San José tiene más casas en el patio trasero, pero ¿es suficiente?
Terry Christensen se encuentra dentro de su ADU parcialmente construida en mayo 23. Foto de Kyle Martin.

A pesar de la caída económica que siguió al inicio de la pandemia de COVID-19 hace más de un año, los propietarios de viviendas de San José todavía están desembolsando cientos de miles de dólares para construir casas en el patio trasero.

Algunas personas construyen cabañas en el patio trasero para obtener ingresos por alquiler, mientras que otras las reservan para albergar a familiares mayores. Las unidades pequeñas son estudios de arte y oficinas para trabajar desde casa. Cualquiera que sea la motivación, el negocio está en auge para los constructores de viviendas que se especializan en estas unidades compactas y costosas.

"Cuando regulaciones estatales y locales más relajado sobre dónde se podrían construir las ADU, vimos un aumento importante en las solicitudes de permisos de ADU y la emisión de permisos ”, dijo Cheryl Wessling, portavoz del departamento de planificación de San José. "Vimos que la demanda disminuyó ligeramente durante la epidemia de COVID en 2020, pero se mantuvo sorprendentemente sólida y anticipamos una demanda continua de ADU".

Wessling señaló que la ciudad tuvo un "comienzo rápido" este año.

El año pasado, la ciudad recibió más de 600 permisos para las unidades de vivienda accesorias, también llamadas unidades de la abuela, que permiten a los propietarios construir una casa separada más pequeña en su propiedad. En solo los primeros dos meses de 2021, la ciudad recibió 179 solicitudes, lo que la encamina a recibir alrededor de 1,000 solicitudes para construir antes de fin de año.

Pero el aumento solo está haciendo una pequeña mella en las necesidades de vivienda de la ciudad.

Uno de los objetivos de facilitar la construcción de una ADU, dijeron los funcionarios de la ciudad, era ayudar a aumentar el inventario de viviendas asequibles en San José. La meta inicial, establecida en 2017, era de 25,000 unidades de vivienda, 10,000 de ellas asequibles, para 2022.

Facilitar los requisitos de permisos

Se ha realizado un gran esfuerzo para hacer de las ADU una opción más fácil para muchos propietarios de viviendas de San José, pero con costos cercanos a los $ 200,000, sigue siendo una opción inaccesible para algunos.

En 2019, el Ayuntamiento de San José consideró un programa de préstamos de $ 5 millones para cubrir los costos de permisos y tarifas, pero abandonó el plan después de que los funcionarios de vivienda citaron preocupaciones de que podría no ser suficiente para incentivar a los propietarios a construir una ADU.

En cambio, la idea se ha dejado en manos de organizaciones sin fines de lucro del área, incluido Housing Trust of Silicon Valley, que ya ofrece clases a los propietarios de viviendas que desean construir una ADU. Próximamente la organización ofrecerá opciones de financiación a los propietarios de viviendas que persiguen un proyecto de ADU propio.

En 2017, los funcionarios de la ciudad simplificaron el proceso de permisos, incluidas las citas de planificación dedicadas y una solicitud de prioridad con la oficina de planificación de la ciudad.

San José también tiene ahora siete constructores preaprobados con modelos de unidades de abuela que no tienen que pasar por el proceso de aprobación del plan maestro de la ciudad. Hace solo 18 meses, el único constructor al que se le permitió construir estas unidades en San José fue Abodu, una nueva empresa de viviendas con sede en Redwood City.

La “casa de patio trasero” modelo de 495 pies cuadrados de Abodu se encuentra en un lote en Redwood City, pero pronto los fundadores esperan que surjan más en San José. Imagen cortesía de Abodu.

"Ahora tenemos proyectos en más de 15 ciudades en el Área de la Bahía", dijo John Geary, director ejecutivo de Abodu. "San José sigue siendo el líder indiscutible: han hecho mucho desde el punto de vista del proceso para facilitar a los propietarios y constructores ... arquitectos, diseñadores y demás, la construcción de proyectos".

La ciudad también está revisando las solicitudes de tres nuevos proveedores, que ofrecerán sus propios planos de construcción previamente aprobados. Wessling dijo que algunos constructores están en proceso de presentar planos de planta adicionales.

Abodu, por ejemplo, tiene tres planos de construcción aprobados previamente por la ciudad, que van desde un estudio de 325 pies cuadrados hasta uno de dos dormitorios de 610 pies cuadrados. Otro constructor, Acton ADU, tiene cuatro planos para elegir, que varían en tamaño de uno a dos dormitorios.

"(San José) se compromete a poner unidades en el suelo y hacerlo", dijo Geary. En otras ciudades donde trabaja su empresa, dijo, todavía puede llevar de seis a ocho meses obtener un permiso.

El mercado actual

An análisis informal de San José El departamento de planificación en octubre de 2019 mostró un total de 23 ADU en alquiler en South Bay en Craigslist. El alquiler de estas unidades fue, en promedio, un poco más de $ 1,800 por mes.

A análisis de seguimiento realizado por San José Spotlight revisó más de 50 listados disponibles en Craigslist en el condado de Santa Clara este mes. Los datos muestran que el alquiler promedio de una ADU en South Bay es de aproximadamente $ 1,900; el tamaño promedio es de unos 460 pies cuadrados. El alquiler promedio en San José, donde había 20 listados, fue ligeramente más bajo, alrededor de $ 1,700 por unidad.

Según el sitio web de listado de apartamentos RentCafe, el apartamento promedio de una habitación en San José cuesta más de $ 2,400 por mes.

Los obstáculos aún existen

Para Terry Christensen, propietario de una vivienda y profesor jubilado del estado de San José, el proceso de construcción de su casa de campo de 540 pies cuadrados en el patio trasero tomó alrededor de dos años. Pero obtener un permiso tomó nueve meses en 2019.

En estos días, las solicitudes demoran alrededor de 20 días en promedio para su aprobación, según el departamento de vivienda de la ciudad.

La gente se aleja durante el proceso, aunque los funcionarios de la ciudad dicen que tiene menos que ver con los obstáculos burocráticos que con el costo.

“Algunas personas abandonan sus proyectos después de postularse”, dijo Wessling. "Algunos investigadores de Stanford hicieron una encuesta a principios de 2020, trabajando con nosotros, que muestra que las razones pueden variar, pero el costo de construcción no anticipado fue un factor importante".

Christensen estuvo de acuerdo.

“Supongo que si (mi esposo y yo) hubiéramos sabido cuál sería el costo final, no lo hubiéramos hecho”, dijo Christensen. "Como cualquier proyecto de mejoras para el hogar, el costo aumentó a medida que avanzamos".

Christensen y su esposo presupuestaron $ 5,000 en honorarios, pero terminaron gastando más de $ 14,000 cuando terminó el proceso. La construcción real de la casa en el patio trasero costó más de $ 250,000.

Christensen dijo que alquila la unidad a tiempo parcial a un trabajador del Área de la Bahía que viaja desde la región de Lake Tahoe. Él espera que si alquilara la unidad a tiempo completo, podría cobrar entre $ 2,000 y $ 2,500.

“Aunque es caro de hacer, no solo los permisos, sino también la construcción y la mano de obra, incluso a esas tarifas, alguien podría complementar significativamente sus ingresos con el alquiler y proporcionar algo de vivienda”, dijo Christensen.

Esta historia ha sido actualizada.

Póngase en contacto con Madelyn Reese en [correo electrónico protegido] o seguir @MadelynGReese en Twitter.

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