San José se apoya en las ADU para cumplir con las metas de vivienda
El alcalde de San José, Sam Liccardo, presentó un nuevo programa de pequeños préstamos esta semana para ayudar a los propietarios a pagar el costo de construir una nueva casa en el patio trasero o una unidad de vivienda accesoria. Captura de pantalla de Madelyn Reese.

San José se está quedando atrás de su promesa de 2017 de construir 25,000 unidades de viviendas nuevas, 10,000 de ellas asequibles, para 2022.

Ahora, los funcionarios están buscando soluciones al déficit y esperan impulsar la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU).

Para cumplir con su objetivo de 25,000 nuevas unidades en cinco años, la ciudad necesitaba construir unas 5,000 unidades al año. En cambio, tiene un promedio de un poco más de 2,400 nuevos permisos de vivienda cada año desde 2017.

La ciudad necesitaría más del doble de su tasa anual de aprobación de permisos y construcción de viviendas para alcanzar su objetivo el próximo año.

Muchos líderes de San José creen que las casas en el patio trasero pueden ayudar a resolver este déficit. Un nuevo programa piloto tiene como objetivo facilitar el proceso de construcción.

Es solo una cuestión de construir esas unidades, dicen los líderes. Pero el los costos siguen siendo la carga de los propietarios a pesar de las restricciones de permisos relajadas en los últimos años.

Para tratar de mejorar ese obstáculo, San José anunció esta semana el lanzamiento de un programa para otorgar préstamos a corto plazo con 0% de interés para otorgar permisos y construir ADU dentro de la ciudad. El programa es una colaboración entre la ciudad, constructor ADU prefabricada y la firma de inversión privada 29th Street Capital.

El préstamo cubriría el 100% de los permisos y los costos de construcción. Las casas del patio trasero tienen un promedio de $ 150,000 para una actualización a $ 250,000 para un trabajo personalizado.

El programa se encuentra en una fase piloto, por lo que solo entre 20 y 30 solicitantes que califiquen recibirán el préstamo. A partir de ahí, la ciudad y sus socios monitorearán y ajustarán el programa a medida que avanza. La esperanza, dicen los funcionarios de la ciudad, es ampliar el programa lo más rápido posible.

Después del préstamo inicial, 29th Street Capital ayudará a los propietarios a encontrar financiamiento a más largo plazo para finalizar el proyecto.

“No es ningún secreto, como muchas ciudades suburbanas en todo el oeste de los Estados Unidos, somos en gran parte viviendas unifamiliares”, dijo el alcalde Sam Liccardo. “Y debido a que esa es la naturaleza de la mayoría de nuestras parcelas, poder densificar y conseguir que más residentes vivan en estas parcelas unifamiliares es fundamental para abordar nuestra crisis de viviendas asequibles y nuestros desafíos para conseguir que se construyan viviendas asequibles”.

En coordinación con el programa piloto, PrefabADU anunció la meta de construir 200 casas asequibles en el patio trasero durante el próximo año. La compañía es uno de los siete constructores preaprobados con planos de planta que no tienen que pasar por el proceso de aprobación del plan maestro de la ciudad.

Una unidad de vivienda accesoria renderizada de Prefab ADU, una empresa especializada en casas de patio trasero.

Los funcionarios han luchado por descubrir cómo fomentar el desarrollo de ADU. En 2019, el Ayuntamiento de San José consideró un programa de préstamos de $ 5 millones para cubrir los costos de permisos y tarifas, pero abandonó el plan después de que los funcionarios de vivienda citaron preocupaciones de que podría no ser suficiente para incentivar a los propietarios de viviendas.

Uno de los objetivos de facilitar la construcción de una ADU, dicen los funcionarios de la ciudad, es ayudar a aumentar el inventario de viviendas asequibles.

El mercado actual

An análisis informal por el departamento de planificación de San José en octubre de 2019 mostró un total de 23 ADU en alquiler en South Bay en Craigslist. El alquiler de estas unidades fue, en promedio, un poco más de $ 1,800 por mes.

análisis de seguimiento por San José Spotlight revisó más de 50 listados disponibles en Craigslist en el condado de Santa Clara en marzo. Los datos muestran que el alquiler promedio de una ADU en el condado de Santa Clara es de aproximadamente $ 1,900; el tamaño promedio es de unos 460 pies cuadrados. El alquiler promedio en San José, donde había 20 listados, fue ligeramente más bajo, alrededor de $ 1,700 por unidad.

El alquiler promedio de un apartamento de dos habitaciones en San José es de poco más de $ 2,300, muestra un informe de la ciudad. La ciudad dice que los inquilinos deben ganar $ 50 por hora ($ 103,560 al año) para pagar eso.

"(Las ADU son) una pieza del rompecabezas junto con otras ... y esa pieza parece estar funcionando bien", Mathew Reed, gerente de políticas de Silicio [correo electrónico protegido], dijo a San José Spotlight, "y tiene un potencial real para tener un impacto continuo y duradero".

El año pasado, la ciudad recibió más de 600 solicitudes de permisos para la construcción de ADU, lo que permite a los propietarios construir casas independientes más pequeñas en su propiedad. Las ADU representan un tercio de todas las construcciones de viviendas nuevas en San José, dijo Liccardo.

“Esta es una solución probada, una solución crítica”, dijo Liccardo.

La ciudad está en camino de recibir alrededor de 1,000 solicitudes para construir ADU antes de fin de año.

Aunque los programas de ADU requieren el tiempo, el espacio y el dinero del propietario, no necesariamente transfieren la responsabilidad de construir viviendas de la ciudad a los residentes privados, dijo Reed.

“Es una respuesta del mercado a las nuevas oportunidades creadas por cambios en la ley”, dijo Reed.

En última instancia, la ciudad está aprendiendo de los propietarios de viviendas y está respondiendo a los desafíos que enfrentan, agregó.

“Para crédito de la ciudad, han trabajado continuamente durante los últimos años para hacer que esto sea más fácil, más accesible, más visible y (lo están) racionalizando”, dijo Reed. "Este (programa de préstamos) es otra pieza que pretende eliminar algunas de las barreras".

Para obtener más información sobre el programa, contacto prefabADU.

Póngase en contacto con Madelyn Reese en [correo electrónico protegido] o seguir @MadelynGReese en Twitter.

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