San José ve barreras para construir viviendas asequibles

En un esfuerzo por aliviar las barreras a la construcción de viviendas asequibles, San José está explorando la posibilidad de tomar medidas para incentivar a los desarrolladores.

El martes, el Concejo Municipal votó unánimemente para aceptar recomendaciones basadas en entrevistas con siete desarrolladores y un informe detallado que destaca tres barreras clave: los costos de construcción, el proceso de obtención de permisos y el cumplimiento de las normas de desarrollo, como los requisitos para espacios abiertos privados, como un balcón o un patio. para cada unidad.

Las recomendaciones incluyen la creación de reuniones de coordinación interna entre los departamentos de la ciudad para acelerar el proceso de obtención de permisos, la creación de un registro de tarifas de impacto, la exploración de la eficacia de la reducción de los impuestos a la construcción y la fabricación de bonos emitidos por la ciudad más competitivos.

El concejal Sergio Jiménez ordenó específicamente a la ciudad que explorara la posibilidad de reducir los impuestos de construcción en todos los vecindarios, excepto en aquellos que históricamente no han recibido una inversión adecuada a través de la reurbanización.

Dijo que reducir los impuestos en los vecindarios de mayores ingresos podría incentivar a los desarrolladores a construir en aquellas áreas que históricamente no han recibido viviendas asequibles.

“Creo que, a su vez, crearía una ciudad en la que cada bolsillo esté haciendo su parte para brindar un espacio para que las personas vivan en todos los niveles de ingresos”, dijo Jiménez.

San José continúa rezagándose en la construcción de viviendas asequibles. La ciudad ha construido unos cientos de casas por debajo del mercado desde 2018, pero está todavía lejos de su objetivo para construir 10,000 unidades asequibles para 2023.

Además de eso, la crisis de la vivienda está elevando los alquileres por las nubes, convirtiendo a la región metropolitana de San José en la segundo lugar más caro para alquilar en el país. Todo mientras el crisis de falta de vivienda continúa creciendo.

El alcalde Sam Liccardo dijo que apreciaba las recomendaciones, pero le preocupaba que las barreras reales estén fuera del control de la ciudad.

"Me parece que ciertamente hay fuerzas más poderosas que el Ayuntamiento aquí, y los costos de construcción son los principales entre ellos", dijo Liccardo. “Podemos hacer todo bien y aún enfrentaremos este verdadero desafío de ver que nuestros dólares se consumen en cada vez menos unidades”.

Costos de construcción

En los últimos tres a cinco años, los costos de construcción han aumentado significativamente, lo que ha obligado a los desarrolladores a depender de fuentes adicionales de financiación para completar un proyecto. Eso hace que sea más difícil pagar y asegurar la financiación, dijo Jerad Ferguson, catalizador de vivienda en la Oficina de Desarrollo Económico de la ciudad.

"Diría que ese es el factor más significativo", dijo Ferguson a San Jose Spotlight. “Pero hay muchos problemas diferentes que se acumulan más adelante, por lo que no es el único factor”.

La ciudad encontró que la mayoría de los desarrolladores confiaban en el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos del estado para financiar sus edificios. Los créditos fiscales ayudan a subvencionar la adquisición, construcción y rehabilitación de viviendas asequibles. Sin embargo, recibir beneficios es competitivo.

El estado clasifica los proyectos según una serie de métricas, incluido el costo, y luego decide qué proyectos financiar. Porque San José es un zona cara, los costos del proyecto son mucho más altos y los desarrolladores no se benefician del crédito estatal, dijo Nanci Klein, directora de desarrollo económico de la ciudad.

"Se incluye en todos los proyectos de viviendas asequibles y se ha vuelto cada vez más difícil de conseguir", dijo Klein a San José Spotlight.

Proceso de permisos 

Un cambio crítico para mantener bajos los costos y simplificar el proceso para los desarrolladores sería acelerar el proceso de obtención de permisos para las aplicaciones de desarrollo, dijo Ferguson.

Debido a la escasez de personal, el proceso de obtención de permisos puede prolongarse durante un tiempo considerable. En el informe, la ciudad señaló una subvención de 2018 de Destination: Home para financiar un puesto de planificador en el Departamento de Planificación, Construcción y Cumplimiento de Códigos que ayudó a acortar el proceso de obtención de permisos en dos meses. Debido a su éxito, la organización sin fines de lucro acordó una subvención adicional de tres años desde julio de 2021 hasta junio de 2024.

Los desarrolladores dijeron que querrían el mismo tipo de planificador dedicado para los permisos de construcción, pero el departamento de planificación no tiene capacidad. Entonces, el equipo de Ferguson planea establecer reuniones periódicas entre los departamentos de planificación y vivienda para revisar los proyectos activos.

“El ahorro de tiempo es importante no solo en la construcción asequible”, dijo Ferguson. “El tiempo es dinero, especialmente con la rapidez con la que aumentan estos costos de construcción”.

Requisitos de construcción 

Muchos desarrolladores también señalaron que existen requisitos que dificultan mucho más la planificación o la construcción de viviendas asequibles.

Señalaron el requisito de ciertas cantidades de espacios de estacionamiento o puestos de carga de vehículos eléctricos, así como los requisitos comerciales que exigen cierto espacio para venta minorista en la planta baja. La ciudad eliminó el requisito comercial de la planta baja para proyectos en pueblos urbanos a finales del año pasado.

“Podemos hacer muchas pequeñas cosas para eliminar barreras más pequeñas”, dijo Ferguson. "Va a ser un proceso iterativo e incremental para lograr mejoras".

Alex Shoor, director ejecutivo de Catalyze SV, dijo que reducir los requisitos de estacionamiento podría ser bueno a largo plazo para incentivar a las personas a dejar de usar automóviles.

“Las disposiciones de gestión de la demanda de transporte serán realmente importantes para reducir nuestras emisiones de gases de efecto invernadero y nuestra necesidad de automóviles”, dijo Shoor en la reunión. “Así que creo que definitivamente queremos seguir teniendo provisiones allí a medida que avanzamos. reducir los requisitos de estacionamiento."

La queja más común que se escuchó de los desarrolladores fue sobre los impuestos de construcción de la ciudad, dijo Klein. En promedio, un desarrollador paga $3,100 por unidad en impuestos.

De 2020 a 2021, se emitieron siete permisos de construcción de proyectos de vivienda asequible para 846 unidades de vivienda que pagaron aproximadamente $2.69 millones en impuestos de construcción. El dinero se destinó a fondos de capital y dotación de personal principalmente para transporte e infraestructura, según documentos de la ciudad.

Klein dijo que la ciudad no está "llena de efectivo", por lo que los ingresos fiscales podrían ayudar a compensar los desequilibrios estructurales.

“Así que realmente tienes que elegir cuál (es la) prioridad”, dijo Klein. “Es como elegir entre tus hijos”.

Póngase en contacto con Jana Kadah en [email protected] o @Jana_Kadah en Twitter.