San José busca exprimir más viviendas asequibles a los desarrolladores
Se muestra una vista aérea del centro de San José. Foto de archivo.

Los legisladores de San José aprobaron el martes por unanimidad actualizaciones a una política de vivienda que requiere que los desarrolladores integren viviendas asequibles en nuevos proyectos, pero el plan enfureció a algunos constructores de South Bay.

"La capacidad de la ciudad de San José para producir viviendas está claramente rota y los costos son demasiado altos", escribió la empresa de desarrollo de Silicon Valley KT Urban en una carta al Concejo Municipal de San José. "En lugar de seguir modificando políticas bien intencionadas, pero fallidas, que restringen nuestro suministro, debemos buscar una nueva dirección si queremos alcanzar nuestros objetivos de reducir la carga de vivienda para muchas de nuestras familias".

Según el Director de Vivienda, Jacky Morales-Ferrand, las actualizaciones de la Ordenanza de Vivienda Inclusiva (OHI) garantizarán que se construyan viviendas asequibles para diversos niveles de ingresos. Agregó que los cambios brindan a los desarrolladores más opciones sobre cómo quieren contribuir al inventario de viviendas asequibles de San José.

Si los desarrolladores no quieren construir viviendas asequibles, la política de vivienda de San José exige que paguen una tarifa en lugar de la que la ciudad utiliza para financiar sus propios proyectos de viviendas asequibles.

Los proyectos de la ciudad a menudo proporcionan viviendas más baratas de lo que los desarrolladores pueden, o quieren, proporcionar, debido al aumento de los costos de construcción, dijo Morales-Ferrand.

“Puede ver a través de COVID-19 que la demanda de vivienda está realmente en estos rangos de ingresos más bajos”, dijo Morales-Ferrand. "Y es mucho más difícil para un desarrollador a precio de mercado proporcionar esa profundidad de asequibilidad".

La política actualizada requeriría que los desarrolladores paguen tarifas aún más altas en lugar de los proyectos en West Valley y las áreas centrales de San José. También requeriría que algunos desarrolladores construyeran más viviendas para los niveles de ingresos más bajos de lo que se requería anteriormente.

Patricia Sausedo, directora de asuntos gubernamentales de BIA Bay Area, una organización que representa a los constructores residenciales en venta y alquiler en San José, dijo que los requisitos estrictos hacen que sea más difícil para los desarrolladores generar suficientes ingresos para apoyar sus proyectos.

BIA le pidió al consejo que redujera las tarifas en lugar de la ciudad.

“Si el porcentaje asequible y las tarifas en lugar se elevan cada vez más, es probable que tenga la consecuencia involuntaria de empeorar las perspectivas de vivienda de la ciudad (y de la región) al provocar una serie de aumentos de tarifas, eliminando proyectos a tarifas de mercado en trámite e impulsando cada vez más proyectos hacia la inviabilidad ”, escribió Sausedo en una carta al consejo.

Lo que va a cambiar

La nueva ordenanza requiere que los desarrolladores paguen tarifas en lugar de $ 43 por pie cuadrado en el West Valley y las áreas centrales de San José si optan por no crear una propiedad de alquiler asequible. Todas las demás áreas pagarían $ 18.70 por pie cuadrado de espacio habitable en el nuevo desarrollo. Los desarrolladores en venta tendrían que pagar $ 25 por pie cuadrado.

“No anticipamos que los desarrolladores tomen la opción (de $ 43 por pie cuadrado) porque es mucho más cara”, dijo Morales-Ferrand.

Según la ordenanza actual, los desarrolladores de propiedades de alquiler pagan una tarifa de $ 28 por pie cuadrado para compensar las unidades asequibles que eligen no construir, mientras que los desarrolladores en venta pagan $ 27.45.

Si un desarrollador quisiera construir una vivienda en el lugar bajo la nueva ordenanza, el 5% de las unidades de alquiler deben tener un precio para las personas que ganan $ 99,100 al año, el 100% del ingreso medio del área (AMI) o menos. Otro 5% se reservaría para aquellos que ganan $ 66,360 y el último 5% estaría disponible para los residentes que ganan $ 55,300 al año.

O, un desarrollador podría optar por construir solo un 10% de unidades asequibles si las hace para residentes de ingresos extremadamente bajos que ganan $ 33,150.

Los desarrolladores obtienen una tercera opción para construir el 5% de las unidades asequibles en el sitio y pagar en lugar de las tarifas por el 10% restante del requisito de vivienda asequible.

Esta opción reduce los costos dependiendo de lo asequible que sea la vivienda para el desarrollador. Si un desarrollador construye viviendas para personas que ganan el 100% del AMI, obtienen una reducción de tarifa. Pero si construyen viviendas para aquellos que ganan un 60% de AMI, obtienen una reducción de tarifas aún mayor, dijo Morales-Ferrand.

Actualmente, los desarrolladores residenciales deben hacer que al menos el 15% de las unidades en venta sean asequibles para los residentes con un ingreso anual de $ 118,950 o menos: 120% del AMI. Los proyectos de alquiler deben hacer que el 9% de sus unidades sea asequible para las personas que ganan $ 78,550 o menos. Se requiere un seis por ciento para aquellos que ganan $ 55,300 o menos.

Los proyectos propuestos bajo la ordenanza anterior tienen hasta el 1 de mayo para obtener permisos de planificación antes de que se vean afectados por la nueva ordenanza. Si los desarrolladores obtienen un permiso antes del 1 de mayo, pueden elegir si quieren estar sujetos a reglas nuevas o antiguas.

Jeffrey Buchanan, director de políticas públicas de Working Partnerships USA, calificó la propuesta como "otro trato encantador para los desarrolladores corporativos políticamente conectados" debido a la laguna de cumplimiento mixto.

“Incluso en los mercados más calientes, donde los desarrolladores ciertamente pueden pagar su parte justa por viviendas asequibles, esta laguna ofrece reducciones del 40% de la tarifa actual a los desarrolladores a cambio de proporcionar unidades para familias de ingresos medios que probablemente no reducirían los alquileres para los inquilinos o los desarrolladores cuestan un centavo en el mercado actual ”, dijo.

Buchanan agregó que según la política, los desarrolladores en el centro y oeste de San José podrían pagar menos en tarifas de vivienda asequible que los desarrolladores en el este de San José.

Sausedo escribió que San José ya carece de producción de viviendas y no debería complicar el proceso. Señaló que en 2020 la cantidad de permisos de construcción se redujo en un 40% en San José.

“Ninguna cantidad de retoques con la defectuosa Ordenanza de Vivienda Inclusiva de la ciudad cambiará esta dinámica”, agregó Sausedo.

Comuníquese con Carly Wipf en [correo electrónico protegido] o sigue a @CarlyChristineW en Twitter.

Nota del editor: Derecka Mehrens, directora ejecutiva de Working Partnerships USA, forma parte de la Junta Directiva de San José Spotlight. 

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