La ley de vivienda de San José divide las comunidades empresariales y laborales

¿Está la ley 2010 originalmente destinada a aumentar la vivienda asequible en Silicon Valley haciendo exactamente lo contrario? Esta pregunta ha dividido a los defensores del desarrollo, los líderes laborales y algunos legisladores de San José.

La ley en cuestión, la Ordenanza de Vivienda Inclusiva (OHI) de la ciudad, actualmente requiere que todos los desarrollos a precio de mercado con 20 o más unidades designen el 15 por ciento de esos apartamentos como asequibles o paguen una tarifa a un fondo de vivienda asequible.

El Concejo Municipal de San José votará enmendar la política como parte de La agenda del martes, basado en una recomendación del personal para aplicar la ley a todos los proyectos con cinco o más unidades y aplicar la tarifa en lugar de los proyectos entre las unidades 5 y 20. UNA estudio de costo de desarrollo preparado para la ciudad por la firma de asesoría inmobiliaria Keyser Marston Associates apoyó los cambios, incluida la aplicación de la OHI a proyectos más pequeños de cinco unidades y no exigir a los desarrolladores del centro que paguen tarifas de impacto de viviendas asequibles.

In un informe separado encargada por la Organización de Silicon Valley, la Cámara de Comercio más grande del área, la firma consultora de investigación Beacon Economics encontró que la tasa actual de desarrollo en San José es contraria al objetivo de la ley. Informó que solo se han creado 107 viviendas asequibles desde 2017. Si esa tendencia continúa, la firma con sede en Los Ángeles estima que solo se crearían 150 más para 2022.

"Esta política no ha funcionado y no ha producido el resultado esperado", dijo Matt Mahood, presidente y director ejecutivo de la SVO. “La ciudad de San José se ha fijado la meta de producir 10,000 nuevas viviendas asequibles para 2020 para combatir la crisis de vivienda, pero nunca lograremos esta meta sin reformas significativas a la política existente”.

Pero los líderes sindicales denunciaron el jueves cualquier cambio en la ley, preocupados de que cualquier enmienda a la OHI pueda contribuir al desplazamiento de los residentes.

“La gente está preocupada por la pérdida de viviendas asequibles. Con la propuesta de la OHI, podría recortar entre el 21 y el 100 por ciento de las tarifas que los desarrolladores pagarían ahora ”, dijo Jeffrey Buchanan, director de políticas de Silicon Valley Rising. "Es preocupante, porque los desarrolladores como KT Urban ... pueden pagar cero dólares en términos de contribución a viviendas asequibles".

Pero de acuerdo con Beacon Economics, la firma de investigación de la SVO, uno de los factores más importantes que obstaculizan el desarrollo es la viabilidad del proyecto, y las tarifas de la OHI son la tarifa municipal más grande, representando entre el 4.7 y el 5.2 por ciento de los costos de un proyecto. Mark Tersini, socio del desarrollador KT Urban, con sede en Cupertino, dijo el miércoles que estas altas tasas alejan a los posibles desarrolladores, ya que la mayoría busca obtener al menos un rendimiento del 4 al 6 por ciento para asegurar los fondos necesarios para construir nuevas viviendas.

"En este momento, la forma en que está avanzando, no está funcionando", dijo Tersini. “Estos retornos que mencionaron aquí no son sostenibles. Básicamente, estamos fuera del negocio hasta que los retornos atraigan inversiones ".

El informe también encontró que sólo seis de los 33 proyectos de desarrollo potenciales analizados en toda la ciudad son financieramente viables bajo la actual OHI. Ese número aumentaría a 19 de 33 si "se elimina la carga de las tarifas", dijo.

El concejal Johnny Khamis apoya las reducciones de tarifas, especialmente para proyectos construidos cerca del transporte público o que cuentan con espacios comunitarios, piscinas y gimnasios. “Seguimos probando las mismas soluciones: más regulaciones, más impuestos, más tarifas. Esta es una receta que no está funcionando ”, dijo Khamis. "Francamente, debemos pensar en hacer lo contrario".

Esta no es la primera vez que los líderes empresariales y laborales se han enfrentado públicamente sobre la política de vivienda.

A desacuerdo similar en septiembre se centró en el Programa de incentivos de gran altura del centro de la ciudad, que incluye tarifas reducidas de impacto en el parque y opciones para retrasar el pago de algunos impuestos de construcción hasta después de la finalización de un proyecto para desarrolladores calificados que cumplan con los puntos de referencia del edificio.

Los defensores de la mano de obra y la vivienda asequible dijeron que el programa establecido por primera vez en 2007 despoja a los fondos de vivienda asequible y otorga "dádivas" a los desarrolladores adinerados, mientras que los miembros de la comunidad empresarial dijeron que este tipo de políticas de la ciudad, incluida la OHI potencialmente enmendada, es lo que realmente consigue palas en el suelo . Después de cinco horas de debate, la extensión del programa fue aprobado por poco 6-5 A través de 2023.

Ahora menos de una semana antes de la próxima votación de la OHI, el concejal Lan Diep, que apoya enmendar la ordenanza, no cree que haya mucho desacuerdo dentro del consejo. Dijo que todos los temas discutidos el miércoles están alineados con lo que el personal de la ciudad ha recomendado.

"No espero que esto sea una especie de pelea", dijo Diep. "Puede haber diferencias en los detalles de cómo enmendar cómo cambiar la ordenanza, pero creo que la sensación general es que deberíamos enmendarla".

Póngase en contacto con Katie Lauer en [email protected] o seguir @_katielauer en Twitter.

Nota del editor: Silicon Valley Rising es una campaña de Working Partnerships USA. La directora ejecutiva de Working Partnerships USA, Derecka Mehrens, es miembro de Junta Directiva de San José Spotlight.