Plan de vivienda de San José certificado por el estado un año después de la fecha límite

Con un retraso de un año, el plan de vivienda de San José para los próximos años obtuvo el sello de aprobación de los funcionarios estatales esta semana.

Después de que la ciudad no logró obtener la certificación de una versión inicial del elemento de vivienda en junio de 2023, ya seis meses después de la fecha límite estatal, los funcionarios de San José envió una versión revisada del plan al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California para su revisión el 29 de noviembre.

El elemento es un esfuerzo de planificación detallado ordenado por el estado que documenta cómo las ciudades y los condados acomodarán y alentarán la construcción de viviendas necesarias en los próximos años para abordar la crisis de vivienda y asequibilidad.

El objetivo de San José para el ciclo 2023-31 es 62,200 viviendas adicionales, según las metas asignadas por el estado. De ellos, está previsto que 15,000 se reserven como asequibles para personas que ganan menos de la mitad del ingreso medio del área. El ingreso medio del área en el condado de Santa Clara para una familia de cuatro personas en 2023 era de $181,300.

Los funcionarios de planificación y vivienda de la ciudad trabajaron estrechamente con los funcionarios estatales, haciendo ajustes al plan y agregando más información hasta el lunes, el mismo día en que el estado otorgó a la ciudad “certificación y felicitaciones” por su plan, anunciaron funcionarios de la ciudad el martes por la tarde.

“Estoy orgulloso de nuestro personal que trabajó duro y cuidadosamente durante este proceso. También quiero agradecer a los miembros de nuestra comunidad que brindaron comentarios sobre este importante plan sobre cómo abordamos nuestras necesidades de vivienda”, dijo la administradora municipal Jennifer Maguire en un comunicado.

La certificación del estado pondrá fin a que los desarrolladores utilicen una disposición de la ley de vivienda estatal conocida como "remedio del constructor”, que permite a los constructores eludir los procesos de planificación local si una ciudad o condado no ha recibido la aprobación del estado para sus planes de vivienda.

San José recibió casi 30 solicitudes para proyectos bajo las reglas de reparación en 2023.

Mientras que algunos solicitantes propusieron docenas de viviendas en lotes donde los funcionarios de la ciudad no apoyan la adición de viviendas, otros propusieron reducir significativamente los proyectos previamente aprobados, a veces en miles de viviendas. Ese es el caso de un plan actualizado de los desarrolladores del Sitio del mercadillo de San José.

Si bien la ciudad dejará de recibir solicitudes de reparación para nuevos constructores, no está claro qué pasará con las solicitudes ya presentadas. Los funcionarios de la ciudad le dijeron a San José Spotlight en el otoño que la ley estatal sobre el tema es vaga y que es posible que los tribunales deban opinar.

Los informes de la ciudad que examinan el tema también sugieren que los funcionarios creen que es posible que San José no necesite aceptar esas solicitudes.

Bob Staedler, un consultor de uso de suelo de San José, dijo que la ciudad debería estar en terreno sólido si quiere rechazar esas solicitudes, porque los funcionarios de la ciudad han estado trabajando durante meses para implementar partes críticas de los planes de elementos de vivienda, incluida la planificación de actualizaciones de mapas y rezonificación. grandes franjas de la ciudad para permitir más viviendas.

"Creo que pueden demostrar que estaban trabajando de buena fe para implementar un elemento de vivienda que creían que sería certificado en el corto plazo", dijo Staedler a San José Spotlight.

Erik Schoennauer, un consultor de uso de suelo de San José que representa a los desarrolladores que buscan reducir el tamaño del proyecto del mercado de pulgas, dijo que la ciudad debe aceptar solicitudes como la de ellos, porque fueron presentadas mientras la ciudad no cumplía con los mandatos estatales.

“La ciudad puede opinar, claro. Pero estos proyectos tienen derecho a seguir adelante, y la ciudad tiene el mandato legal de responder a las solicitudes que se les presenten”, dijo Schoennauer a San José Spotlight. "Es blanco y negro."

Los desarrolladores podrían demandar a la ciudad si decide rechazar las solicitudes de reparación del constructor, pero Staedler cree que sería difícil para un desarrollador ganar un caso.

“Creo que sería difícil acudir a un juez, retroceder en el tiempo y hacer que básicamente anularan un elemento de vivienda aprobado porque hubo un pequeño período de tiempo en el que (San José) no cumplió”, dijo Staedler.

El elemento de vivienda no se trata sólo de la planificación de decenas de miles de viviendas, dijeron los funcionarios. La administración del gobernador Gavin Newsom exige más detalles y responsabilidad por parte de los funcionarios de planificación a nivel local que en ciclos de planificación anteriores, incluidas las políticas de vivienda justa.

"Incluye estrategias para desmantelar la segregación habitacional y fortalecer el acceso a la vivienda para todos los grupos", dijo en el comunicado la subdirectora municipal y directora interina de Vivienda, Rosalynn Hughey.

La certificación del estado también elimina la amenaza de perder importantes fondos de subvención para San José, incluidos $ 59 millones en fondos de la subvención One Bay Area que iba a recibir de la Comisión de Transporte Metropolitano.

"Estamos contentos de recibir el sello de aprobación del HCD en el Elemento de Vivienda que nuestro Consejo adoptó en junio pasado, confirmando que cumplimos sustancialmente con la ley estatal", dijo el alcalde Matt Mahan en el comunicado. "Nuestra comunidad necesita desesperadamente viviendas en todos los niveles de asequibilidad; necesitamos crecer de manera inteligente, rápida y cerca del transporte público".