Una política municipal destinada a proteger a los inquilinos de desalojos injustos no tiene una hoja de ruta clara para tomar medidas contra los propietarios de San José que infringen la ley.
La Oficina del Auditor de la Ciudad examinó previamente la política, que requiere que los propietarios den razones válidas para desalojo de inquilinos - pero inquilinos reclamar la ciudad políticas de control de alquileres No siempre funcionan. Esto dio lugar a otra revisión y a recomendaciones sobre cómo la política puede beneficiar tanto a los inquilinos como a los propietarios. Los expertos en control de alquileres dijeron a San José Spotlight que están sorprendidos por los hallazgos del auditor.
Los auditores que destacaron áreas de mejora descubrieron que los empleados del departamento de vivienda no tienen un proceso formal para hacer cumplir la política de protección de los inquilinos, que cubre poco más de 40,000 hogares de San José.
Los funcionarios de la ciudad aprobaron la política, conocida como Ordenanza de Protección de Inquilinos (TPO), en 2017 Después de que los residentes dijeron que necesitaban protección contra los propietarios que desalojan indiscriminadamente a los inquilinos. La política actualizada cobra a los propietarios una tarifa de $23 por vivienda para cubrir los costos de los empleados de la ciudad que supervisan el programa de estabilización de alquileres. Cuando estos empleados descubren que un propietario viola la protección del inquilino Política: en la mayoría de los casos envían un correo electrónico informal o llaman al propietario infractor, pero esto no siempre resuelve el problema.
El auditor de la ciudad de San José, Joe Ríos, dijo que el departamento de vivienda debería proporcionar criterios para determinar cuándo actuar ante los propietarios que violan la política de protección de los inquilinos. El departamento de vivienda también debería trabajar para educar a los inquilinos sobre sus derechos y trabajar con los propietarios para abordar los problemas actuales.
San José tiene un promedio de más de 3,100 avisos de desalojo y cerca de 400 demandas de desalojo por trimestre, dijo Ríos.
“Los procedimientos estándar y la recopilación de datos mejorarían la gestión del desempeño de las TPO; una parte clave de la implementación de las TPO es brindarles a los propietarios e inquilinos información para garantizar el cumplimiento y ejercer sus derechos”, dijo en la reunión del Comité de Desarrollo Económico y Comunitario de la ciudad el 28 de octubre.
La ciudad documentó alrededor de 1,500 interacciones relacionadas con la protección de inquilinos con inquilinos y propietarios en 600 propiedades en 2023, agregó.
Suzanne Dershowitz, abogada principal de una organización sin fines de lucro Defensores públicos, dijo que San José debería haber creado un proceso para hacer cumplir la política de protección de los inquilinos para que se puedan encontrar más violaciones potenciales.
“Es importante que la ciudad estandarice el proceso y escale las violaciones a través de ese proceso de cumplimiento administrativo, así como también use esos avisos de cumplimiento y citaciones para finalmente ampliar la aplicación y responsabilizar a los malos actores cuando sea necesario”, dijo Dershowitz a San José Spotlight.
El departamento de vivienda de San José ha emitido advertencias de multas a al menos siete propietarios desde que se aprobó la política. Pero los auditores dijeron que la ciudad no tiene una política de aplicación concreta para determinar qué amerita una advertencia o una multa. Los funcionarios de la ciudad pueden demandar a los propietarios que violen la política de protección de los inquilinos por hasta $2,500 por día, o $10,000 por infracción.
Jeff Scott, portavoz del departamento de vivienda, dijo que los propietarios generalmente cancelan los avisos de desalojo cuando se les informa de posibles violaciones.
“El plan estratégico recientemente aprobado del programa de estabilización de alquileres exige una aplicación más estricta de las ordenanzas de vivienda de la ciudad, así como el desarrollo de procedimientos estándar para garantizar una respuesta consistente del personal cuando ocurren violaciones de las ordenanzas”, dijo Scott a San José Spotlight.
Dershowitz dijo que la falta de castigos o citaciones para los propietarios que violan la política es preocupante.
“Me pareció realmente preocupante que la auditoría haya descubierto que solo siete propiedades han recibido notificaciones formales de cumplimiento por violaciones de la TPO desde que se adoptó”, dijo a San José Spotlight. “El informe también dijo que hasta la fecha nunca se han emitido citaciones administrativas de la TPO”.
En 2022, uno de los desarrolladores de viviendas más grandes de San José acordó pagar a los inquilinos Después de que se descubrió que habían aumentado el alquiler por encima del límite estatal. Unos años antes, los inquilinos en un caso no relacionado demandaron bajo la ley de la ciudad. política de protección de inquilinos y denunciaron que fueron desalojados ilegalmente.
Tristia Bauman, abogada principal de vivienda de la Law Foundation of Silicon Valley, dijo que la fundación ha brindado servicios legales a residentes que enfrentan desalojos ilegales en San José y descubrió que muchos propietarios no siguen la política de protección de los inquilinos.
“También tenemos conocimiento de varios casos en los que los propietarios no notifican a la ciudad, como se les exige, cuando entregan una notificación de desalojo a nuestros clientes”, dijo Bauman a San José Spotlight. “También vemos personas a las que no se les informa sobre su derecho a recibir asistencia para la reubicación”.
Bauman dijo que, dada la crisis de asequibilidad y disponibilidad de vivienda en San José, los funcionarios de la ciudad deberían perseguir a los propietarios que desalojan ilegalmente a los residentes.
“No sólo tendrá un enorme beneficio para los inquilinos vulnerables, creo que ayudará a reducir la falta de vivienda en nuestra región”, dijo.
Contacta con Vicente Vera en [email protected] o sigue a @VicenteJVera en X, antes conocido como Twitter.
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