San José: Nueva encuesta de la ciudad muestra que los votantes dudan sobre el nuevo impuesto a las personas sin hogar
Un residente de San José revisa su boleta 2016 que contiene numerosos bonos y medidas fiscales. Foto de Ramona Giwargis.

Después de decir "sí" a cientos de millones de dólares en bonos de obligación general en los últimos años, una nueva encuesta muestra que los votantes de San José no están tan interesados ​​en apoyar otro impuesto, incluso si es para abordar la falta de vivienda.

Administradores de San José este mes estudiado tres posibles medidas tributarias para la boleta 2020. Solo uno de los tres encuestados por encima del umbral necesitaba pasar.

“El dilema de vivienda asequible de Silicon Valley es un síntoma de falla regulatoria”, dijo Pat Waite, presidente de Ciudadanos por la Responsabilidad Fiscal, que probablemente se opondrá a las nuevas medidas tributarias el próximo año. “Los gobiernos a la vez hacen que la construcción sea costosa, con tarifas de desarrollo que superan los $ 150,000 por unidad, y difícil de ubicar con políticas de zonificación restrictivas. La ciudad debe centrar sus esfuerzos en reducir las tarifas y facilitar la construcción de unidades residenciales para todos los niveles de ingresos ”.

En una encuesta de votantes registrados de 1,251, los líderes de la ciudad probaron el apoyo a un par de medidas de bonos de obligación general, una para financiar viviendas asequibles para trabajadores y para residentes sin hogar cerca del tránsito y otra para viviendas sin hogar. Ambas medidas necesitan un umbral de dos tercios, o 66.6 por ciento para pasar. Encuestaron a 55 por ciento y 59 por ciento, respectivamente.

"Las dos posibles medidas de bonos de obligación general que la administración probó estaban significativamente por debajo del umbral requerido de dos tercios para su aprobación", escribieron en un nuevo memorando el director de vivienda Jacky Morales-Ferrand y Lee Wilcox, jefe de personal del administrador municipal Dave Sykes.

Una iniciativa similar en la boleta electoral 2018 de noviembre, la Medida V, un bono de obligación general de vivienda asequible de $ 450 millones, fracasó en menos del tres por ciento a manos de los residentes de San José. Sin embargo, los votantes aprobaron un bono de vivienda asequible de $ 950 millones, Medida A, en 2016.

Pero con la falta de apoyo de las encuestas y el sombrío resultado de la Medida V, Morales-Ferrand y Wilcox recomiendan eliminar cualquier análisis futuro sobre un bono de obligaciones generales.

Pero los funcionarios de la ciudad, que dicen que se necesitan urgentemente nuevos ingresos para financiar viviendas asequibles después de la disolución en 2012 de las agencias de reurbanización del estado, que proporcionaron millones para tales proyectos, no se dan por vencidos. En su lugar, están considerando un impuesto a la transferencia de bienes inmuebles.

Según el memorándum, un impuesto a la transferencia de bienes inmuebles se realizó de manera favorable, acumulando 59 por ciento para una medida que necesita 50 por ciento más uno para aprobar.

Se paga un impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles cuando se vende una propiedad o se transfiere la propiedad. San José actualmente tiene una tarifa de $ 3.30 por $ 1,000 que se destina a bibliotecas, instalaciones de protección contra incendios, parques y otras mejoras generales. La medida fiscal propuesta gravaría a los residentes $ 4.99 por $ 1,000 para abordar la falta de vivienda entre las personas mayores, los veteranos y los discapacitados, ayudaría a los residentes sin hogar a mudarse a una vivienda con servicios de apoyo y limpiar el graffiti, la basura y la contaminación.

Si los votantes lo aprueban, el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles recaudaría $ 54 millones anuales, según las condiciones recientes del mercado, como el precio de venta y el número de transferencias de propiedad.

Pero si bien el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles obtuvo resultados favorables y se aprobó con grandes márgenes en ciudades cercanas como Berkeley y Oakland, su capacidad para recaudar fondos puede ser inestable.

"El impuesto a la transferencia de bienes inmuebles es muy volátil y está sujeto a las condiciones del mercado", escribieron Morales-Ferrand y Wilcox. "El impuesto de transferencia existente ha fluctuado durante los últimos veinte años, con máximos de $ 48.7 millones en 2005-2006 hasta el mínimo de $ 20.3 millones en 2010-2011 durante la Gran Recesión".

Michael Lane, subdirector de Silicon Valley at Home, dijo que es necesario que la ciudad encuentre una medida de ingresos que tenga éxito en la boleta.

Los resultados de la encuesta de la ciudad relacionados con las nuevas medidas fiscales en 2020 se producen una semana después de que el condado de Santa Clara publicara sus nuevos números de conteo de personas sin hogar. La encuesta de este año, que cuenta el número de personas en las calles, mostró picos dramáticos en la falta de vivienda. El recuento de personas sin hogar del condado pasó de 7,394 en 2017 a 9,706 este año, un aumento del 31 por ciento, y el recuento de personas sin hogar de la ciudad aumentó de 1,822 en 2017 a 6,172 este año, un aumento del 42 por ciento.

“Si tenemos una medida de ingresos, eso (puede) combinarse con los fondos de la Medida A a nivel del condado y los recursos estatales y federales para maximizar el potencial de desarrollar viviendas asequibles”, dijo Lane. "Y la ciudad (puede) abordar el aumento de personas sin hogar en los últimos dos años".

Pero Waite dijo que los ingresos de los impuestos a la transferencia de bienes inmuebles no se pueden destinar a un propósito específico y teme que vayan al "agujero negro" del pasivo por pensiones no financiado de la ciudad, que se ha triplicado a unos $ 3 mil millones desde 2008. También dijo que el El condado y el estado ya están cobrando impuestos a los residentes para abordar la crisis de la vivienda y la vivienda subsidiada no es parte del "mandato de servicios básicos" de San José.

Los administradores de la ciudad recomiendan realizar una encuesta adicional sobre un impuesto a la transferencia de bienes inmuebles e informar al Ayuntamiento en agosto.

Comuníquese con Grace Hase en [correo electrónico protegido] o sigue @grace_hase en Twitter.

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