San José: el desarrollo de Major Alum Rock espoleado por una ley de zonificación inusual

Durante años, San José ha adoptado una postura dura en contra del uso de terrenos comerciales para viviendas, a pesar de la insoportable escasez de viviendas en la región, para impulsar la actividad económica en una ciudad que busca desesperadamente deshacerse de su imagen de "comunidad dormitorio".

Pero en un vecindario del este de San José cuyas calles están llenas de negocios propiedad de minorías, esas reglas parecen salirse por la ventana. Como parte de la Alum Rock Avenue Urban Village proyecto, un desarrollador, uno de los pocos que están mirando el corredor Alum Rock, ha propuesto arrasar más de 30 pequeñas empresas dentro de 11 edificios para desarrollar la friolera de 800 unidades de vivienda con algunas tiendas debajo. No está claro cuántos de esos apartamentos serán asequibles.

Y no hay mucho escrutinio público, si es que lo hay. El plan es perfectamente legal y el Ayuntamiento tampoco lo votará.

Eso es porque Alum Rock es el único lugar en San José que opera bajo planificación de código basada en formularios, que permiten a los desarrolladores acelerar proyectos basados ​​en la apariencia del edificio, no en el uso del suelo.

En las zonas de planificación basada en formularios, las aplicaciones de desarrollo pueden simplemente ser aprobadas por la comisión de planificación de la ciudad.

A diferencia de la zonificación convencional, bajo las leyes de codificación basadas en formularios, un desarrollador no necesita solicitar un permiso de re-zonificación, pasar por reuniones comunitarias o que se voten sus solicitudes y permisos en las reuniones del Concejo Municipal. La comisión de planificación de la ciudad aprueba el proyecto siempre que cumpla con los estándares del código de construcción, independientemente de si se utiliza para uso residencial o comercial.

Las áreas afectadas corren por Alum Rock Avenue entre King Road y la carretera interestatal 680.

Ahora hay al menos cinco desarrollos importantes planeados para el corredor histórico, y los residentes, propietarios de pequeñas empresas y defensores locales están comenzando a preocuparse.

“Los desarrolladores no están haciendo nada malo, ese es el código. Pero la cosa es que la comunidad no sabía por qué estaba sucediendo tan rápido ”, dijo Fred Buzo, director estatal asociado de AARP. “Estos son negocios que simplemente van a desaparecer, demolidos. Es como este efecto dominó: el desplazamiento es una gran, gran preocupación ".

La ley de zonificación en Alum Rock significa que los desarrolladores no tienen que cambiar la designación del uso de la tierra para construir viviendas en un espacio que antes estaba destinado a uso comercial, dijo Buzo. En otras partes de la ciudad, los desarrolladores tendrían que presentar una solicitud de re-zonificación antes de mudarse a un nuevo espacio destinado a un propósito diferente.

Si bien ciertos factores, como el boom tecnológico y la llegada de la nueva estación Berryessa BART, han influido en el desarrollo, Buzo dijo que son principalmente las leyes de zonificación las que incentivan a los desarrolladores a ingresar al vecindario.

Entre las cinco propuestas para el corredor Alum Rock se encuentra un proyecto llamado “Sunset @ Alum Rock” del desarrollador SiliconSage Builders, que se considera el más grande. Propone un edificio de uso mixto de 5 pisos con 738 apartamentos, 26,500 pies cuadrados de locales comerciales en la planta baja y un estacionamiento en tándem.

Los intentos de comunicarse con el desarrollador no tuvieron éxito.

Temores de desplazamiento.

En una reunión comunitaria reciente en Mexican Heritage Plaza, vecinos preocupados, funcionarios de la ciudad, defensores y planificadores discutieron los cambios previstos del proyecto y cómo debería reflejar los intereses del vecindario.

"¿Qué tipo de empresas tendrán acceso a estos nuevos espacios comerciales?" dijo Camille Llanes-Fontanilla, directora ejecutiva de la organización local sin fines de lucro Somos Mayfair. “¿Cómo serán las rentas? Porque ahora mismo tenemos muchas empresas familiares, no grandes minoristas. Hay una diferencia de carácter y eso es lo que causa el miedo y la ansiedad ".

Según Llanes-Fontanilla, el desplazamiento es el mayor temor entre los residentes y dueños de negocios.

“Si la gente está desplazada, entonces, sinceramente, también van todos nuestros negocios”, agregó Llanes-Fontanilla. “Pero lo que hemos construido en el East Side es el apoyo social donde las personas se preocupan genuinamente unas por otras. Todavía damos paseos a nuestra gente y cuidamos a los hijos de los demás; todos estamos realmente conectados ".

El propietario de un negocio local, José V. Ríos, de 60 años, ha operado su pequeña empresa de impuestos de propiedad familiar, Ins Tax, en el corredor con su hijo durante los últimos 12 años, en el mismo lote donde SiliconSage ha propuesto su desarrollo masivo. Si se aprueba el proyecto, la familia se verá obligada a irse. Ríos dijo que tendrá que pedir prestado otro préstamo al banco y retrasar su jubilación.

"¿Es bueno para el negocio o es bueno para nosotros?" dijo Ríos, refiriéndose al proyecto de desarrollo. “Siento que todo lo que hacen se trata de negocios. Cada persona de negocios tiene su agenda, para ellos están pensando en su dinero y eso es todo ".

Ríos se mudó a los Estados Unidos desde México cuando era 17 y se estableció en San José. Trabajó como lavaplatos antes de poder pagar una educación y comenzar su propio negocio en Alum Rock.

Dijo que el desarrollador no ha hecho ningún esfuerzo por comunicarse con él u otras empresas en riesgo de ser desplazadas, sino que un amigo le informó que el proyecto podría afectarlo. Algunos dueños de negocios en su cuadra ni siquiera saben que hay un proyecto de desarrollo propuesto, dijo.

“La mayoría de la gente ha estado haciendo esto en familia y no puede volver a construir su negocio”, dijo Ríos, y agregó que dejar el área significará perder una gran parte de sus clientes.

Significado historico 

Llanes-Fontanilla dijo que a los residentes también les preocupa preservar la arquitectura histórica y los hitos culturales de su barrio.

Dentro del desarrollo propuesto se encuentra la casa de César Chávez, donde vivió durante 14 años, un hito histórico en San José. En la esquina de King Road se encuentra Mexican Heritage Plaza, un testimonio de las raíces del vecindario en el impulso de movimientos de justicia social, convenientemente ubicado entre dos de los lugares latinos más queridos del barrio: El Chalateco y Mariscos La Costa. Mientras El Chalateco está fuera de los límites de Urban Village, Mariscos La Costa está dentro de los límites y eventualmente podría ser desplazado.

“Necesitamos hacer lo que tenemos que hacer a toda costa para preservar la naturaleza y el carácter de Alum Rock”, dijo Magdalena Carrasco, concejal de East Side, a San José Spotlight. "No hemos tenido un desarrollo en el East Side en los últimos 20 años, y ahora mismo no podemos mantener a los desarrolladores alejados del East Side porque han descubierto la magia y el potencial del corredor".

Carrasco dijo que Alum Rock es el “corredor más antiguo” de San José y uno de los corredores más importantes de toda la ciudad.

Si bien Carrasco está “aún indecisa” sobre el uso de la planificación de códigos basada en formularios, dijo que apoya la transformación del corredor en una aldea urbana siempre que no comprometa el carácter del vecindario ni desplace a los residentes.

Carrasco presentó recientemente un $ 100,000 propuesta de presupuesto para ayudar a las empresas en el corredor Alum Rock que corren un mayor riesgo de ser desplazadas.

“Los permisos están llegando, lo más probable es que se aprueben, pero queremos asegurarnos de que la comunidad sienta que su aporte fue parte del proceso”, dijo Carrasco sobre el desarrollo de SiliconSage y otros similares. “Necesitamos más viviendas e inversiones, pero debemos asegurarnos de que sean responsables ante los residentes y de que se conviertan en buenos actores, socios y vecinos”.

Solo Alum Rock tiene esta ley de zonificación

Los funcionarios de San José discutieron por primera vez la planificación del código basado en formularios en 2009, pero hubo muchos rechazos. En ese momento, los funcionarios de la ciudad consideraron aplicar la ley de zonificación en tres áreas, incluido el próspero vecindario de Willow Glen.

Pero cuando la idea volvió en 2013, hubo menos oposición y se aprobó, pero solo en Alum Rock. Según Carrasco, ahora toda la ciudad podría estar sujeta a cambios a la planificación de códigos basada en formularios.

Angela Wang, gerente de proyecto para el desarrollo de SiliconSage que podría desplazar a 32 empresas, dijo que el proyecto está siendo "rediseñado". El desarrollador tiene que cambiar el diseño del proyecto para cumplir con las pautas de la comisión de planificación. Las reuniones comunitarias se llevarán a cabo después de que se reciban los nuevos planes, dijo Wang.

Pero no todos están convencidos de que el concepto tenga en cuenta los intereses de la comunidad.

Según Buzo, el proceso de zonificación para otros planes de aldeas urbanas en San José ha permitido un amplio alcance comunitario a través de reuniones y votaciones del Concejo Municipal, pero no en Alum Rock. Para hacer del proyecto en Alum Rock una verdadera “aldea urbana”, Buzo dice que la ciudad necesita modificar el proceso de código basado en formularios para permitir la participación de la comunidad.

“Designaron una aldea urbana sin mucha participación de la comunidad”, dijo Buzo. "En muchos sentidos, es una aldea urbana solo de nombre; si van a seguir llamándola aldea urbana, entonces deben pasar por el proceso de planificación por el que normalmente pasarían para llamarla aldea urbana".

Al solicitar aportes adicionales de la comunidad, Ríos, el dueño del negocio, dijo que la ciudad y los desarrolladores deben ayudar a las empresas a reubicarse.

“Las pequeñas empresas son las que han hecho de esta zona lo que es y ahora son las que van a sufrir”, dijo Ríos. "Vine aquí para hacerlo mejor, para construir mi negocio y ahora es casi como si trabajaras para algo y alguien entra y te echa de tu propia casa".

Los líderes comunitarios de Alum Rock están planificando un segundo evento comunitario el sábado, una caminata por el vecindario, para crear más conciencia sobre el progreso del proyecto y alentar a los residentes a expresar sus preocupaciones. La caminata comenzará a las 10:00 am en Mexican Heritage Plaza e incluirá varias paradas en el camino.

Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o sigue a @n_llopez en Twitter.