Vivienda versus tránsito: por qué VTA se opone a la torre de San José

Un importante desarrollo residencial que se está considerando para el centro de San José recibió luz verde de la ciudad, pero es posible que el proyecto nunca se construya debido a una disputa de propiedad con una agencia de tránsito.

El proyecto Eterna Tower de 26 pisos, que Roygbiv Real Estate Development espera construir en 17-31 E. Santa Clara St., está justo en el camino del proyecto de extensión VTA-BART en el centro de San José.

Robert Manford, subdirector de planificación de la ciudad, aprobó el proyecto de la torre en una audiencia el miércoles. Si bien reconoció que la ciudad no tiene voz sobre si el proyecto finalmente se construye o no, cree que es posible.

“Este es un desarrollo orientado al tránsito. Desde el punto de vista de la planificación, definitivamente sería factible con una estación BART”, dijo Manford. “Creo que con un diseño creativo y mucha buena negociación, este puede ser un proyecto muy exitoso”.

La agencia de tránsito VTA dice que la torre de apartamentos no puede coexistir con su futura estación, que tendrá una de sus dos entradas ubicadas entre las calles Primera y Segunda a lo largo de la calle Santa Clara, esencialmente debajo de donde se planea la torre.

“O puede haber una estación BART en el centro de San José, o puede haber una Torre Eterna. No puede haber ambos ”, dijo Ron Golem, director de bienes raíces y desarrollo orientado al tránsito de VTA, a San José Spotlight.

Hay dos edificios existentes en el sitio, que datan de finales de 1800, que serían demolidos para dejar espacio a la torre. La torre de 272 pies de altura incluirá 192 apartamentos con al menos el 20% designado como asequible para personas que ganan hasta el 60% del ingreso medio del área o menos, según informes de la ciudad.

En el condado de Santa Clara, una pareja que gana el 60% del ingreso medio del área ganaría alrededor de $81,000 al año, y una familia de cuatro personas ganaría aproximadamente $101,000 al año, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

La agencia de tránsito ha estado trabajando durante meses a través de un proceso de dominio eminente, la ruta legal para que las agencias gubernamentales tomen propiedad privada para proyectos públicos, para comprar una de las parcelas donde se planea construir la torre de una LLC controlada por Roygbiv por "valor justo de mercado". ”, dijo Golem.

Dijo que el desarrollador y VTA firmaron un acuerdo que otorga a la agencia de transporte público el control físico de la propiedad mientras las partes negocian un precio justo de mercado para la parcela.

Pero debido a que el nombre del desarrollador aún figura en el título de propiedad, los funcionarios de la ciudad dijeron que la audiencia pública para la aprobación del proyecto debía seguir adelante según lo planeado.

Una segunda parcela donde iría parte de la torre está controlada por otro propietario, Lars Fuller y Z Hanna LLC, y VTA ha iniciado una acción judicial contra ese propietario en un intento de apoderarse de la propiedad después de que se rechazara la oferta inicial de VTA de 1.54 millones de dólares. según Golem y documentos judiciales.

Loida Kirkley, directora ejecutiva de Roygbiv, se negó a responder preguntas de San José Spotlight sobre el proceso con VTA, citando acciones legales en curso. El arquitecto de Roygbiv en el proyecto, Kurt Anderson, dijo que los ingenieros del proyecto creen que la torre de apartamentos y el BART pueden coexistir.

“Nuestro equipo de diseño se comunicó con VTA y nunca antes habían tenido una 'reunión de diseño' con nosotros con respecto a su proyecto. Nuestros consultores creen que no hay problema con la coexistencia de ambos usos en ese sitio”, dijo Anderson a San José Spotlight.

Con el 20% de los apartamentos designados como asequibles, el desarrollador califica para un bono de densidad según la ley estatal, lo que permite más unidades en la torre de lo que originalmente se hubiera permitido según las normas de la ciudad.

Según la ley estatal, el desarrollador también recibe una serie de exenciones y excepciones a los estándares de desarrollo de la ciudad, siendo la más significativa la eliminación de los requisitos de estacionamiento. A principios de este año, el concejo municipal aprobó un plan para eventualmente eliminar los mínimos de estacionamiento para nuevos desarrollos en toda la ciudad.

Póngase en contacto con Joseph Geha en [email protected] o @josephgeha16 en Twitter.