San José firma acuerdo para construir miles de viviendas

San José y un desarrollador han llegado a un acuerdo tentativo que los funcionarios esperan asegure los planes para construir miles de viviendas y posiblemente millones de pies cuadrados de espacio comercial en el extenso sitio del mercado de pulgas de San José.

Es probable que el acuerdo evite una pelea legal potencialmente ardua y prolongada sobre la propiedad de 61 acres cerca del Estación BART de Berryessa, donde los líderes de San José han imaginado durante mucho tiempo la creación de un “Pueblo urbano”en asociación con la familia Bumb, propietaria del sitio.

"Creo que ambas partes están de acuerdo en que lo mejor para todos es no seguir un camino de litigio contradictorio", dijo a San José Spotlight el concejal del Distrito 4, David Cohen, quien ayudó a negociar el acuerdo. "Mi objetivo principal siempre ha sido que no sacrifiquemos lo que es realmente importante en este centro de tránsito clave: tener allí una aldea urbana con densidad y espacio comercial".

Si bien el Ayuntamiento de San José aprobó un plan en 2021 de la familia Bumb para casi 3,400 viviendas y hasta 3.4 millones de pies cuadrados de espacio comercial en el sitio, el desarrollador recientemente intentó recuperar gran parte de ese plan.

En el otoño, la familia aprovechó una disposición de la ley de vivienda estatal conocida como el “remedio del constructor” para proponer una versión mucho más pequeña del proyecto, con sólo 940 viviendas y un elemento de espacio comercial significativamente reducido.

Remedio del constructor permite a los desarrolladores eludir los estándares locales de zonificación y desarrollo para obtener proyectos aprobados rápidamente, si los planes de vivienda a largo plazo de una ciudad, conocidos como elemento de vivienda, no cumplen con la ley estatal. San José obtuvo la aprobación de su elemento habitacional a fines de enero, un año después pasado la fecha límite estatal.

En respuesta, a finales de enero la ciudad le dijo al consultor de uso de suelo Erik Schoennauer, que representa a la familia Bumb, y a otros desarrolladores que intentaban hacer cambios similares en sus proyectos que negarían tales propuestas, creando la amenaza potencial de una demanda.

“La solución de los constructores nunca tuvo como objetivo reducir el número de unidades de vivienda que tiene la ciudad”, dijo Cohen.

Según el nuevo acuerdo, la ciudad establecerá un distrito de financiamiento comercial para el sitio de Berryessa que impondría un impuesto especial a la propiedad en el área del nuevo desarrollo para ayudar a financiar aproximadamente $100 millones en mejoras de infraestructura necesarias, dijo Schoennauer.

"Carreteras, aceras, alcantarillas, árboles en las calles, señales de tráfico, dos puentes, es una carga de infraestructura muy significativa", dijo Schoennauer a San José Spotlight. "Los propietarios del mercado de pulgas simplemente creen que podemos avanzar mejor trabajando en colaboración con la ciudad, así que ese es el camino que han elegido".

Como parte del acuerdo, Schoennauer retirará la solicitud para la versión reducida del proyecto.

La oficina de Cohen también prometió escuchar ideas sobre qué otros tipos de negocios podrían permitirse en las áreas comerciales del proyecto. En lugar de solo usos de espacio de oficina, comercio minorista, hotel o restaurante, Schoennauer dijo que las instalaciones de vida asistida o viviendas asequibles son algunos ejemplos de lo que el desarrollador podría preferir construir, dependiendo de las condiciones económicas.

A raíz de que la pandemia hizo que los trabajadores cambiaran a horarios remotos o híbridos, y la posterior caída de la demanda de espacio para oficinas, junto con las altas tasas de interés que dificultaron la nueva construcción, el proyecto original se volvió inviable, dijo Schoennauer.

"Nadie va a construir un edificio de oficinas durante mucho tiempo, ni siquiera en este lugar", afirmó Schoennauer.

Sin embargo, Cohen dijo que si bien muchos espacios comerciales podrían no ser económicamente viables de construir en este momento o en el futuro cercano, no descarta la posibilidad de una recuperación dentro de unos años.

“Creo que creemos que, como ciudad, hay opciones para esa propiedad. Como he dicho siempre, las decisiones de largo plazo sobre el uso de la tierra para sitios muy estratégicos no deberían tomarse en función de condiciones económicas de corto plazo”, dijo Cohen. "Es mejor esperar y hacerlo bien, que avanzar rápido y subdesarrollar".