijo.

Póngase en contacto con Lloyd Alaban en [email protected] o en Twitter @lloydalaban.