San José busca formas de aumentar la vivienda para trabajadores de ingresos medios

Los asalariados de ingresos medios, como los bomberos y los maestros, que a menudo quedan fuera de la ecuación de vivienda de San José, son el foco de un nuevo esfuerzo que se está discutiendo en el Ayuntamiento.

El concejal Johnny Khamis dijo que la ciudad que se convierte en miembro de la Agencia de Vivienda Comunitaria de California (CalCHA), que emite bonos con fines gubernamentales para financiar viviendas asequibles, podría ser la solución para las personas de ingresos medios.

“Es una victoria para las personas que buscan viviendas asequibles y una victoria para la ciudad”, dijo Khamis, “porque la ciudad no ha construido una sola unidad de vivienda nueva para personas de bajos ingresos durante un par de años. Ni uno solo ".

Aunque la ciudad ha aprobado viviendas para personas en tramos de ingresos muy bajos, como las personas mayores y las personas sin hogar, Khamis dijo que la ciudad se ha quedado corta en la producción de viviendas para la fuerza laboral para las personas que ganan del 80% al 120% del ingreso medio del área (AMI).

“Este programa es exactamente lo que necesitamos y en el momento adecuado”, dijo Khamis a San José Spotlight. “Vemos mucha gente sin hogar y todos quieren resolver ese problema. Los profesores, los mecánicos y los trabajadores de restaurantes quedan marginados porque se ganan la vida de forma rentable. Han sido descuidados ".

CalCHA ayuda a quienes ganan demasiado para calificar para viviendas asequibles tradicionales pero no lo suficiente para vivir cómodamente en las comunidades en las que trabajan, dijo Scott Carper, administrador del programa de CalCHA.

Vince Rocha, director senior de vivienda y desarrollo comunitario de Silicon Valley Leadership Group, dijo que CalCHA ofrece otra herramienta en el conjunto de herramientas de la vivienda asequible, que es necesaria porque San José no está cumpliendo con las demandas de vivienda.

“De lo contrario, dejaremos a un segmento completo de nuestra fuerza laboral y residentes fuera de la ecuación cuando hablamos de asequibilidad”, dijo Rocha.

Al emitir bonos con fines gubernamentales, CalCHA financia proyectos que proporcionan, preservan y apoyan viviendas asequibles. Los inversores privados compran bonos municipales libres de impuestos de California a tasas favorables.

El dinero proviene de inversiones privadas que se reembolsan durante 30 años. Al final del ciclo, cuando se pagan los bonos, la ciudad hereda la propiedad. Después de 15 años, la ciudad podría optar por comprar la propiedad, con un costo basado en la cantidad de bonos pendientes. Una vez que se paguen todas las obligaciones de la deuda, los fondos excedentes volverían a la ciudad.

“No hay riesgo para la ciudad, ya que los inversores están enganchados y la ciudad no”, dijo Khamis. "Esto libera dinero que se habría destinado al desarrollo de viviendas para personas de bajos ingresos y nos permite usar más dinero para ayudar a las personas sin hogar".

Los detractores han expresado la preocupación de que una vez que se paguen los bonos, la ciudad pueda obtener una propiedad en ruinas.

“Es posible, pero la ciudad aún obtiene una propiedad gratuita”, dijo Khamis.

Jacky Morales-Ferrand, directora de vivienda de San José, dijo que aunque la propuesta ofrece una oportunidad interesante, la ciudad necesita más tiempo para comprender completamente las implicaciones, riesgos, beneficios y costos financieros, legales y económicos.

“Tiene cierto potencial, pero queremos asegurarnos de que la entidad a la que nos unimos y apoyamos la emisión de esto sea realmente un socio ... porque si alguna vez hay algún problema con las propiedades, la gente volverá a la ciudad y querrá que hagamos responsable a alguien, ”Dijo Morales-Ferrand.

Ella dijo que otra opción es la Autoridad de Desarrollo de Comunidades del Estado de California (CSCDA), que también emite bonos exentos de impuestos para adquirir viviendas asequibles para trabajadores de ingresos medios. CSCDA se creó en 1988 y da servicio a más de 530 ciudades, condados y distritos especiales. San José ha sido miembro desde 1990.

A medida que CalCHA compra viviendas que ya existen, desde unidades de apartamentos hasta edificios de apartamentos, no se necesita ningún desarrollo. Tan pronto como se compra la propiedad, la vivienda está disponible de inmediato.

Los inquilinos existentes de edificios de apartamentos no son desplazados ya que las unidades se convierten de la tasa de mercado a la categoría moderada con restricción de escritura mediante el desgaste. CalCHA reserva un tercio de las unidades para aquellos que ganan 80% o menos, un tercio para aquellos que ganan del 80% al 100% y un tercio para aquellos que ganan del 100% al 120% del AMI. Podría llevar algunos años alcanzar estos objetivos por completo. Los aumentos de alquiler están limitados a no más del 4% anual.

Según el departamento de vivienda, los hogares de ingresos moderados ganan entre el 81% y el 120% del AMI.

En 2020, las personas solteras entrarían en la categoría de ingresos moderados si ganaran entre $ 78,550 y $ 118,950 al año. Una familia de cuatro que gana entre $ 112,150 y $ 169,900 al año también se consideraría de ingresos moderados. Aproximadamente el 5% de los 16,000 apartamentos con restricciones de ingresos califican como de ingresos moderados.

“La vivienda para personas de ingresos moderados sigue siendo muy difícil de financiar dada la falta de subsidios y programas de financiamiento de viviendas asequibles para este grupo de ingresos”, dijo Morales-Ferrand.

Khamis dijo que CalCHA crea viviendas asequibles sin nuevos impuestos y que las compras se pueden completar en cuestión de meses, lo que hace que las viviendas asequibles estén disponibles rápidamente en lugar de tener que esperar de cuatro a cinco años para el desarrollo.

Desde su inicio en enero de 2019, CalCHA ha adquirido 1,180 unidades, lo que representa una inversión privada de $ 594 millones. Sus adquisiciones en el Área de la Bahía incluyen unidades en Santa Rosa, Fairfield, Larkspur y Livermore.

El 2 de diciembre, el tema regresa al Comité de Reglas y Gobierno Abierto del Ayuntamiento, que decidirá si seguir adelante con una discusión completa del consejo. Si es así, se realizará una votación final el 8 de diciembre o el 15 de diciembre.

Rocha dijo que el hecho de que la ciudad tenga soluciones basadas en el mercado además de soluciones de ingresos fiscales es la única forma de alcanzar sus objetivos de proporcionar viviendas asequibles.

“Esto le da a la ciudad opciones que no tienen actualmente”, dijo Rocha.

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