Legisladores de San José implementan controvertida ley estatal de vivienda

San José adopta, y busca construir, una ley estatal que permite un desarrollo más denso en vecindarios unifamiliares.

El Ayuntamiento votó el martes 9-1-1 para adoptar una ordenanza de urgencia para implementar el Proyecto de Ley del Senado 9, una ley estatal que permite más viviendas en lotes unifamiliares. La concejal Sylvia Arenas no respondió cuando se le pidió su voto. El consejo también votó 9-2 para eliminar Vivienda de oportunidad, una iniciativa local de similar alcance. El concejal Dev Davis votó no en ambas ocasiones, y el concejal Matt Mahan también votó no sobre eliminar Opportunity Housing para centrarse en la SB 9.

La ley estatal entra en vigor el 1 de enero.

La ordenanza de urgencia local permite a los residentes de vecindarios unifamiliares subdividir los lotes en dos, siempre que el lote no sea menor de 1,200 pies cuadrados, para crear hasta cuatro unidades en total por parcela.

La ciudad también está buscando formas de expandir potencialmente cómo funciona la ley a nivel local. Los concejales pidieron al personal que examinara cómo hacer que los proyectos SB 9 fueran más asequibles y que exploraran la viabilidad de construirlos en vecindarios históricos.

“Sabemos que la necesidad de vivienda es extrema en toda nuestra ciudad, y mucho más que cuando era niño”, dijo el concejal Raúl Peralez. Habiendo crecido en un fourplex de alquiler controlado en Cupertino, Peralez dijo que conoce de primera mano los beneficios de las viviendas densas y asequibles. Ser desalojado de su casa en 2019 también le hizo darse cuenta de lo mal que estaba la ciudad. mercado de la vivienda se ha convertido en los últimos años.

Davis, quien firmó una iniciativa estatal para cambiar la SB 9 al restaurar los poderes de zonificación local, dijo que le molestaba que el estado cambiara el Plan General de San José, que prevé la densificación de viviendas en aldeas urbanas establecidas alrededor de los corredores de tránsito. Ella habló de su experiencia viviendo al lado de una casa con 8-10 residentes. Dijo que varios residentes le han hablado de sus temores de que sus vecindarios cambien con la incorporación de demasiadas personas.

“Varias (personas) me han dicho, y yo siento lo mismo: 'No me importa cómo se ven mis vecinos. Solo me importa cuántos de ellos tengo '”, dijo.

El concejal David Cohen dijo que el miedo a la ley ha pasado por alto el hecho de que muchos residentes de San José viven hacinados en casas pequeñas debido a falta de vivienda. También señaló que la Liga de Ciudades de California, un crítico acérrimo de la SB 9, recientemente decidió no apoyar la iniciativa citada por Davis porque alteraría radicalmente el control de la zonificación en el estado.

“Hay algunas consecuencias bastante siniestras e involuntarias en esa iniciativa”, dijo Cohen, afirmando que permitiría a las ciudades ignorar las metas regionales de vivienda y empeorar la falta de vivienda en el estado.

¿Qué pasa con las lagunas?

La concejal Pam Foley interrogó al personal de la ciudad sobre los detalles de cómo se aplicará la SB 9, como asegurarse de que las corporaciones o los fideicomisos familiares no violen la ley al comprar lotes contiguos para el desarrollo.

"¿Cómo va a dar seguimiento al fideicomiso para saber que no se está produciendo una infracción?" Preguntó Foley.

El personal explicó que la ciudad desarrollará como mínimo un programa de seguimiento para monitorear a los compradores. Pero el personal dejó en claro que algunos las disposiciones de SB 9 son turbias, como el requisito de que los desarrolladores certifiquen que tienen la intención de vivir en una propiedad durante al menos tres años. Los funcionarios de la ciudad dijeron que esperan una aclaración sobre varios temas del estado a principios del próximo año.

Es poco probable que la SB 9 tenga un impacto inmediato o dramático en las ciudades. Un estudio de UC Berkeley, citado con frecuencia, encontró que solo el 5.4% de todos los lotes unifamiliares en California son factibles de reurbanización según la ley. Los funcionarios de planificación de San José han dicho repetidamente que es poco probable que se produzcan cambios radicales en los vecindarios unifamiliares debido a las limitaciones financieras y del sitio.

Estos detalles no han impedido que la SB 9 se convierta en un pararrayos para los residentes de San José, muchos de los cuales instaron a la ciudad a aplicar estrictos estándares de desarrollo en los proyectos de la SB 9. Sandra Delvin, miembro de la junta del grupo Families & Homes SJ anti-SB 9, presentó una carta firmada por 4,000 residentes preocupados por la ley.

“Esta propuesta cambiaría para siempre el carácter de los vecindarios de San José al permitir que una casa unifamiliar sea demolida sin la participación de la comunidad o una audiencia pública”, dijo.

El residente John Nourse describió una pesadilla en la que vio impotente desde el cielo cómo el vecindario de su familia se arruinaba con estructuras de estacionamiento, cuatro plazas, contenedores de basura y cortes de energía.

“Incluso la ciudad se dio cuenta de que su idea de Vivienda de Oportunidad no había hecho más que crear más contribuyentes enojados, pero era demasiado tarde para corregirlo”, dijo.

Varios residentes pidieron a la ciudad que procediera con cautela, o que no procediera en absoluto, con su interés en expandir proyectos tipo SB 9 a los distritos históricos de conservación de San José.

“Los vecindarios más antiguos e históricos, designados o no, ya están contribuyendo enormemente a nuestro parque de viviendas existente que es asequible, que se puede caminar a pie, que es denso”, dijo Ben Leech, director ejecutivo del Consejo de Acción para la Preservación de San José. "El peligro es la consecuencia involuntaria de incentivar la pérdida de esas (casas) por viviendas a precio de mercado".

Los inquilinos, propietarios y defensores de la vivienda hablaron a favor de la llegada de la SB 9 a San José, argumentando que es un paso incremental pero vital para abordar la creciente crisis de vivienda de la ciudad.

“Cuando la gran mayoría de nuestra ciudad, el 94%, está amurallada para las personas que no tienen ingresos superiores a $ 200,000 al año, tenemos un problema grave”, dijo Poncho Guevara, director ejecutivo de Sacred Heart Community Service. "El hecho de que las políticas de la ciudad hayan mantenido esta enorme desigualdad es, francamente, una falla moral".

Póngase en contacto con Eli Wolfe en [email protected] or @ EliWolfe4 en Twitter.