El alcalde de San José promociona un plan de vivienda de 15 puntos para California.

El alcalde de San José, Matt Mahan, busca diferenciarse entre los numerosos candidatos a gobernador de California con un plan político estatal para acelerar la construcción de viviendas. Sus defensores afirman que el plan tiene muchos aspectos positivos, aunque algunos de ellos podrían recortar la financiación de los servicios públicos locales.

Mahan presentó su plan de 15 puntos el 5 de marzo en Altadena, donde el quinto incendio forestal más mortífero y el segundo más destructivo en la historia del estado arrasó más de 9,000 edificios en el condado de Los Ángeles el año pasado. Las propuestas incluyen una exención fiscal de dos años sobre las tarifas locales para nuevos desarrollos de vivienda y un límite de 30 días para la tramitación de permisos. Mahan propone agilizar las aprobaciones para nuevas unidades de vivienda accesorias ( ADU ) y fábricas de casas modulares. También busca revisar los códigos de construcción estatales y desarrollar un plan para limitar las demandas judiciales utilizadas para bloquear proyectos.

“Su plan es audaz, integral y se basa en la experiencia real, no en eslóganes fáciles”, declaró Adrian Rafizadeh, portavoz de la campaña de Mahan, a San José Spotlight. “Reduce los costos al disminuir los impuestos, las regulaciones y los litigios que encarecen los proyectos. Optimiza el rendimiento de cada dólar del contribuyente al situar la vivienda en el centro de la estrategia industrial de California. Y exige responsabilidad a todas las comunidades y a todos los niveles de gobierno por los resultados”.

Kelly Snider, consultora en uso del suelo y profesora de planificación urbana en la Universidad Estatal de San José, dijo que es el plan de vivienda más detallado que ha visto de los candidatos a gobernador de este año.

“Creo que es una buena plataforma, y ​​hasta ahora hay suficientes detalles como para creerle”, dijo Snider a San José Spotlight. “Me parece creíble”.

Sin embargo, hay aspectos de la propuesta que Snider prevé que generarán resistencia, en particular, la exención fiscal de dos años. Mahan se ha quejado de que las tasas de construcción de viviendas en California son las más altas del país y se compromete a impedir que los gobiernos locales impongan impuestos exorbitantes sobre las ventas o transferencias de viviendas nuevas en zonas urbanizadas, como el impuesto a las mansiones aprobado por los votantes —o Medida ULA— en Los Ángeles.

“Es una buena idea y representa el tipo de centralización de la autoridad estatal que un gobernador probablemente podría implementar en un mandato de cuatro años, pero será muy impopular en casi todas las jurisdicciones de California porque no tienen otra fuente de ingresos para pagar cosas como los permisos de construcción o los elementos de vivienda, que son obligatorios por ley estatal”, dijo Snider. “Estos mandatos sin financiación serán, literalmente, imposibles de cumplir para la mayoría de las ciudades de California”.

Alex Shoor, defensor de la vivienda en South Bay, comparte esa preocupación.

“Cuando se reducen las tarifas y no se compensa esa pérdida con otra fuente de ingresos, uno se perjudica a sí mismo”, declaró Shoor a San José Spotlight. “Se necesitan esos ingresos para prestar los servicios municipales y hay que asegurarse de que se puedan reemplazar. Es arriesgado”.

En San José, el Departamento de Parques, Recreación y Servicios Vecinales se enfrenta a un enorme déficit de mantenimiento e infraestructura de 550 millones de dólares , que las autoridades atribuyen a los recortes en las tasas de los promotores inmobiliarios . Los funcionarios indicaron que están estudiando cómo el departamento puede reestructurar la financiación perdida, mientras la ciudad afronta un déficit presupuestario aún mayor de 56 millones de dólares.

“Necesitamos más viviendas, sin duda, pero aumentar el número de residentes mientras se recortan los servicios que los protegen y atienden es una receta para el desastre”, declaró John Tucker, portavoz de AFSCME Local 101, el sindicato que representa a los empleados públicos del condado de Santa Clara, a San José Spotlight. “La realidad es que los promotores inmobiliarios no ‘trasladarán esos ahorros a los compradores’. Venderán al precio de mercado y se embolsarán la diferencia. Son simplemente dádivas corporativas disfrazadas de plan de vivienda”.

En otros aspectos, Shoor dijo que el plan de Mahan tiene muchos puntos a su favor.

“Esta es una larga lista de cosas de las que hemos estado hablando durante mucho tiempo, en las que hemos estado trabajando y en las que ya hemos logrado algunos avances”, dijo Shoor. “No creo que nada de esto sea radicalmente nuevo, y sin embargo, es un terreno sumamente importante”.

A Shoor le gustan los aspectos del plan de Mahan que hacen hincapié en la asequibilidad. Una de las propuestas plantea que el estado compre edificios de apartamentos para mantener los precios de alquiler para personas de ingresos bajos y medios.

“Creo que el tiempo dirá si Matt Mahan es tan abiertamente partidario de la vivienda como afirma ser”, dijo Shoor. “Pero siempre se ha caracterizado por evaluar los resultados y garantizar que los recursos gubernamentales se gasten de manera eficiente. Creo que ese siempre ha sido su punto fuerte, y pienso que los aspectos del plan que abordan este tema serán realmente importantes”.

Otro aspecto del plan de Mahan consiste en modificar los códigos de construcción estatales para que sean más asequibles para los propietarios. Mahan afirmó que los costos de cumplir con los nuevos códigos de construcción cada año, incluidos aquellos que tienen décadas de antigüedad, se han disparado.

“Creo que, en general, existe un apoyo bastante popular a la actualización y simplificación de los códigos de construcción estatales y a la eliminación del entramado de autoridades de bomberos del condado y autoridades de obras públicas de la ciudad que tienen que intervenir, pero eso será impopular, especialmente entre los sindicatos”, dijo Snider.

Si bien Snider señala indicios clave de optimismo, los sindicatos se muestran cada vez más receptivos a la reducción de las trabas regulatorias. Por ejemplo, la Conferencia de Carpinteros de California fue un socio clave en la mayor iniciativa legislativa del estado en años para derogar la emblemática ley de evaluación ambiental de California, conocida como CEQA, y eximir a los proyectos de apartamentos urbanos.

Hay una idea que Snider quería ver implementada y que no está en el plan de Mahan. Si bien este último contempla una exención fiscal de dos años para apoyar la construcción de viviendas accesorias y las alianzas de financiamiento del sector privado, no incluye un mecanismo de financiamiento estandarizado y respaldado por el gobierno para que los propietarios de viviendas unifamiliares construyan segundas residencias en sus terrenos. Por ejemplo, Snider está interesado en nuevos préstamos con garantía gubernamental de Fannie Mae y Freddie Mac para este fin.

“Necesitamos algo que realmente cuente con la aprobación de todas las aseguradoras, corredores, prestamistas hipotecarios y mercados de terceros, y que además esté disponible para los propietarios de viviendas comunes en California”, dijo Snider. “Si existiera alguna manera de aprovechar el capital acumulado en la vivienda unifamiliar de alguien mientras aún vive en ella, sería una excelente fuente de financiación para construir estas segundas viviendas que el estado necesita”.

Contacta con Brandon Pho en [email protected] o en @brandonphooo en X.