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Después de un año de modificar las protecciones cruciales para los inquilinos de San José, el Consejo Municipal podría aprobar el martes nuevas multas para los propietarios que infrinjan la ley.
Pero una vez más, el escenario está listo para que los legisladores discutan sobre los méritos de penalizar a los propietarios que infrinjan las reglas sobre leyes como el desalojo por causa justa, la Ley Ellis y el control de alquileres.
Los funcionarios de vivienda de la ciudad determinaron las nuevas multas en función de cuatro factores: "El tipo y la gravedad de la infracción, la disuasión de acciones futuras, la aplicabilidad a todo el complejo o al hogar individual y el aumento de las multas por infracciones repetidas". Se asignará un oficial de audiencia a cada destinatario de la citación para garantizar que se paguen las multas, aunque los infractores pueden impugnar cualquier citación.
“Permitir que el programa de estabilización de alquileres utilice el proceso de citación administrativa mediante el establecimiento de la lista de tarifas y el establecimiento del manual de citación administrativa permitirá una aplicación proactiva”, escribió el director de vivienda Jacky Morales-Ferrand en un memorando a los líderes de la ciudad.
Los funcionarios de vivienda esperan que las citaciones aseguren que los propietarios cumplan con los cambios a la gran cantidad de leyes de vivienda de la ciudad. Pero los concejales ya han recibido varias cartas condenando las tarifas propuestas por el departamento de vivienda. Varios propietarios dicen que las nuevas multas castigan a los propietarios y les imponen una carga financiera indebida, en lugar de abordar los problemas de asequibilidad de la región.
Las tarifas propuestas por el departamento de vivienda incluyen la implementación de multas por colusión o fraude hasta la multa máxima: $ 10,000. Otras multas por ofensas por primera vez se establecieron en $ 5,000, que incluyen violaciones por aumentos ilegales de alquiler.
Las dos infracciones de notificación de "causa justa" se establecieron a una tarifa inicial de $ 500 para igualar las otras categorías de notificación. La ley de la ciudad requiere que los propietarios de San José proporcionen una razón legítima para no renovar el contrato de arrendamiento de un inquilino, y podrían enfrentar multas si no notifican adecuadamente a los residentes. Una persona que haya cometido una infracción repetida dentro de los 36 meses está sujeta a un aumento de tarifa del 125 por ciento por la segunda infracción. La multa por tres o más de la misma infracción se incrementará en un 150 por ciento de la multa inicial.
“La administración de San Jose Housing debería aplicar recursos para aliviar el problema de la escasez de viviendas en lugar de crear un bombardeo incesante de ordenanzas sobre los propietarios existentes bajo control de alquiler, lo que no resuelve la escasez de viviendas ni el problema de asequibilidad”, dijo el propietario Seigi Tadokoro en una carta. "Es de esperar que sus procedimientos de advertencia y otras medidas para informar a los propietarios de que subsanan las infracciones administrativas sean justos antes de que se emitan las tarifas".
A pesar de los cambios en el monto de las tarifas, los funcionarios de vivienda no esperan un gran volumen de citaciones. Los ingresos generados por las citaciones se destinarán al fondo general de la ciudad.
Envision San Jose Revisión del Plan General
También el martes, los legisladores escucharán una actualización sobre el plan general de la ciudad, que guía el crecimiento de la ciudad durante los próximos 20 años. Una fuerza de trabajo de la ciudad cada cuatro años revisa y recomienda cambios a la política.
El plan tiene objetivos específicos para crear un desarrollo sostenible. Hasta ahora, San José ha visto resultados basados en su crecimiento: construyendo nuevos desarrollos densos de uso mixto, viendo una disminución en las tasas de vacantes comerciales y de oficinas, adoptando proyectos de Urban Village e implementando "proyectos de mejora de capital multimodales" y nuevos objetivos de sostenibilidad , según Morales-Ferrand.
Pero la ciudad todavía se está enfocando en crear nuevos empleos, unidades de vivienda asequible y alentar el uso del transporte público, bicicleta y caminar.
Uno de los cambios de política más importantes del plan implica cambiar los desarrollos propuestos para dos aldeas urbanas: trasladar la capacidad residencial de Evergreen al centro y trasladar la capacidad residencial en el plan East Capital / Foxdale al sitio de Little Portugal Village cerca de Alum Rock.
“Tanto Little Portugal como el centro son lugares que albergarán la futura extensión de BART”, dijeron las directoras de políticas de SPUR, Michelle Huttenhoff y Kristy Wang. “Se necesita capacidad adicional en estos lugares para respaldar el número de pasajeros en el futuro y para crear comunidades densas orientadas al tránsito”.
El plan general Envision San Jose 2040 se adoptó en 2011 con un enfoque en estimular el crecimiento laboral en San José. El plan apunta a agregar 382,000 nuevos puestos de trabajo en las próximas décadas.
El grupo de trabajo el próximo año revisará los planes para el área de la Estación Diridon, donde Google quiere construir un campus masivo. Los cambios en el uso de la tierra son controvertidos entre los funcionarios de la ciudad, que han dudado en rezonificar los terrenos industriales en usos residenciales debido al desequilibrio de la ciudad entre trabajos y hogares.
El Concejo Municipal considerará cambios en el uso del suelo del plan en enero 2020.
Transferencia de impuestos sobre bienes inmuebles de marzo 2020
San José tiene pocos recursos para vivienda y servicios para personas sin hogar, dicen los funcionarios, lo que obliga a los legisladores a encontrar nuevas formas de generar más ingresos. Ahora, algunos líderes dicen que un posible nuevo impuesto puede generar los fondos necesarios para alcanzar esos objetivos.
Después de los líderes locales. aprobó la colocación de un nuevo impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles en la boleta electoral de marzo de 2020, hace semanas, el Concejo Municipal está programado para aprobar el martes el borrador final de la pregunta de la boleta electoral que los residentes votarán el próximo año. Si pasa, el impuesto potencial puede generar hasta $ 70 millones anuales para resolver uno de los obstáculos más desafiantes de la región.
"Tenemos la oportunidad para que el público invierta en la ciudad para abordar nuestros problemas más urgentes en este momento", escribieron el alcalde Sam Liccardo y los concejales Lan Diep y Pam Foley en un memorando. "Esta recaudación fiscal general es un medio necesario pero no suficiente para impulsar el fondo general de la ciudad con recursos adicionales para combatir esta crisis de vivienda asequible y personas sin hogar".
El impuesto se aplicará a la venta de propiedades valoradas en $ 2 millones o más, pero los funcionarios de la ciudad estiman que solo el 5 por ciento de todas las casas unifamiliares, condominios y casas adosadas en San José se verán afectadas. Aún así, algunos líderes están pidiendo enmiendas adicionales al impuesto, incluidas exenciones a las ventas de menos de $ 2 millones, basadas en la inflación. El cambio está destinado a proteger a los compradores de vivienda por primera vez en el futuro al no crear una "barrera de entrada" en el mercado de la vivienda.
Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o seguir @n_llopez en Twitter.
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