Legisladores de San José discutirán estrategias para terminar con la falta de vivienda

El Ayuntamiento de San José está programado para escuchar varios artículos importantes el martes, incluida una propuesta para extender una exención de impuestos para desarrollos de gran altura en el centro y actualizaciones sobre la falta de vivienda y las crisis de vivienda de la ciudad.

Los legisladores escucharán una actualización anual sobre la actual crisis de personas sin hogar de la ciudad y una propuesta dirigida por el concejal Raúl Peralez para acelerar un estudio que incluiría una tarifa de vinculación comercial para financiar la construcción de viviendas asequibles, mientras San José intenta alcanzar su objetivo de la producción de 25,000 viviendas, 10,000 de ellas asequibles, para 2023.

Para abordar la creciente necesidad de vivienda, Peralez insta a que el Plan de trabajo para crisis de vivienda de la ciudad incluya una tarifa de vinculación comercial, una idea controvertida para colocar una nueva tarifa en las empresas de Silicon Valley para financiar viviendas asequibles. La idea de estudiar esa tarifa, propuesta por primera vez por el ex concejal Don Rocha, fue eliminada por los concejales hace varios años.

"Si bien nuestra ciudad está experimentando un crecimiento significativo, la tasa de nuestra producción de viviendas continúa rezagada", dijo Peralez en un memorando. “Desde enero 2019 solo hemos agregado unidades 775 de viviendas asequibles a nuestra cartera. Sin una fuente continua de fondos para equilibrar los impactos de nuestro crecimiento económico, nos atrasamos más en alcanzar nuestras metas de vivienda asequible y en esos cinco meses, podríamos perder potencialmente millones ”.

Después de muchos intentos fallidos, los funcionarios de la ciudad acordaron en diciembre de 2018 estudiar una posible nueva tarifa comercial. Peralez está presionando para obtener los resultados finales y las propuestas de políticas a más tardar en enero de 2020, y agregó que es "más que decepcionante" saber que el informe final se retrasará otros cinco meses, como mínimo en junio.

Desde que aprobó el estudio el año pasado, Peralez dijo que se han agregado aproximadamente 9 millones de pies cuadrados de nuevo desarrollo comercial a la tubería, una oportunidad perdida para generar ingresos muy necesarios para viviendas asequibles. “Al ritmo que estamos
creciendo, sin una decisión sobre una (tarifa de vinculación comercial) ", escribió Peralez en un memorando," estamos perdiendo la oportunidad de generar ingresos que compensarán la creciente demanda de viviendas asequibles ".

El concejal del centro también sugirió desarrollar objetivos de ingresos específicos para el 25 por ciento de viviendas asequibles
requisito para el área de la estación de Diridon, incluida la garantía de que un mínimo del 45 por ciento de esos apartamentos serán para personas consideradas de “ingresos extremadamente bajos”, la mayoría de las cuales gastó más de la mitad de sus sueldos en alquiler.

En otra propuesta, el concejal Johnny Khamis solicitó crear un programa de compradores por primera vez para proporcionar vivienda a los maestros.

Los funcionarios de vivienda presentaron estadísticas alarmantes en el informe, incluido un la gran cantidad de personas sin hogar 6,097 en San José, el 83 por ciento de los que viven en las calles sin refugio cada noche. Desde 2017, la población sin hogar de la ciudad ha aumentado en casi un 40 por ciento.

"Si bien ha habido un progreso considerable en la inversión en nuevas oportunidades de vivienda y apoyo para las personas y familias sin hogar en San José, satisfacer las necesidades inmediatas de vivienda de los hombres, mujeres y niños sin hogar sigue siendo un desafío", dijo Jacky Morales-Ferrand, la vivienda de la ciudad director, en el informe. "Para acabar con la falta de vivienda, se necesita un enfoque coordinado en toda la comunidad para brindar servicios, vivienda y programas".

Extender exenciones de impuestos para edificios de gran altura en el centro

Los legisladores de San José están de acuerdo con la necesidad de más viviendas, pero no están de acuerdo en cómo producirlas.

Ese desacuerdo fue evidente a principios de esta semana, cuando una propuesta para extender una exención fiscal masiva Para los desarrolladores que buscan construir en el centro de San José, la comunidad empresarial y laboral se enfrentó en conferencias de prensa en duelo, ya que el programa reduce significativamente los impuestos de construcción a la mitad y elimina las tarifas que se destinarían a viviendas asequibles.

El programa de incentivos Downtown High Rise, de casi 15 años, tiene legisladores y defensores locales divididos sobre si eximir o no tarifas e impuestos para estimular las residencias a precio de mercado en el centro de la ciudad. Desde el inicio del programa, la ciudad ha construido 1,522 viviendas, según funcionarios de vivienda. Actualmente, el subsidio ayudaría a construir nueve proyectos con casi 3,000 unidades de vivienda que están en tramitación. Si el programa no se amplía, es posible que al menos siete de esos proyectos no se construyan.

Pero si no se aplican esas tarifas e impuestos, se espera que la ciudad pierda al menos $ 67 millones en fondos para proyectos de vivienda asequible, según los principales defensores laborales Silicon Valley Rising and Working Partnerships USA. Se espera que esos fondos ayuden a crear unidades 458 de viviendas asequibles y ayuden a reparar millas 20 de calles del vecindario.

“Este sorteo aumentará las ganancias de los desarrolladores, pero el público no obtendrá viviendas asequibles ni trabajos de alta calidad”, dijo Silicon Valley Rising en su página de Twitter. "Los concejales de la ciudad de San José deben votar no a cambio de dinero a cambio de nada para los donantes corporativos del alcalde".

Aún así, el poderoso lobby empresarial, en particular la organización de Silicon Valley, no está retrocediendo en su apoyo, ya que estima que San José perdería 3,500 unidades de viviendas vitales. La antigua Cámara de Comercio de Silicon Valley de San José aboga por la creación de más viviendas, y los líderes empresariales dicen que el alto precio de la construcción en San José impide que la ciudad cumpla su objetivo de 10,000 nuevas unidades de vivienda antes de 2022.

“Silicon Valley tiene algunos de los costos de construcción más altos del país; de hecho, es el lugar más caro para construir”, dijo Matt Mahood, presidente de SVO. “Los costos son altos en tierra, mano de obra y materias primas. Los desarrolladores buscan un margen de beneficio reducido del 5 por ciento. Sin ese margen de beneficio, los mercados de capitales no invierten en proyectos ”.

El alcalde Sam Liccardo, un defensor del desarrollo desde hace mucho tiempo, está de acuerdo y niega las afirmaciones de los líderes sindicales que dicen que está regalando "limosnas" a los desarrolladores de viviendas corporativas adineradas.

“La ciudad ha reconocido que no conseguiremos que se construyan apartamentos de gran altura si no reducimos las tarifas de la ciudad en este tipo de construcción excepcionalmente difícil. Desde entonces, hemos reducido las tarifas, sin subsidio directo de la ciudad, para permitir que los proyectos se construyan en el centro, pero la reducción pronto expirará ”, dijo Liccardo en un comunicado. "Si el ayuntamiento no amplía las reducciones de tarifas existentes, San José seguirá sufriendo la crisis de la vivienda con una desconcertante escasez de construcción de rascacielos".

Si se aprueba el martes, el programa se extenderá hasta diciembre 2023.

El Ayuntamiento se reunirá con 1: 30 pm el martes dentro de la cámara del consejo en el Ayuntamiento, 200 East Santa Clara Street en San José.

Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o sigue a @n_llopez en Twitter.

Nota del editor: El director ejecutivo de Working Partnerships USA, Derecka Mehrens, es miembro de Junta Directiva de San José Spotlight.