San José está eliminando un requisito de desarrollo de larga data para dar paso a viviendas más asequibles en medio de una creciente crisis de personas sin hogar.
Según una política de décadas de antigüedad, los proyectos de viviendas asequibles construidos dentro de las aldeas urbanas de la ciudad, o las áreas designadas planificadas en torno al transporte público, deben dedicar la planta baja a espacios comerciales, algo que los legisladores esperaban que impulsara el crecimiento del empleo y las actividades urbanas en áreas clave de tránsito.
El martes, el Ayuntamiento de San José votó unánimemente para eliminar ese requisito, ya que algunos legisladores dicen que va en contra del objetivo de San José de construir tantas viviendas asequibles como sea posible. La ciudad trabajará con socios sin fines de lucro para encontrar y fomentar oportunidades comerciales en proyectos de vivienda en lugar de exigirlas. San José también buscará cambiar la política para todos los proyectos de viviendas asequibles en la ciudad a principios del próximo año.
“Esto se debe desde hace mucho tiempo, que realmente echamos un vistazo y damos prioridad a las viviendas asequibles”, dijo la concejal Pam Foley. “Hemos escuchado de los desarrolladores de viviendas asequibles lo problemático que es tener que construir una propiedad comercial, particularmente cuando pueden tener que embolsarse esas finanzas ellos mismos, lo que hace que sea difícil”.
El cambio de política se produce en un momento en que San José sigue rezagada en la construcción de viviendas asequibles. La ciudad solo ha construido 506 viviendas por debajo del precio de mercado desde 2018 , muy lejos de su objetivo de construir 10,000 viviendas asequibles para 2023.
La crisis de la vivienda está disparando los alquileres en San José, convirtiéndola en la segunda ciudad más cara para alquilar en Estados Unidos. Mientras tanto, la crisis de las personas sin hogar no deja de crecer. Nadie sabe con exactitud cuántas personas han terminado en la calle desde la pandemia, pero los defensores de los derechos humanos afirman que este año se registró un número récord de muertes de personas sin hogar.
El concejal Raúl Peralez y el alcalde Sam Liccardo esperaban mantener algunas exenciones al requisito comercial. Peralez dijo que los vecindarios con corredores de pequeñas empresas existentes, como Little Portugal y Guadalupe Washington, han tenido éxito con desarrollos de uso mixto.
“Las comunidades piden repetidamente que se incluya el comercio minorista en estos nuevos proyectos, no solo para los nuevos residentes, sino también para la comunidad existente”, dijo.
Pero San José no puede obligar a un desarrollo de viviendas asequibles a incluir espacios comerciales si los desarrolladores solicitan que se eliminen los requisitos para reducir los costos, según una carta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California que la ciudad recibió el martes.
El subdirector de planificación, Michael Brilliot, propuso que la ciudad excluya los proyectos de viviendas asequibles de más de 400 sitios en toda la ciudad para preservar el espacio para desarrollos de uso mixto. Estos sitios incluyen parcelas de al menos dos acres y las que se encuentran en varias intersecciones importantes. San José todavía tiene aproximadamente 2,070 sitios para viviendas asequibles después de la exclusión, agregó. Los funcionarios de la ciudad volverán con una lista más refinada en una fecha posterior.
A algunos residentes les preocupa que la pérdida de espacios comerciales empeore la calidad de vida en sus vecindarios.
“Estoy a favor de agregar viviendas más asequibles”, dijo la residente Marni Kamzan. “Pero permitir que los desarrolladores eliminen los espacios comerciales significa que la comunidad que vive en estos proyectos tendrá que viajar en busca de servicios y comida. Pensé que esto era un no-no ".
Incentivando, no requiriendo
Durante los últimos cinco años, el desarrollador de viviendas asequibles con sede en Fremont, Allied Housing, abandonó la construcción de 500 a 1,000 unidades asequibles debido a que la política de la ciudad requiere componentes comerciales.
“Había propiedades que estaban disponibles para la venta y habrían sido excelentes sitios de viviendas asequibles, pero debido a ese componente comercial, se volvieron inviables”, dijo Jon White, director de bienes raíces de Allied Housing, a San José Spotlight.
La política de desarrollo de uso mixto es común, pero en South Bay solo hay unos pocos ejemplos de éxito de dicha política, como Santana Row y Castro Street en Mountain View, dijo White.
Los defensores locales de la vivienda están respaldando el cambio de política.
“Creemos que eliminar los requisitos comerciales es la acción de mayor impacto que este consejo puede tomar para eliminar las barreras impuestas por la ciudad al desarrollo de viviendas asequibles”, dijo Mathew Reed, director de políticas de SV@Home.
A pesar de la esperanza de la ciudad de tener vecindarios vibrantes y bulliciosos, los escaparates creados por la política a menudo terminan vacíos y no aportan nada a las comunidades que los rodean, dijo el concejal Dev Davis.
“Me preocupa mucho la construcción de espacios comerciales que luego permanecen vacíos durante un largo período de tiempo”, dijo. “Me alegra que estemos hablando ahora de cómo podemos incentivarlo en lugar de exigirlo. Creo que ese es el camino a seguir ".
El concejal David Cohen dijo que el requisito general de espacios comerciales ha afectado la producción de viviendas asequibles en San José.
“Obviamente, todos queremos comunidades transitables con (edificios) de uso mixto que combinen viviendas, trabajos y tránsito”, dijo Cohen. "Pero estamos tan lejos de las metas de vivienda asequible que queremos asegurarnos de no dificultar la construcción de viviendas asequibles".
Puedes contactar con Tran Nguyen en [email protected] o seguirlo en Twitter en @nguyenntrann.
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