Se proyecta que el plan de vivienda de San José sea más costoso

Los refugios temporales de construcción rápida son más rápidos y económicos para San José que invertir en viviendas asequibles permanentes: ese ha sido el argumento del alcalde Matt Mahan durante sus primeros seis meses en el cargo. Pero mientras los funcionarios se preparan para aprobar el presupuesto de $5.2 millones de este año, los costos a largo plazo de la vivienda a corto plazo no respaldan exactamente las amplias afirmaciones de Mahan.

Es algo que promocionó al menos 15 veces en eventos de noticias, reuniones de la ciudad y en las redes sociales la semana pasada para obtener apoyo para su objetivo de transferir millones de fondos de la Medida E. lejos de viviendas asequibles a refugios. Sin embargo, es un plan divisivo que los defensores de la vivienda han criticado, diciendo que el alcalde tiene los números equivocados. Dijeron que la vivienda provisional a largo plazo costará más y pondrá a la ciudad en un agujero financiero.

En 2020, los votantes aprobaron la Medida E, un impuesto a la transferencia de propiedades, para recaudar dinero para las crisis de vivienda y personas sin hogar de la ciudad. Pero desde que se aprobó, los dólares de la Medida E se han convertido en la principal fuente de financiamiento de la ciudad para apoyar desarrollo de vivienda asequible.

La población de personas sin hogar de San José ha disminuido 4.7% desde el año pasado—el primer chapuzón en 13 años. Pero todavía hay más de 6,300 residentes sin hogar, 4,411 de los cuales viven en las calles.

Pero mientras Mahan defiende que la vivienda a corto plazo es la mejor opción financiera, su plan no incluye los millones de dólares que costaría anualmente operar estos sitios. El análisis de la ciudad muestra que si San José desarrollara todos los proyectos de vivienda provisionales de Mahan, costaría $60 millones al año operar el 1,028 unidades previstas para el 2030. En este momento, la ciudad ya gasta alrededor de $17.5 millones al año en sus seis sitios de vivienda provisional existentes.

En comparación, la vivienda asequible no tiene un componente de costo continuo para la ciudad. Puede ser más costoso construir inicialmente, pero la mayoría de los dólares de la ciudad son préstamos para desarrolladores, lo que significa que el dinero se pagará con el tiempo.

Poniendo precio a todo 

Hoy, la ciudad está financiando las operaciones de 437 camas en seis sitios de vivienda provisionales que utilizan cabañas prefabricadas temporales: Felipe Bridge Housing Community, Mabury Bridge Housing Community, Monterey at Bernal, Rue Ferrari, Evans Lane y Guadalupe Lot E.

Desde 2018, cuando la ciudad aprobó sus dos primeros proyectos de vivienda provisionales para 80 viviendas, gastaron $38.5 millones en costos de construcción, según el departamento de vivienda de la ciudad. Eso se reduce a alrededor de $6.4 millones por sitio o $16,600 por unidad de una habitación.

En comparación, desde 2018, la ciudad ha gastado $134.7 millones en 22 proyectos diferentes de viviendas asequibles: $6.1 millones por proyecto. La inversión de la ciudad fue de aproximadamente $200,000 a $250,000 por unidad para apartamentos de una y dos habitaciones.

Al examinar los costos para administrar y mantener viviendas provisionales, las cifras son mucho más pronunciadas que los costos iniciales incurridos para viviendas a largo plazo. Los requisitos de mantenimiento rondan los $41,600 anuales por habitación, según el departamento de vivienda de la ciudad.

Según estos datos, en cinco años San José gastará casi lo mismo para construir y mantener una vivienda provisional que una vivienda asequible. En 15 años, la ciudad gastará casi tres veces más en una sola vivienda provisional.

“Por ese precio, la ciudad podría proporcionar subsidios para la construcción de 2.8-3.7 nuevas unidades de vivienda de apoyo permanente o realojo rápido para personas y familias sin hogar”, dijo Jefferey Buchanan, director de políticas públicas de la organización local sin fines de lucro Working Partnerships USA. “Viviendas construidas según los estándares para durar 99 años”.

Señaló que la ciudad podría encontrar formas de reducir los costos operativos de los refugios provisionales, pero predice que seguirá costando decenas de millones al año. Eso superaría el superávit de cinco años proyectado de la ciudad—$25.9 millones—lo que significa que es probable que se tenga que recortar algo del presupuesto de la ciudad.

“Posiblemente requerir recortes masivos en el programa en curso a los servicios esenciales existentes o finalizar las operaciones (de vivienda provisional) y enviar a los residentes de regreso a las calles”, dijo Buchanan.

Mahan sostiene que, en última instancia, el costo valdrá la pena, porque las condiciones inhumanas en las calles son una preocupación inmediata que tiene un impacto económico masivo en toda la ciudad.

“Es un imperativo moral claro… dar una vivienda básica digna con servicios de apoyo y esa privacidad, estabilidad y seguridad a cada persona en nuestra comunidad”, dijo Mahan. “Antes de adoptar la estrategia más lenta y costosa posible (vivienda asequible)”.

no cuadra

El director de Vivienda, Jacky Morales-Ferrand, dijo que la ciudad necesitaría depender de dólares estatales, federales o filantrópicos para mantener los costos necesarios para operar las aproximadamente 1,000 habitaciones de vivienda provisional planificadas propuestas por Mahan, porque los dólares no existen ahora. Con San José anticipando un déficit presupuestario de $ 18.8 millones en 2024-25, este plan hundiría a la ciudad en un agujero más profundo. Supondría una mella aún mayor en el presupuesto.

"Comparar los costos (de construcción) es miope", dijo Morales-Ferrand a San José Spotlight. “En última instancia, la vivienda asequible en todos los niveles de ingresos es la solución a nuestra crisis de vivienda y personas sin hogar. Necesitamos expandir la financiación para cada uno en lugar de enfrentarlos entre sí”.

Pero Mahan dijo que no está preocupado por los costos operativos en curso porque otras agencias que han ayudado a San José a través de varias subvenciones y programas podrían llenar la brecha financiera. por ejemplo, el Vivienda provisional de Monterey y Branham El sitio cuesta $ 70 millones para la construcción y un año de operaciones, de los cuales $ 51 millones provienen del estado, $ 4 millones del condado de Santa Clara, $ 5 millones de la Fundación Sobrato y $ 10 millones en dólares de la ciudad.

Mahan dijo que incluso si la ciudad no tuviera apoyo financiero externo, los costos continuos ascienden a solo una fracción del presupuesto total de la ciudad, y para el alcalde, ese es sin duda un costo que vale la pena.

“Estamos hablando de (menos del) 2.5% de nuestro presupuesto operativo en el fondo general para abordar el problema más importante que enfrentamos como ciudad en este momento”, dijo Mahan. “Este momento exige inversiones audaces que exigen urgencia”.

Pero los críticos de la vivienda, e incluso los propios colegas de Mahan en el concejo municipal que han creado planes alternativos a su propuesta de la Medida E, todavía dudan de que esta sea la mejor manera.

"La vivienda provisional es una innovación de vivienda, no una innovación de vivienda", dijo Ray Bramson, director de operaciones de Destination: Home, a San José Spotlight. “Ha sido increíblemente más efectivo que las formas más antiguas de refugio para personas sin hogar, pero no es una vivienda permanente, así que no comparemos los dos”.

Soluciones a corto y largo plazo 

Los sitios de vivienda provisional se conocen como hogares temporales de construcción rápida que brindan refugio y servicios como alimentos o administración de casos para la población sin hogar más vulnerable de San José. Los residentes permanecen en estos sitios por lo general durante un par de meses. Se les dan habitaciones privadas que cierran con llave y algunas tienen baño. Los diseños de estos refugios van desde contenedores de transporte reutilizados hasta casas prefabricadas que se espera que duren entre 15 y 20 años.

Alrededor del 50% de las personas que viven en viviendas provisionales se mudan a viviendas permanentes, según muestran los datos de la ciudad.

Alternativamente, la vivienda asequible es solo una vivienda regular, pero con alquileres lo suficientemente bajos como para que las personas que ganan por debajo del ingreso medio puedan permitirse vivir allí. En el condado de Santa Clara, el ingreso medio es de $50,000 para un individuo y $130,000 para una familia.

Jen Loving, directora ejecutiva de Destination: Home, dijo que la vivienda provisional es parte de la solución, y que la ciudad debería continuar financiando, pero no está de acuerdo con la forma en que el alcalde la compara con la vivienda asequible.

"Es engañoso para el público en general expresarlo como si de repente hubiera una respuesta más barata y rápida en la que nadie estaba pensando", dijo Loving a San José Spotlight. “El refugio (vivienda provisional) no es mejor desde la perspectiva de los resultados, cuando se compara con la vivienda permanente, o desde la perspectiva del costo a lo largo del tiempo”.

El Concejo Municipal de San José tendrá su audiencia final de la Medida E hoy a las 6 p. m. y votará sobre un plan de gastos mañana a las 11 a. m. cómo mirar y participar.

Póngase en contacto con Jana Kadah en [email protected] o sigue a @Jana_Kadah en Twitter.