San José se prepara para la batalla por la densidad con Opportunity Housing

Un plan para densificar las viviendas en San José está sembrando división y animosidad en South Bay.

Los partidarios lo aclaman como una solución para la agobiante escasez de viviendas en South Bay. Los opositores lo llaman una amenaza para los vecindarios suburbanos unifamiliares.

El plan, llamado Opportunity Housing, permitiría a los desarrolladores construir hasta cuatro casas en una sola parcela en vecindarios limitados a viviendas unifamiliares.

El tema ocupó un lugar central en este ciclo electoral. Los opositores atacaron al candidato del Concejo Municipal de San José, Jake Tonkel, por apoyar a Opportunity Housing al enviar anuncios publicitarios que mostraban torres altas y grises construidas junto a casas atrevidas y coloridas. Los mailers provocó la ira de los defensores de la vivienda quien escribió una carta mordaz llamándola "descaradamente engañosa" y exigió una disculpa.

Entonces, ¿qué significa la vivienda de oportunidad para los propietarios e inquilinos en San José?

La idea es aumentar el parque de viviendas de la ciudad al permitir unidades múltiples y más densidad en vecindarios unifamiliares, que comprenden alrededor del 94% de la ciudad.

Los partidarios dicen que Opportunity Housing aumentará el número de viviendas en la ciudad y hará que las viviendas sean más asequibles, pero la ciudad y el estado tienen leyes de zonificación estrictas que prohíben que las viviendas multifamiliares se construyan en propiedades designadas para viviendas unifamiliares.

En San José, solo el 6% de la propiedad residencial está dividida en zonas para viviendas multifamiliares.

"La vivienda de oportunidad es algo que realmente creo que nuestra ciudad necesita para crear vecindarios socioeconómicamente diversos", dijo Tonkel en un video de campaña. “Nuestra comunidad es más segura y saludable cuando tenemos vecindarios en los que todos pueden permitirse vivir”.

Otras ciudades con viviendas de oportunidad incluyen Portland y Minneapolis. Ha habido solo unos pocos desarrollos de viviendas multifamiliares en estas ciudades desde que adoptaron el plan.

Cuestión de carácter

El debate sobre la densificación de San José ha enfrentado a los líderes de la ciudad entre sí, especialmente a aquellos que luchan por mantener el “carácter” de sus vecindarios suburbanos.

El comisionado de planificación de San José, Pierluigi Oliverio, dijo que la ciudad le debe a sus residentes mantener la integridad de los vecindarios a los que la gente se mudó originalmente.

“Todos esos individuos que son dueños o alquilan están ahí por una razón”, dijo Oliverio. “Ese es el vecindario que quieren. Ese es el vecindario que compraron ".

Pero Justin Lardinois, colega de Oliverio en la comisión, lo denuncio por fomentar el miedo y apoyarse en "silbidos de perro segregacionistas".

Lardinois dijo que la insinuación de que Opportunity Housing "dañará el valor de las viviendas", creará "caos y conflictos" y "dañará los vecindarios" es peligrosamente similar al lenguaje utilizado por los prestamistas hipotecarios y el gobierno en la era de la posguerra para justificar la segregación racial y el marcado rojo.

“Recordemos que todo lo que hace Opportunity Housing es permitir fourplexes”, escribió Lardinois. “En realidad, adquirir una propiedad y convertirla en un fourplex es una inversión significativa, por lo que solo sucederá en áreas donde sea económicamente viable. Lo que probablemente veremos son cuatro picos ligeramente salpicados por toda la ciudad ".

Lydia Lo, investigadora de vivienda del Urban Institute, dijo que Opportunity Housing no afectaría a los vecindarios tanto como la gente podría pensar.

“Cuando las personas piensan en densificar vecindarios, piensan en no poder encontrar estacionamiento y encontrar basura esparcida por todas partes, pero al faltar viviendas intermedias, en realidad solo está obteniendo más propietarios que son realmente similares a usted y sus vecinos”, dijo Lo. .

Dijo que Opportunity Housing ofrece una “densificación suave”, en la que varias unidades ocupan la misma cantidad de espacio que ocuparía una vivienda unifamiliar, lo que la convierte en una buena opción para una ciudad que enfrenta una escasez de viviendas.

Miedo a los desarrolladores

A Olivero le preocupa que Opportunity Housing pueda llevar a los desarrolladores a explotar el plan con fines de lucro.

Pero Lo dijo que la mayor preocupación de San José debería ser sobre las posibles desigualdades dentro de los vecindarios.

"Los beneficios se acumulan para quien tenga la tierra en este momento", dijo Lo "Entonces, hay preguntas de equidad sobre quién es dueño de la tierra ahora y, por lo tanto, ¿quién se beneficiaría de poder construir o vender este tipo de casas?"

Olivero dijo que la ciudad ya está tratando de nivelar el campo de juego creando viviendas más asequibles, casas diminutas, unidades de vivienda accesorias y otras opciones. Sostiene que la ciudad no necesita dividir los vecindarios unifamiliares para continuar haciéndolo.

“No es que San José no esté aprobando viviendas, porque históricamente hemos aprobado la mayor cantidad de viviendas para la región”, dijo Olivero.

A pesar de los esfuerzos, la ciudad aún enfrenta una escasez de viviendas asequibles.

A El inquilino de San José tendría que ganar $ 108,920 un año para pagar un apartamento típico de dos habitaciones a precio de mercado. Un posible comprador de vivienda necesitaría ganar $ 224,395 al año.

Rolando Bonilla, vicepresidente de la Comisión de Planificación de San José, dijo que Opportunity Housing en toda la ciudad podría "ayudar a acabar con las desigualdades que hemos tenido en San José durante generaciones".

Pero a Bonilla le preocupa priorizar la Vivienda de Oportunidad solo en las aldeas urbanas o cerca de los centros de tránsito.

Si bien la ciudad estudiará la implementación de Opportunity Housing en toda la ciudad, Bonilla dijo que limitar las opciones de vivienda a las áreas de tránsito pesado afectaría de manera desproporcionada a los vecindarios del centro de San José y del East Side, que ya tienen la mayor densidad.

“Como distrito, llevamos más que nuestra parte justa de viviendas asequibles, más de nuestra parte justa de políticas que no han funcionado para nuestro beneficio”, dijo Bonilla. "Ya no queremos ser el campo de pruebas de la ciudad para las políticas porque muy a menudo esas políticas nunca vienen con los recursos financieros adecuados para hacerlas funcionar".

Variedad de viviendas

Algunos barrios unifamiliares ya cuentan con dúplex y triplex. Según la ciudad, muchos de estos se construyeron antes de la Segunda Guerra Mundial, cuando las leyes de zonificación eran menos restrictivas.

Lo dijo que incluso si San José aprueba un plan para implementar Opportunity Housing, no será accesible para las familias de clase trabajadora por un tiempo. La ciudad necesita aflojar las restricciones para permitir la variedad en el mercado de la vivienda y encontrar formas de subsidiar la creación de unidades multifamiliares, dijo.

La ciudad grupo de trabajo del plan general votado en agosto recomendar el estudio del Concejo Municipal que promulga Viviendas de Oportunidad en toda la ciudad, al tiempo que se da prioridad a las aldeas urbanas.

Si se aprueban las recomendaciones del grupo de trabajo, la ciudad tardará aproximadamente dos años en redactar una ordenanza que rezonifique los vecindarios unifamiliares. Los planes para avanzar podrían presentarse ante el consejo tan pronto como la próxima primavera.

Comuníquese con Carly Wipf en [email protected] o sigue a @CarlyChristineW en Twitter