¿Está la ley 2010 originalmente destinada a aumentar la vivienda asequible en Silicon Valley haciendo exactamente lo contrario? Esta pregunta ha dividido a los defensores del desarrollo, los líderes laborales y algunos legisladores de San José.
La ley en cuestión, la Ordenanza de Vivienda Inclusiva (OHI) de la ciudad, actualmente requiere que todos los desarrollos a precio de mercado con 20 o más unidades designen el 15 por ciento de esos apartamentos como asequibles o paguen una tarifa a un fondo de vivienda asequible.
El Ayuntamiento de San José votará sobre la modificación de la normativa como parte de la agenda del martes , basándose en una recomendación del personal para aplicar la ley a todos los proyectos con cinco o más unidades e implementar gradualmente la tasa compensatoria para proyectos de entre 5 y 20 unidades. Un estudio de costes de desarrollo, elaborado para la ciudad por la consultora inmobiliaria Keyser Marston Associates, respaldó los cambios, incluida la aplicación de la tasa compensatoria a proyectos más pequeños de cinco unidades y la exención del pago de tasas de impacto para viviendas asequibles a los promotores del centro de la ciudad.
En un informe aparte encargado por la Silicon Valley Organization, la mayor cámara de comercio de la zona, la consultora de investigación Beacon Economics concluyó que el ritmo actual de desarrollo en San José contradice el objetivo de la ley. El informe señala que solo se han construido 107 viviendas asequibles desde 2017. Si esta tendencia continúa, la empresa con sede en Los Ángeles estima que solo se construirían 150 más para 2022.
"Esta política no ha funcionado y no ha producido el resultado esperado", dijo Matt Mahood, presidente y director ejecutivo de la SVO. “La ciudad de San José se ha fijado la meta de producir 10,000 nuevas viviendas asequibles para 2020 para combatir la crisis de vivienda, pero nunca lograremos esta meta sin reformas significativas a la política existente”.
Pero los líderes sindicales denunciaron el jueves cualquier cambio en la ley, preocupados de que cualquier enmienda a la OHI pueda contribuir al desplazamiento de los residentes.
“La gente está preocupada por la pérdida de viviendas asequibles. Con la propuesta de la OHI, podría recortar entre el 21 y el 100 por ciento de las tarifas que los desarrolladores pagarían ahora ”, dijo Jeffrey Buchanan, director de políticas de Silicon Valley Rising. "Es preocupante, porque los desarrolladores como KT Urban ... pueden pagar cero dólares en términos de contribución a viviendas asequibles".
Pero de acuerdo con Beacon Economics, la firma de investigación de la SVO, uno de los factores más importantes que obstaculizan el desarrollo es la viabilidad del proyecto, y las tarifas de la OHI son la tarifa municipal más grande, representando entre el 4.7 y el 5.2 por ciento de los costos de un proyecto. Mark Tersini, socio del desarrollador KT Urban, con sede en Cupertino, dijo el miércoles que estas altas tasas alejan a los posibles desarrolladores, ya que la mayoría busca obtener al menos un rendimiento del 4 al 6 por ciento para asegurar los fondos necesarios para construir nuevas viviendas.
"En este momento, la forma en que está avanzando, no está funcionando", dijo Tersini. “Estos retornos que mencionaron aquí no son sostenibles. Básicamente, estamos fuera del negocio hasta que los retornos atraigan inversiones ".
El informe también encontró que sólo seis de los 33 proyectos de desarrollo potenciales analizados en toda la ciudad son financieramente viables bajo la actual OHI. Ese número aumentaría a 19 de 33 si "se elimina la carga de las tarifas", dijo.
El concejal Johnny Khamis apoya las reducciones de tarifas, especialmente para proyectos construidos cerca del transporte público o que cuentan con espacios comunitarios, piscinas y gimnasios. “Seguimos probando las mismas soluciones: más regulaciones, más impuestos, más tarifas. Esta es una receta que no está funcionando ”, dijo Khamis. "Francamente, debemos pensar en hacer lo contrario".
Esta no es la primera vez que los líderes empresariales y laborales se han enfrentado públicamente sobre la política de vivienda.
En septiembre se produjo un desacuerdo similar centrado en el Programa de Incentivos para Edificios de Gran Altura en el Centro de la Ciudad, que incluye la reducción de las tasas de impacto en los parques y opciones para aplazar el pago de algunos impuestos de construcción hasta después de la finalización del proyecto para los promotores cualificados que cumplan los plazos de construcción establecidos.
Defensores de los derechos laborales y de la vivienda asequible afirmaron que el programa, establecido en 2007, desvía fondos para vivienda asequible y otorga "subsidios" a promotores inmobiliarios adinerados, mientras que miembros del sector empresarial señalaron que este tipo de políticas municipales —incluida la posible modificación de la Ordenanza de Vivienda Integrada (IHO)— son las que realmente impulsan la construcción de nuevos proyectos. Tras cinco horas de debate, la prórroga del programa fue aprobada por un estrecho margen de 6 votos a favor y 5 en contra hasta 2023.
Ahora menos de una semana antes de la próxima votación de la OHI, el concejal Lan Diep, que apoya enmendar la ordenanza, no cree que haya mucho desacuerdo dentro del consejo. Dijo que todos los temas discutidos el miércoles están alineados con lo que el personal de la ciudad ha recomendado.
"No espero que esto sea una especie de pelea", dijo Diep. "Puede haber diferencias en los detalles de cómo enmendar cómo cambiar la ordenanza, pero creo que la sensación general es que deberíamos enmendarla".
Puedes contactar con Katie Lauer en [email protected] o seguirla en Twitter en @_katielauer.
Nota del editor: Silicon Valley Rising es una campaña de Working Partnerships USA. La directora ejecutiva de Working Partnerships USA, Derecka Mehrens, forma parte de la junta directiva de San José Spotlight.
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